物業(yè)公司管理制度（優(yōu)選15篇）

　　在當(dāng)今社會(huì)生活中，接觸到制度的地方越來越多，制度是維護(hù)公平、公正的有效手段，是我們做事的底線要求。我們?cè)撛趺磾M定制度呢？下面是小編為大家整理的物業(yè)公司管理制度，希望對(duì)大家有所幫助。

物業(yè)公司管理制度1

　　為保持干凈整潔,使住(用)戶享有優(yōu)雅舒適的生活環(huán)境,結(jié)合管轄區(qū)實(shí)際情況,特制訂本制度。

　　(一)清掃保潔隊(duì)員應(yīng)熱愛本職工作,培養(yǎng)良好的.職業(yè)道德和敬業(yè)精神,不怕苦、不怕臟、不怕累,用辛勤汗水贏得社會(huì)的尊重和承認(rèn)。

　　(二)嚴(yán)格執(zhí)行清掃保潔工作程序,按時(shí)完成各項(xiàng)任務(wù),并按規(guī)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢查驗(yàn)收。

　　(1)每天清掃行車道路兩次,上下午各一次。

　　(2)每天早上清掃綠化帶、公共場(chǎng)所、人行道等各一次。

　　(3)每天清運(yùn)垃圾一次。電梯間、樓梯每周擦抹兩遍。

　　(4)每隔三天清洗垃圾桶及其周邊一次。

　　(5)每十天用藥物噴殺蚊、蠅、蟲一次,主要在垃圾桶、明溝、綠化槽、排水、排污井等處。

　　(6)每季度疏通沙井一次。

　　(三)完成規(guī)定清潔任務(wù)后,應(yīng)在區(qū)內(nèi)認(rèn)真巡查保潔,制止破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為。

　　(四)業(yè)主、住戶提出預(yù)約上門衛(wèi)生清潔服務(wù)或報(bào)告管道堵塞,必須在24小時(shí)內(nèi)處理完畢。

　　(五)保潔員在當(dāng)班時(shí)間發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生現(xiàn)象時(shí),應(yīng)立即予以清除,如工作量過大,應(yīng)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告,組織保潔員進(jìn)行清除。

　　(六)認(rèn)真使用、保管各種清潔工具、機(jī)具,不得隨意亂放,以免丟失、損壞。有意損壞或丟失工具者,要照價(jià)賠償。

　　(七)嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律,按時(shí)上、下班,上班時(shí)不得無故離開工作崗位,不得無故曠工,請(qǐng)病、事假須得到上級(jí)批準(zhǔn)。

　　(八)注意儀容儀表,上班時(shí)應(yīng)穿工作服、戴工牌,不得穿拖鞋、短褲上崗。

　　(九)符合下列條件之一者,將給予嘉獎(jiǎng)、晉升:

　　(1)對(duì)搞好清掃保潔隊(duì)管理,提高服務(wù)質(zhì)量有貢獻(xiàn)者。

　　(2)在服務(wù)工作中,創(chuàng)造優(yōu)異成績(jī)者。

　　(十)違反勞動(dòng)紀(jì)律和嚴(yán)重違法亂紀(jì)行為者,將按規(guī)定給予警告、停職直至開除的處理。

物業(yè)公司管理制度2

　　一、目的

　　規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供服務(wù)的質(zhì)量能滿足業(yè)主的要求。

　　二、適用范圍

　　適用于所有物業(yè)管理處屬下人員服務(wù)質(zhì)量的內(nèi)部檢查。

　　三、職責(zé)

　　1、管理處各崗位人員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項(xiàng)工作的日檢。

　　2、各區(qū)域主管負(fù)責(zé)分管工作的旬檢。

　　3、管理處主任負(fù)責(zé)組織管理處每月工作的月檢。

　　四、工作規(guī)程

　　1、日常管理

　　(1)管理處每日按要求對(duì)責(zé)任區(qū)至少進(jìn)行一次巡視和檢查，具體檢查內(nèi)容包括:

　　a、公用設(shè)施是否保持正常使用功能;

　　b、轄區(qū)內(nèi)各裝修施工隊(duì)有無違章作業(yè)現(xiàn)象;

　　c、有無私占用、使用公共場(chǎng)地現(xiàn)象;

　　d、轄區(qū)及樓宇內(nèi)環(huán)境是否保持清潔、衛(wèi)生;

　　e、園區(qū)綠化植物完好情況。

　　小區(qū)主任根據(jù)棟數(shù)、人員配置及工作側(cè)重點(diǎn)情況合理分工巡樓任務(wù)、(包括主任、管理員、機(jī)電、收款員、保安隊(duì)長(zhǎng))。管理員每日將巡檢結(jié)果記錄在日巡樓記錄表、小區(qū)衛(wèi)生情況檢查表、小區(qū)綠化情況檢查表內(nèi)。

　　對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，管理員應(yīng)及時(shí)向管理處主任反映，由相關(guān)部門人員按規(guī)定進(jìn)行處理。

　　(2)、工程機(jī)電維護(hù)

　　機(jī)電人員每日對(duì)設(shè)備的'運(yùn)行狀況進(jìn)行巡視和記錄，工程機(jī)電主管對(duì)其進(jìn)行檢查后簽名，對(duì)記錄或檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)分析原因，并采取相應(yīng)的糾正措施進(jìn)行處理。

　　(3)、保安

　　保安隊(duì)長(zhǎng)每日對(duì)保安員工作進(jìn)行檢查，將檢查如實(shí)記錄在《保安一日工作記錄表》內(nèi)。對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)應(yīng)及時(shí)采取糾正措施，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　2、旬檢

　　各區(qū)域主任、機(jī)電組長(zhǎng)、保安隊(duì)長(zhǎng)每旬分別對(duì)各范圍內(nèi)工作進(jìn)行一次全面檢查，并在對(duì)應(yīng)記錄表上作出相應(yīng)的小結(jié)和評(píng)價(jià)。

　　3、月檢

　　(1)、管理處主任會(huì)同機(jī)電主管每月最后一周周末組織相關(guān)人員對(duì)機(jī)電設(shè)備房進(jìn)行檢評(píng)，以設(shè)備的保養(yǎng)完好及設(shè)備和房屋的清潔為主要評(píng)比內(nèi)容，并進(jìn)行設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修等考評(píng)記錄。

　　(2)、管理處主任會(huì)同保安大隊(duì)根據(jù)《保安員考核規(guī)程》對(duì)保安隊(duì)進(jìn)行月檢，并在《保安工作月檢表》上作出相應(yīng)記錄、評(píng)價(jià)。

　　(3)、管理處主任會(huì)同質(zhì)管部每月底對(duì)管理員的紀(jì)律、工作實(shí)績(jī)等方面進(jìn)行評(píng)價(jià)打分，并進(jìn)行管理人員考核評(píng)比記錄。

　　4、對(duì)返工或返修后的服務(wù)過程由檢查人員按標(biāo)準(zhǔn)要求重新驗(yàn)證并做記錄。

　　5、記錄的歸檔和保存

　　(1)、日檢旬檢記錄由管理處各崗位負(fù)責(zé)歸檔和保存，保存期限為1年。

　　(2)、月檢記錄由部門主管負(fù)責(zé)歸檔和保存，保存期限為3年。

　　五、相關(guān)記錄

　　1、《日巡樓記錄表》

　　2、《小區(qū)衛(wèi)生情況檢查表》

　　3、《小區(qū)綠化情況檢查表》

　　4、《設(shè)備運(yùn)行記錄表》

　　5、《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》

　　6、《設(shè)備維修記錄表》

　　7、《一日工作記錄表》

　　8、《保安工作月檢表》

　　9、管理人員考核評(píng)比記錄

物業(yè)公司管理制度3

　　一、目的：

　　使公司車輛高效、安全、最好的服務(wù)于公司總體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　二、適用范圍：

　　公司所有車輛，

　　3.1、本公司車輛分為售后服務(wù)車、辦公用車。

　　3.2.售后服務(wù)車是指主要用于電梯維修、現(xiàn)場(chǎng)解決質(zhì)量、技術(shù)問題的車輛。

　　3.3辦公用車是指主要用于辦理公務(wù)和給予部門經(jīng)理個(gè)人配置的`專用車輛。

　　四、管理職責(zé)

　　4．1公司辦公室：負(fù)責(zé)車輛調(diào)配、年審、保險(xiǎn)、修理、安全事故處理。負(fù)責(zé)車輛包干費(fèi)用預(yù)算控制與審計(jì)。

　　五、管理細(xì)則

　　5.1各類車輛日常調(diào)度使用：

　　售后服務(wù)車出車審批權(quán)維修部與辦公室負(fù)責(zé)人。

　　辦公用車上班時(shí)間內(nèi)由辦公室統(tǒng)一調(diào)度。 5.2 出現(xiàn)如下情況，所有車輛均可由辦公室緊急調(diào)用，手續(xù)使用后補(bǔ)辦：

　　5.3.車輛的日常保養(yǎng)

　　清潔衛(wèi)生：司機(jī)必須隨時(shí)保持整個(gè)車輛內(nèi)外清潔衛(wèi)生，辦公室將不定期進(jìn)行檢查

　　定期保養(yǎng)：車輛每行駛 5000公里定期保養(yǎng)一次，保養(yǎng)點(diǎn)由公司確定。

　　加油：加油點(diǎn)由公司確定，一般情況下只準(zhǔn)在指定加油站加油，特殊情況下路途加油不得超過30公升，每月不得超過100公升。

　　5.3.9行車記錄：服務(wù)用車每周由司機(jī)填寫行車記錄，并由使用人員簽字確認(rèn)，否則財(cái)務(wù)不得報(bào)銷相關(guān)出差費(fèi)用。

　　5.4車輛的維修管理：一般情況下，維修的車輛由司機(jī)提出申請(qǐng)，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，由辦公室統(tǒng)一安排維修。車輛在路途中出現(xiàn)故障需維修者，由司機(jī)電話告之辦公室，同意后方可維修，車輛回公司后補(bǔ)辦手續(xù)。

　　5.5車輛的安全管理

　　5.5.1車況檢查：司機(jī)每日必須檢查車燈、水箱、剎車系統(tǒng)、輪胎、水、油、皮帶等，并填好《車況點(diǎn)檢表》。對(duì)有異常情況的要及時(shí)報(bào)告、及時(shí)排除。

　　5.5.2安全行駛：司機(jī)必須樹立“安全第一”的思想，嚴(yán)禁超速、撞紅燈、無照駕駛、酒后駕駛及任意停車。

　　5.5.3責(zé)任事故劃分及賠償：由于司機(jī)本人原因造成的交通違章罰款不給予報(bào)銷；司機(jī)責(zé)任事故在保險(xiǎn)賠償之外的經(jīng)濟(jì)損失個(gè)人賠償50%。對(duì)于酒后駕車或沒經(jīng)批準(zhǔn)私自出車的，保險(xiǎn)賠償之外的經(jīng)濟(jì)損失全部由個(gè)人賠償。

　　5.5.4鑰匙保管：非經(jīng)辦公室同意，任何人不得復(fù)制車輛鑰匙；車輛回公司后或司機(jī)請(qǐng)假鑰匙由辦公室托管專人保管；司機(jī)離職鑰匙交回公司辦公室。

　　5.6辦公車輛的費(fèi)用管理公司部門經(jīng)理以上人員車輛使用費(fèi)用實(shí)行包干使用辦法

　　5.6.1包干管理：按國(guó)家規(guī)費(fèi)（年審費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)）、加油費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)、等涉及車輛的全部費(fèi)用實(shí)行包干使用。公司先行支付，年底核算費(fèi)用情況。

　　5.6.1.1單車全年費(fèi)用若超過包干金額，則超過部分由使用人負(fù)擔(dān)，從年終獎(jiǎng)金中一次性扣除。

　　5.6.1.2單車全年費(fèi)用若低于包干費(fèi)，則節(jié)約部分加入年終獎(jiǎng)金一并發(fā)放。

　　5.6.1.3包干費(fèi)用指標(biāo)由辦公室制定下達(dá)。

　　六、罰則

　　6.1 服務(wù)用車的司機(jī)不按要求使用車輛如:不經(jīng)批準(zhǔn)私自出車、不按規(guī)定保養(yǎng)車輛、酒后駕車、以及在加油、維修中營(yíng)私舞弊等，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將視情節(jié)情況給與批評(píng)教育、罰款、以至于解雇等處分。 6.2車輛實(shí)行費(fèi)用包干以后，包干使用人不得以任何借口，影響車輛的正常使用，對(duì)于因車輛問題耽誤正常辦公三次以上，收回車輛，另行分配。

物業(yè)公司管理制度4

　　1、倒閘操作必須根據(jù)電氣負(fù)責(zé)人或值班負(fù)責(zé)人命令執(zhí)行。

　　2、電氣倒閘操作必須由熟悉現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備，熟悉運(yùn)行方式和有關(guān)規(guī)章制度并經(jīng)考試合格的人員擔(dān)任。有權(quán)擔(dān)任電氣倒閘操作和有權(quán)擔(dān)任監(jiān)護(hù)的人員名單，須經(jīng)單位領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)并書面在現(xiàn)場(chǎng)公布。

　　3、倒閘操作必須由兩人執(zhí)行。其中一人擔(dān)任操作，有監(jiān)護(hù)權(quán)的人員擔(dān)任監(jiān)護(hù)，在進(jìn)行操作的全過程不準(zhǔn)做與操作無關(guān)的事。

　　4、倒閘操作票必須填用倒閘操作票，操作票必須票面整潔，任務(wù)明確，書寫工整，并使用統(tǒng)一調(diào)度術(shù)語(yǔ)。

　　5、在進(jìn)行倒閘操作時(shí)，嚴(yán)格按照基本步驟操作，電氣倒閘操作的基本步驟為：

　�。�1）受令、審令；

　�。�2）填票、審票；

　�。�3）操作準(zhǔn)備；

　　（4）模擬演習(xí)；

　�。�5）執(zhí)行操作；

　　（6）復(fù)查；

　�。�7）匯報(bào)記錄。

　　6、每張操作票只能填寫一個(gè)操作任務(wù)。所謂“一個(gè)操作任務(wù)”具體含義如下：

　�。�1）將一種電氣運(yùn)行方式改變?yōu)榱硪环N運(yùn)行方式。

　　（2）將一臺(tái)電氣設(shè)備由一種狀態(tài)（運(yùn)行、備用、檢修）改變以另一種狀態(tài)。

　　（3）同一母線上的電氣設(shè)備，一次倒換到另一母線。

　　（4）屬于同一主設(shè)備的所有輔助設(shè)備與主設(shè)備同時(shí)停送電的操作。如一臺(tái)主變和所供電的全部出線間隔設(shè)備，由一種狀態(tài)改變?yōu)榱硪环N狀態(tài)。

　�。�5）操作票由當(dāng)班執(zhí)行操作的人員填寫，填票人按照調(diào)度命令，弄清操作目的，運(yùn)行方式，設(shè)備狀態(tài)后，再填寫操作票。填票人和審票人應(yīng)對(duì)操作票的正確性負(fù)責(zé)。

　　自設(shè)安全措施的裝、拆、要填寫操作票。

　　7、下列情況可以不用操作票操作：

　�。�1）事故處理。

　�。�2）單一操作，僅拉、合一臺(tái)開關(guān)；拉、合一組刀閘；投、退一塊壓板。

　�。�3）拉開全廠（站）僅有的一組接地刀閘或拆除全廠（站）僅有的一組接地線。

　�。�4）為了解救觸電人或?yàn)榱吮苊饧磳�發(fā)生的'人員觸電事故。

　�。�5）壓負(fù)荷。

　　8、操作票保存一年。

　　9、評(píng)價(jià)與考核。

　　每值應(yīng)對(duì)上一值已執(zhí)行的操作票進(jìn)行評(píng)價(jià)。班長(zhǎng)和電氣負(fù)責(zé)每月進(jìn)行一次評(píng)價(jià)。

　　操作票有下列情況之一者為不合格。

　　按規(guī)定應(yīng)填寫操作票而未填用者（稱無票操作）。

　　操作項(xiàng)目遺漏，操作順序錯(cuò)誤，主設(shè)備、開關(guān)、刀閘等編號(hào)，以及拉、合、投、退等重要詞句寫錯(cuò)者。

　　操作任務(wù)不明確，安全措施不具體，人員不符合規(guī)程的要求，應(yīng)經(jīng)審查簽名的手續(xù)不完全。

　　執(zhí)行不認(rèn)真，不按規(guī)定程序進(jìn)行操作。

　　涂改超過三處，致使票面模糊不清者。

　　已執(zhí)行的操作票遺失者。

　　10、操作票合格率計(jì)算辦法：

　　操作票月合格率=（當(dāng)月使用票數(shù)-不合格票數(shù)）/當(dāng)月使用票數(shù)×100%。

　　物業(yè)公司高壓工作票制度

　　1、一切運(yùn)行中的電氣設(shè)備上的工作，均應(yīng)按《電業(yè)安全工作規(guī)程》的規(guī)定使用工作票，或按口頭、電話命令執(zhí)行，除事故檢修外，嚴(yán)禁不使用工作票在運(yùn)用中的電氣設(shè)備上工作。

　　2、工作票必須使用統(tǒng)一格式，用鋼筆或圓珠筆填寫一式兩份，正確清楚，不得任意涂改，如有個(gè)別錯(cuò)、漏字需要修改，應(yīng)字跡清楚。

　　3、工作票簽發(fā)人和工作 許可人不得兼任工作負(fù)責(zé)人，工作負(fù)責(zé)人可以填寫工作票，工作證許可人不得簽發(fā)工作票。

　　一個(gè)工作負(fù)責(zé)人，不能同時(shí)接受兩張工作票，只有完成了一張工作票的任務(wù)之后，并辦理了工作終結(jié)手續(xù)，方可接受另一份工作票。

　　4、工作票，一份由工作許可人收?qǐng)?zhí)，另一份由工作負(fù)責(zé)人收?qǐng)?zhí)，已執(zhí)行的工作票，一份存配變站備查，另一份由工作負(fù)責(zé)人帶回保存。

　　5、配變站，一張工作票上所列工作地點(diǎn)，以一個(gè)電氣連接部分為限，但安全措施一次做完的下列情況允許幾個(gè)電氣；連接部分共用一張工作票。

　　連接于同一母線上的幾個(gè)電氣連接部分，同時(shí)停送電者（但需在各備注欄內(nèi)辦理工作轉(zhuǎn)移手續(xù)）。

　　一臺(tái)主變壓器停電檢修時(shí)，其保側(cè)開關(guān)也配合檢修，且同時(shí)停送電者。

　　一個(gè)配電裝置全部停電時(shí)，所有不同地點(diǎn)不同類型的工作。

　　一個(gè)配電裝置雖未全部停電，但只有個(gè)別引入線帶電，并對(duì)帶電部分采取了可靠的隔離安全措施者。

　　在幾個(gè)電氣連接部分上，依次進(jìn)行不停電的同一類工作，可以發(fā)給一張第二種工作票。

　　6、線路第一種工作票第張只能用于一條線路或一個(gè)工作地段。

　　但下列情況之一者，可填用一張第一種工作票或一張第二種工作票。

　　（1）一條線路或同桿架設(shè)且同時(shí)停、送電幾條線路。

　�。�2）與停電檢修線路交叉，鄰近的另幾回線路，同時(shí)停送電者。

　　一個(gè)工作班在同一天內(nèi)對(duì)同一電壓等級(jí)，在不同的幾條線路上的多處配電變壓器上進(jìn)行同一類工作，配電線路無需停電。

　　第二種工作票，對(duì)同一電壓等級(jí)，同類型工作，可在數(shù)條線路上共用一張工作票。第二種工作票的工作，不需要履行工作許可手續(xù)，但開工前應(yīng)與調(diào)度聯(lián)系，工作結(jié)束后應(yīng)通知調(diào)度。

　　幾個(gè)工作班共用一張工作票時(shí)，分組負(fù)責(zé)人應(yīng)持有工作總負(fù)責(zé)人簽發(fā)的工作命令單，并必須得到總負(fù)責(zé)人的許可后方可開工。

　　非電氣工作人員在配變站工作，應(yīng)有專人監(jiān)護(hù)。

　　工作票保存一年。

　　物業(yè)公司值班員崗位責(zé)任制度

　　按時(shí)巡視設(shè)備運(yùn)行情況并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)告。

　　認(rèn)真準(zhǔn)確抄錄各種儀表讀數(shù)。

　　正確執(zhí)行雙票制度，做好交接班工作。

　　發(fā)生事故時(shí)應(yīng)按電氣負(fù)責(zé)人命令處理，并把事故詳細(xì)情況和處理經(jīng)過，記錄于運(yùn)行日志。

　　管理好安全用具，儀表工具、做好環(huán)境衛(wèi)生和設(shè)備衛(wèi)生。

　　堅(jiān)守工作崗位，不得撤離職守。

物業(yè)公司管理制度5

　　為了進(jìn)一步規(guī)范公司及部門（管理項(xiàng)目）的印章使用、管理行為，維護(hù)公司的根本利益，制定本制度。

　一、公司法人及法定代表人印章管理使用

　　1、公司的法人及法定代表人印章由行政部負(fù)責(zé)依據(jù)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照或相應(yīng)的政府職能部門批復(fù)文件到指定雕刻社刻制。并按規(guī)定留存印鑒存檔備查。

　　2、公司法人及法定代表人印章由公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)保管或由其指定專人保管，并對(duì)印章的使用負(fù)最終責(zé)任，對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)。不得隨意委托他人代管。

　　3、所有以公司名義簽署的合同、協(xié)議、報(bào)告等文件均需總經(jīng)理審核認(rèn)可后，方可加蓋公司法人印章。同一文件需加蓋公司法人印章的份數(shù)由行政部根據(jù)文件的發(fā)送部門數(shù)或合同（協(xié)議）的約定份數(shù)及文件存檔份數(shù)的要求確定。

　　4、財(cái)務(wù)支票、報(bào)表及其他財(cái)務(wù)憑證、資料需要加蓋公司法人及法定代表人印章的，由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)按財(cái)務(wù)管理要求經(jīng)總經(jīng)理審核確認(rèn)后方可加蓋。

　　5、公司法人或法定代表人印章如需帶出公司使用，則必須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由行政部人員陪同印章使用人使用印章，用完后及時(shí)歸還總經(jīng)理或其指定的'印章保管人員。

　　二、公司職能部門印章管理使用

　　1、公司職能部門的印章刻制必須經(jīng)公司總經(jīng)理室批準(zhǔn)后，行政部方可按統(tǒng)一印章刻制規(guī)定到指定雕刻社刻制，并按要求由行政部負(fù)責(zé)保留印鑒存檔備查。

　　2、因公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)調(diào)整或職能部門名稱調(diào)整時(shí)，由行政部負(fù)責(zé)按公司機(jī)構(gòu)調(diào)整或職能部門名稱改變的批文刻制新的機(jī)構(gòu)、職能部門印章。同時(shí)收回原有部門印章封存。

　　3、公司職能部門的印章必須由部門負(fù)責(zé)人或其指定的專人保管，未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)或許可，印章保管人不得擅自為他人加蓋或委托他人代管印章。

　　4、職能部門負(fù)責(zé)人對(duì)本部門印章的管理和使用負(fù)最終責(zé)任。

　　三、管理項(xiàng)目的印章管理使用

　　1、公司各受托管理項(xiàng)目的印章刻制由業(yè)務(wù)副總經(jīng)理向總經(jīng)理室提出書面報(bào)告，經(jīng)審核批準(zhǔn)后，由行政部負(fù)責(zé)統(tǒng)一刻制，并留存印鑒存檔備查。

　　2、管理項(xiàng)目的印章由管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或其指定的專人保管。未經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)或許可，印章的保管人不得擅自為他人加蓋印章或委托他人代管印章。

　　3、如項(xiàng)目管理合同（協(xié)議）終止或中途解除，公司不再續(xù)簽管理合同（協(xié)議），項(xiàng)目撤銷。則由業(yè)務(wù)副總經(jīng)理責(zé)成項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在項(xiàng)目移交手續(xù)完成后，交回業(yè)務(wù)副總經(jīng)理，并由業(yè)務(wù)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)交行政部封存保管。

　　4、如因工作需要進(jìn)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的人事調(diào)整，則由業(yè)務(wù)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督該項(xiàng)目印章的交接，并做好交接記錄報(bào)行政部存檔。

　　5、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)本項(xiàng)目印章的管理使用負(fù)最終責(zé)任，若因違規(guī)使用或管理印章造成損失的，責(zé)任人負(fù)賠償責(zé)任。

　　四、公司的所有印章由行政部依據(jù)總經(jīng)理室的批示，統(tǒng)一負(fù)責(zé)刻制，并留存印鑒備查。所有新印章的啟用和封存由行政部負(fù)責(zé)做好相應(yīng)的記錄、臺(tái)帳。并負(fù)責(zé)做好停用印章的保管或銷毀。公司任何印章的銷毀，必須經(jīng)公司總經(jīng)理室審核批準(zhǔn)。

　　五、本制度所指印章的使用保管負(fù)責(zé)人應(yīng)按照規(guī)定對(duì)印章的使用情況建立明確的記錄和臺(tái)帳。

　　六、本制度自公布之日起執(zhí)行。

物業(yè)公司管理制度6

　　一、工作例會(huì)制度為加強(qiáng)公司管理,提高各部門工作效率,促進(jìn)各部門管理人員的責(zé)任心,特建立公司工作例會(huì)制度。

　　1、每周五下午4點(diǎn)召開工作例會(huì),各部門經(jīng)理參加。

　　2、工作例會(huì)內(nèi)容為:

　　各部門經(jīng)理匯報(bào)本周工作情況及下周工作計(jì)劃;

　　部門間工作協(xié)調(diào)、配合;

　　各部門經(jīng)理工作建議;

　　公司工作安排;

　　3、工作例會(huì)原則上為60分鐘。

　　有話則長(zhǎng),無話則短。

　　4、本制度一經(jīng)確立,不再另行通知。

　　非緊急事務(wù)處置,不得請(qǐng)假。

　　5、如遇公司特殊工作安排,不能按時(shí)開會(huì),開會(huì)時(shí)間另行通知。

　　6、會(huì)議地點(diǎn):物業(yè)公司本部。

　　二、會(huì)議紀(jì)律為了加強(qiáng)本公司會(huì)議期間紀(jì)律的管理,同時(shí)使會(huì)議制度化、規(guī)范化、科學(xué)化,提高會(huì)議效率,促進(jìn)各部工作的協(xié)調(diào),結(jié)合公司的實(shí)際情況特制定此紀(jì)律、本制度。

　　1、參加會(huì)議人員必須提前5分鐘進(jìn)入會(huì)場(chǎng),不得遲到、早退,不得中途退出會(huì)議。

　　2、與會(huì)人員須帶好筆記本,做好記錄,積極發(fā)言,踴躍提出各種合理化的意見和建議,同時(shí)注意保持會(huì)場(chǎng)衛(wèi)生,維持會(huì)場(chǎng)秩序。

　　3、參會(huì)人員原則上不予請(qǐng)假,因特殊情況不能參加會(huì)議的,須向總經(jīng)理請(qǐng)假。

　　4、參會(huì)人員在會(huì)場(chǎng)內(nèi)應(yīng)手機(jī)等通訊工具(特殊需要除外),集中精力開好會(huì)。

　　5、不得在會(huì)場(chǎng)內(nèi)交頭接耳、閑談,不準(zhǔn)吸煙、吃零食。

　　6、會(huì)議期間不會(huì)客,不處理與會(huì)議無關(guān)事務(wù),不得帶無關(guān)人員進(jìn)入會(huì)場(chǎng)。

　　7、注意做好會(huì)議保密工作,沒有要求傳達(dá)的有關(guān)問題,不得自行傳達(dá)、擴(kuò)散。

　　三、禮儀接待管理規(guī)定為進(jìn)一步加強(qiáng)公司精神文明建設(shè),提高員工素質(zhì),樹立良好的企業(yè)形象,特制定本規(guī)定。

　　1、注意禮節(jié)、講究原則。

　　物業(yè)管理禮儀接待要講究禮貌,要克服服務(wù)工作低人一等的思想,要認(rèn)識(shí)到尊重客戶就是尊重自己,所以要在接待中既要堅(jiān)持原則,又要注意禮貌。

　　2、一視同仁、舉止得當(dāng)。

　　物業(yè)管理禮儀接待的對(duì)象都必須熱情的對(duì)待,不能看客施禮,更不能以貌取人,必須以優(yōu)質(zhì)接待服務(wù)來取得每一位業(yè)主或用戶對(duì)你工作的信任,使他們乘興而來,滿意而歸。

　　3、嚴(yán)于律己、寬于待人。

　　在物業(yè)管理接待服務(wù)工作中,業(yè)主或用戶可能會(huì)提出一些無理甚至是失禮要求,應(yīng)耐心地加以解釋,寬容待人。

　　4、熱情接待來訪或來辦事的人員,應(yīng)先請(qǐng)來人坐下,詢問來意,進(jìn)行相應(yīng)答復(fù),臨走時(shí),送至辦公室門外。

　　5、接待群眾來訪來電,講究文明禮貌,耐心傾聽,態(tài)度和藹,用語(yǔ)準(zhǔn)確,不得語(yǔ)言粗魯。

　　四、員工著裝管理制度

　　1、為樹立和保持公司良好的社會(huì)形象,進(jìn)一步規(guī)范化管理,本公司員工應(yīng)按本規(guī)定的`要求著裝。

　　2、員工在上班時(shí)間內(nèi),要求儀容儀表嚴(yán)整,總體要求是:得體、大方、整潔。

　　3、公司各級(jí)員工的著裝應(yīng)按公司要求著公司配發(fā)的工作服:

　　(1)夏裝,短袖只能開解第一顆衣扣,長(zhǎng)袖襯衫需佩戴領(lǐng)帶并不得挽起袖子或不系袖扣;

　　男員工不準(zhǔn)穿深色皮鞋以外的其他鞋類(包括皮涼鞋),女員工可著有扣涼鞋。

　　(2)冬裝,著西裝時(shí)應(yīng)配深色襪和深色皮鞋。

　　(3)無論冬、夏裝均要佩戴公司徽標(biāo),公司徽標(biāo)應(yīng)佩戴在左胸前適當(dāng)位置上。

　　4、員工不得裸露紋身,上班應(yīng)注意將頭發(fā)梳理整齊。

　　男職員發(fā)不過耳,并一般不準(zhǔn)留胡須;

　　女職員上班提倡化淡妝,金銀或其他飾物的佩戴應(yīng)得當(dāng)。

　　5、員工工作期間外出,屬工作需要可著其他服裝,但要得體、大方、整潔。

　　回公司需按公司要求著裝。

　　6、服裝換季時(shí)間,由公司統(tǒng)一規(guī)定。

　　7、員工違反本規(guī)定的,除通報(bào)批評(píng)外,每次扣款10元;

　　一個(gè)月連續(xù)違反三次以上的,扣發(fā)當(dāng)月工資或績(jī)效工資100元。

　　8、各部門、各線負(fù)責(zé)人應(yīng)認(rèn)真配合、督促屬下員工遵守本規(guī)定。

　　一月累計(jì)員工違反本規(guī)定人次超過三人次,并連續(xù)兩月,扣發(fā)該部門負(fù)責(zé)人工資100元。

　　五、電話管理制度

　　1、為使公司電話發(fā)揮最大效用且盡可能節(jié)省話費(fèi),特制定本制度。

　　2、市話由各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督與控制使用。

　　3、每次通話前應(yīng)對(duì)通話內(nèi)容稍加構(gòu)思或擬出提綱,通話時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)明扼要,以免耗時(shí)占線、增加話費(fèi)。

　　4、通話時(shí)應(yīng)注意禮儀禮貌,體現(xiàn)公司員工良好的文化素質(zhì)和精神風(fēng)貌。

　　5、凡開通長(zhǎng)途電話的部門,長(zhǎng)途電話由各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督與控制使用。

　　各部門經(jīng)理應(yīng)建立《長(zhǎng)途電話登記簿》,詳細(xì)記錄通話人、受話人、主要內(nèi)容、通話時(shí)間等。

　　禁止因私使用公司長(zhǎng)途電話(特殊情況需經(jīng)部門經(jīng)理同意后方可使用)。

　　6、公司傳真收(發(fā))應(yīng)登記備案后交收(發(fā))人簽字確認(rèn)。

　　六、公司節(jié)假日值班制度

　　1、公司節(jié)假日期間設(shè)立公司各部門經(jīng)理以上領(lǐng)導(dǎo)值班制度,排定值班表,印發(fā)各有關(guān)部門和人員。

　　2、目的:以公司業(yè)務(wù)工作為主。

　　3、一般以下班后時(shí)間或節(jié)假日為值班時(shí)間。

　　4、值班要點(diǎn):

　　(1).處理未完成工作。

　　(2).處置下班后及節(jié)假日的突發(fā)、緊急事件。

　　(3).值班人員接打值班電話,應(yīng)記錄來電時(shí)間、單位、授話人、主要內(nèi)容。

　　(4).值班接待來賓要記錄來訪時(shí)間、單位、來訪人、主要內(nèi)容,提出處理意見。

　　(5).值班人員要按規(guī)定準(zhǔn)確填寫值班日志。

　　七、公司保密制度

　　1、為保守公司秘密,維護(hù)公司權(quán)益,特制定本制度。

　　2、公司秘密是關(guān)系公司權(quán)力和利益,依照特定程序確定,在一定時(shí)間內(nèi)只限一定范圍的人員知悉的事項(xiàng)。

　　公司各部門以及職員都有保守公司秘密的義務(wù)。

　　3、公司秘密包括下列秘密事項(xiàng):

　　(1)公司重大決策中的秘密事項(xiàng)。

　　(2)公司尚未付諸實(shí)施的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)方向、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及經(jīng)營(yíng)決策。

　　(3)公司內(nèi)部掌握的合同、協(xié)議、意見書及可行性報(bào)告、主要會(huì)議記錄。

　　(4)公司財(cái)務(wù)預(yù)決算報(bào)告及各類財(cái)務(wù)報(bào)表、統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

　　(5)公司所掌握的尚未進(jìn)入市場(chǎng)或尚未公開的各類信息。

　　(6)公司職員人事檔案,工資性、勞務(wù)性收入及資料。

　　(7)其他經(jīng)公司確定應(yīng)當(dāng)保密的事項(xiàng)。

　　(8)一般性決定、決議、通告、通知、行政管理資料等內(nèi)部文件不屬于保密范圍。

　　(9)業(yè)主檔案、園區(qū)聲像監(jiān)控檔案。

　　4、屬于公司秘密的文件、資料和其它物品的制作、收發(fā)、傳遞、使用、復(fù)制、摘抄、保存和銷毀,由總經(jīng)理委托專人執(zhí)行;

　　采用電腦技術(shù)存取、處理、傳遞的公司秘密由電腦使用者負(fù)責(zé)保密。

物業(yè)公司管理制度7

　　一、內(nèi)部管理部分

　　(一)管理構(gòu)架

　　1、組織機(jī)構(gòu)圖

　　2、各部門職能及各崗位職責(zé)

　　3、員工情況

　　1)員工構(gòu)成，其中管理人員占;學(xué)歷構(gòu)成(特別是管理人員)

　　2)各部門骨干基本情況

　　(二)內(nèi)部管理制度

　　1、公司管理形式(總經(jīng)理負(fù)責(zé)制;總公司與各管理處關(guān)系，自負(fù)盈虧)

　　2、行政人事制度

　　1)員工培訓(xùn)制度(察看年度培訓(xùn)計(jì)劃，了解公司培訓(xùn)重點(diǎn))

　　2)員工考核、獎(jiǎng)懲制度

　　3)員工檔案的管理

　　3、檔案管理

　　1)工程檔案的管理(圖紙資料、設(shè)備檔案)

　　2)小區(qū)基本檔案資料(竣工驗(yàn)收資料、各項(xiàng)審批文件)

　　3)檔案借閱制度

　　4)業(yè)主資料的管理(保密性)

　　5、財(cái)務(wù)制度

　　1)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、申報(bào)、審批

　　2)押金的處理

　　3)財(cái)務(wù)收支預(yù)算、決算、分析

　　4)日常財(cái)務(wù)帳務(wù)處理

　　5)定期向業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)收支狀況

　　6、采購(gòu)及庫(kù)存管理

　　1)采購(gòu)內(nèi)容的制定和審批

　　2)庫(kù)存的有效控制及及時(shí)補(bǔ)充

　　3)庫(kù)存的帳務(wù)處理

　　4)庫(kù)房安全管理制度

　　7、公文管理制度

　　1)外來文件管理

　　2)內(nèi)部文件往來

　　3)收發(fā)登記

　　4)通告管理制度

　　8、工程管理制度

　　1)分包方的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)管理(資質(zhì)、工程款預(yù)算、信譽(yù)等)

　　2)簽訂合同

　　3)工程進(jìn)度及質(zhì)量檢查及其記錄

　　4)工程驗(yàn)收制度

　　5)整改制度

　　9、辦公設(shè)備的管理

　　1)臺(tái)帳

　　2)領(lǐng)用

　　3)報(bào)廢

　　10、合同管理

　　11、形象識(shí)別系統(tǒng)的使用辦法

　　12、公司工會(huì)設(shè)置、福利制度及企業(yè)文化建設(shè)

　　(三)公眾管理制度

　　1、業(yè)委會(huì)章程

　　2、管理維修公約

　　3、衛(wèi)生公約

　　4、裝修管理規(guī)定

　　5、停車場(chǎng)管理規(guī)定

　　6、治安管理規(guī)定

　　7、園林、綠化管理規(guī)定

　　二、小區(qū)基本概況(組織小區(qū)接管驗(yàn)收工作)

　　(一)概況

　　1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業(yè)主構(gòu)成等

　　2、設(shè)備設(shè)施情況

　　1)消防設(shè)施

　　2)配電設(shè)備

　　3)電梯設(shè)備

　　4)給排水設(shè)備

　　5)計(jì)量設(shè)備

　　6)人防設(shè)施

　　7)有無智能化設(shè)施

　　3、竣工驗(yàn)收情況(有無影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的設(shè)計(jì)問題)

　　(二)物業(yè)管理方式

　　(三)業(yè)主委員會(huì)概況

　　1、章程、成立時(shí)間、人員構(gòu)成、與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系

　　2、業(yè)主委員會(huì)曾行使過的權(quán)利(是否能有效的行使其權(quán)力)

　　3、業(yè)主委員會(huì)的建立、換屆、選舉制度

　　4、與業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的內(nèi)容、時(shí)限

　　(四)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境

　　1、綠化率

　　2、停車場(chǎng)位情況及其管理

　　3、公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、維修情況

　　4、業(yè)主對(duì)小區(qū)環(huán)境的滿意度

　　5、管理用房的使用情況

　　6、經(jīng)營(yíng)用房的使用情況

　　1)合同

　　2)月租

　　3)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容

　　7、小區(qū)配套設(shè)施是否齊全

　　(五)小區(qū)外部環(huán)境

　　1、與地方各管理部門的關(guān)系

　　2、周邊交通、環(huán)境、可持續(xù)發(fā)展情況

　　3、周邊物業(yè)及其物業(yè)管理情況(未來是否存在競(jìng)爭(zhēng))

　　三、各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)管理流程

　　(一)入住管理

　　1、入住手續(xù)

　　2、房屋檔案的建立(一戶一檔)

　　3、空房管理(定期檢查制度)

　　4、空房的.使用制度

　　5、空房鑰匙管理

　　(二)收費(fèi)管理

　　1、物業(yè)費(fèi)的收取

　　1)繳費(fèi)通知單的發(fā)放

　　2)收費(fèi)期

　　3)費(fèi)用明細(xì)

　　4)業(yè)主費(fèi)用查詢

　　2、代收代繳費(fèi)用的收取(水、電、煤氣、電視等)

　　1)繳費(fèi)通知單的發(fā)放

　　2)收費(fèi)期

　　3)費(fèi)用明細(xì)

　　4)業(yè)主費(fèi)用查詢

　　(三)清潔消殺管理

　　1、清潔消殺設(shè)備、用料管理

　　2、清潔消殺操作規(guī)程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　3、檢查制度

　　1)檢查頻率、方式(抽查)

　　2)檢查記錄

　　3)整改

　　(四)保安管理

　　1、保安員情況

　　2、排班制度

　　3、巡視頻次及其記錄

　　1)公共區(qū)域巡視

　　2)樓內(nèi)巡視

　　4、保安隊(duì)員文明服務(wù)、著裝要求

　　5、檢查制度

　　1)檢查頻率、方式(抽查)

　　2)檢查記錄

　　3)整改

　　6、監(jiān)控中心管理

　　1)監(jiān)控記錄

　　2)錄像帶管理

　　7、訪客管理

　　1)出入登記記錄

　　(五)綠化管理

　　1、小區(qū)綠化美化標(biāo)準(zhǔn)

　　2、花木養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃及實(shí)施的管理(新增、補(bǔ)種、更換)

　　3、檢查制度

　　1)檢查頻率、方式(抽查)

　　2)檢查記錄

　　2)整改

　　(六)業(yè)主投訴處理

　　1、投訴的界定

　　2、投訴登記制度

　　3、投訴的處理

　　1)及時(shí)性

　　2)準(zhǔn)確性

　　3)向業(yè)主反饋結(jié)果

　　4、投訴率的統(tǒng)計(jì)(對(duì)集中的投訴問題應(yīng)責(zé)任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結(jié)果)

　　1)及時(shí)率

　　2)處理率

　　(七)業(yè)主意見調(diào)查

　　1、調(diào)查頻率、比例、范圍、內(nèi)容

　　2、《意見調(diào)查表》的發(fā)放與回收制度

　　3、意見調(diào)查統(tǒng)計(jì)

　　1)圖表統(tǒng)計(jì)

　　2)調(diào)查報(bào)告

　　3)向全體業(yè)主公布調(diào)查結(jié)果

　　4)預(yù)防與糾正措施

　　(八)社區(qū)文化管理

　　1、與業(yè)主委員會(huì)的定期溝通制度

　　2、專人負(fù)責(zé)

　　3、定期舉辦社區(qū)文化活動(dòng)

　　(九)消防制度

　　1、消防設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)制度及其檢查記錄

　　2、消防器材配置的管理

　　1)臺(tái)帳

　　2)更新記錄

　　3)檢測(cè)記錄

　　3、定期消防演習(xí)制度

　　4、消防宣傳標(biāo)識(shí)的安放

　　(十)裝修管理

　　1、裝修手續(xù)的辦理

　　1)裝修備案申請(qǐng)表

　　2)裝修協(xié)議

　　3)裝修保證金制度

　　2、施工人員登記制度、出入管理

　　3、裝修的巡視檢查及其記錄

　　4、裝修工程的驗(yàn)收

　　5、違章的處罰及整改制度

　　(十一)停車場(chǎng)(位)的管理

　　1、停車場(chǎng)管理制度

　　2、停車場(chǎng)進(jìn)出記錄

　　3、臨時(shí)停車收費(fèi)制度

　　(十二)維修服務(wù)制度

　　1、24小時(shí)值班制度

　　2、接受報(bào)修，填寫《報(bào)修維修單》

　　3、維修到場(chǎng)時(shí)限

　　4、維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定

　　5、業(yè)主確認(rèn)制度

　　6、維修回訪制度

　　1)頻率

　　2)比例

　　3)整改

　　7、維修及時(shí)率、返修率的統(tǒng)計(jì)制度

　　(十三)便民服務(wù)項(xiàng)目

　　四、公司iso9001質(zhì)量體系了解

　　(一)質(zhì)量手冊(cè)

　　(二)程序文件

　　(三)作業(yè)指導(dǎo)書

　　(四) 質(zhì)量體系運(yùn)作狀況

物業(yè)公司管理制度8

　　1.總則

　　保障公司正常、高效的工作秩序，加強(qiáng)員工的考勤管理，保證員工的休息權(quán)利。

　　2. 適用范圍

　　3.公司的行政班工作時(shí)間為：上午9:00-12：00，下午13：30-18：00;季節(jié)性調(diào)整另行通知，部分崗位按照特殊崗位上班時(shí)間要求上班。

　　4.公司全體員工每天上下班都必須登陸考勤機(jī)考勤，考勤結(jié)果由綜合管理部匯總定期公布并計(jì)算薪資。鑒于工作特殊性，外派人員實(shí)行上下班簽到考勤。

　　5.員工上、下班須親自簽到、打卡，不得托人或受托。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)托人或受托考勤，委托人和被委托人實(shí)行警告處罰，并罰款50元;如再次違規(guī)實(shí)行訓(xùn)誡處罰，并罰款100元;三次違規(guī)者給予除名。

　　6.出差人員出差期間不需簽到、簽退，出差前需填寫《出差申請(qǐng)單》，出差結(jié)束后須憑《出差申請(qǐng)單》到綜合管理部辦理相關(guān)手續(xù)。

　　7.員工凡當(dāng)日遲到在15分鐘以內(nèi)按遲到處理，15分鐘以上至半日之內(nèi)者按曠工半天處理，超過半日者按曠工一天處理;員工凡當(dāng)日早退在15分鐘以內(nèi)按早退處理，15分鐘以上半日以內(nèi)者按曠工半天處理，超過半日按曠工一天處理。

　　8.員工無故遲到或早退一次予以罰款10元，累計(jì)三次遲到(早退)作曠工一日處理;無故曠工半日，扣發(fā)當(dāng)日薪資的`50%;無故曠工1日，扣發(fā)當(dāng)日全部薪資。

　　9.員工無正當(dāng)理由連續(xù)曠工時(shí)間超過15天，或者一年以內(nèi)累計(jì)曠工時(shí)間超過30天的，予以除名處理(解除勞動(dòng)關(guān)系)。

　　10.因天災(zāi)人禍或其它不可抗力而遲到等，經(jīng)查實(shí)，不作遲到(曠工)計(jì);因天氣惡劣、交通堵塞、忘記等原因造成考勤遲到，當(dāng)事人需立即報(bào)告綜合管理部，綜合管理部查證后酌情處理。

　　11.任何類別的假期都需部門負(fù)責(zé)人事前批準(zhǔn)，并到綜合管理部登記。如有緊急情況，不能事先請(qǐng)假，應(yīng)在兩小時(shí)以內(nèi)電話通知本部門負(fù)責(zé)人并在上班當(dāng)日補(bǔ)辦手續(xù)，否則以遲到或曠工計(jì)。

　　12.正常情況下所有人員須先到公司報(bào)到后，方能外出辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)，如因工作需要先辦理公事再上班的，需在上班前日填寫《外出申請(qǐng)單》并報(bào)綜合管理部;上班期間因業(yè)務(wù)需要，須外出辦公務(wù)者，應(yīng)填寫《外出申請(qǐng)單》并報(bào)綜合管理部。違反上述規(guī)定，以遲到或曠工計(jì)。

　　4.附則

　　4.1本管理辦法由綜合管理部負(fù)責(zé)解釋。

　　4.2本管理辦法的擬定或者修改由綜合管理部負(fù)責(zé)，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。

　　4.3本管理辦法自頒布之日起實(shí)施。

物業(yè)公司管理制度9

　　深圳**局物業(yè)管理有限公司

　　崗位輪換和交流管理辦法

　　第一章總則

　　第一條為規(guī)范和完善**局物業(yè)管理有限公司總部及屬下公司之間員工的崗位輪換和交流工作,加強(qiáng)**物業(yè)管理有限公司總部及屬下公司之間人才交流和共享,不斷完善**局物業(yè)管理有限公司總部及屬下公司人才培養(yǎng)和儲(chǔ)備體系,特制定本管理辦法。

　　第二條定義

　　1、**局物業(yè)管理有限公司以下簡(jiǎn)稱“公司”;

　　2、屬下公司系指**局物業(yè)管理有限公司下屬全資、控股或參股并直接管理的二級(jí)公司,包括**局物業(yè)管理(香港)有限公司、深圳**物業(yè)管理有限公司、北京**局物業(yè)管理有限公司、上海**物業(yè)管理有限公司、南京**局物業(yè)管理有限公司、西安**局物業(yè)管理有限公司、武漢**局物業(yè)管理有限公司;

　　3、物管中心系指屬下公司下設(shè)的物業(yè)管理中心。

　　第三條適用范圍

　　本管理辦法適用于公司總部及屬下公司之間培養(yǎng)型崗位輪換和支持型崗位交流,不包含公司總部或?qū)傧鹿�司�?nèi)部員工調(diào)動(dòng),公司總部及各屬下公司內(nèi)部的人員崗位輪換由公司總部及各屬下公司自行安排。第二章崗位輪換第四條崗位輪換為建立招商局物業(yè)一體化人才戰(zhàn)略和培養(yǎng)體系,公司總部及屬下公司可根據(jù)人才培養(yǎng)需要安排具有培養(yǎng)潛力的人員到公司總部或?qū)傧鹿�司進(jìn)行崗位輪換,培養(yǎng)具有較高綜合素質(zhì)和較強(qiáng)管理能力的復(fù)合型人才,以保證公司總部及各屬下公司全面、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。第五條崗位輪換程序

　　1、培養(yǎng)單位向公司總部行政與人力資源部提出擬派出員工到公司總部或其它屬下公司進(jìn)行崗位輪換的書面申請(qǐng),書面申請(qǐng)必須包含以下部分:

　　(1)擬派出進(jìn)行崗位人員的履歷;

　　(2)擬派出人員在現(xiàn)有崗位工作業(yè)績(jī),以及該員工培養(yǎng)方向、培養(yǎng)計(jì)劃和本次崗位輪換時(shí)間;

　　(3)通過崗位輪換希望達(dá)到的目標(biāo);

　　(4)培養(yǎng)單位擬訂派出人員派駐單位及工作崗位;

　　(5)崗位輪換所產(chǎn)生的成本預(yù)算。

　　2、公司總部行政與人力資源部根據(jù)培養(yǎng)單位提出的書面申請(qǐng)進(jìn)行評(píng)估和審核,同時(shí)與擬訂派駐單位進(jìn)行協(xié)商,確定和評(píng)估崗位輪換的可行性。

　　3、公司總部行政與人力資源部評(píng)估審核后上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批,并書面批復(fù)培養(yǎng)單位。第六條派駐單位須積極落實(shí)公司人才培養(yǎng)計(jì)劃,根據(jù)培養(yǎng)目標(biāo)、意圖和計(jì)劃,為崗位輪換人員的培養(yǎng)、鍛煉創(chuàng)造條件,并實(shí)施嚴(yán)格管理和考核;崗位輪換人員須服從派駐單位的工作安排,按照培養(yǎng)計(jì)劃認(rèn)真開展工作,提升相關(guān)的能力和素質(zhì)。

　　第七條崗位輪換產(chǎn)生的費(fèi)用分?jǐn)?/p>

　　(一)公司總部派出員工到屬下公司進(jìn)行崗位輪換

　　1、員工在公司總部的職務(wù)保持不變,公司總部按照派駐屬下公司相應(yīng)級(jí)別工資標(biāo)準(zhǔn)核定工資,并由派駐屬下公司負(fù)責(zé)發(fā)放;

　　2、派駐屬下公司的工資標(biāo)準(zhǔn)與公司總部員工派出前的工資標(biāo)準(zhǔn)差額部分由公司總部負(fù)責(zé)發(fā)放。

　　3、由公司總部按照員工派出前的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放其福利,按第九條有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)(詳見表1)的規(guī)定發(fā)放生活費(fèi)補(bǔ)貼,按第十條有關(guān)規(guī)定(詳見表2)享受探親假并報(bào)銷探親假產(chǎn)生的交通費(fèi)(詳見表3);

　　4、公司總部按照員工派出前標(biāo)準(zhǔn)辦理社會(huì)保險(xiǎn);

　　5、由派駐單位安排崗位輪換員工的住宿,并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用;

　　6、派出期間發(fā)生的其它費(fèi)用由公司總部承擔(dān)。

　　(二)屬下公司(派出單位)派出員工到公司總部或其它屬下公司(派駐單位)崗位輪換

　　1、員工在派出單位職務(wù)保持不變,并由派出單位按照員工派出前的工資標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放其工資、獎(jiǎng)金及福利待遇

　　;

　　2、由派出屬下公司按第九條有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)(詳見表1)的規(guī)定發(fā)放生活費(fèi)補(bǔ)貼,按第十條有關(guān)規(guī)定(詳見表2)享受探親假并報(bào)銷探親假產(chǎn)生的交通費(fèi)(詳見表3);

　　3、由派出屬下公司按照員工派出前標(biāo)準(zhǔn)辦理社會(huì)保險(xiǎn)或發(fā)放醫(yī)療補(bǔ)貼;

　　4、由派駐單位安排崗位輪換員工的住宿,并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用;

　　5、派出期間發(fā)生的其它費(fèi)用由派出屬下公司承擔(dān)。第八條崗位輪換人員考核

　　1、由派駐單位對(duì)崗位輪換員工在崗位輪換期間的工作表現(xiàn)和工作績(jī)效進(jìn)行考核;

　　2、結(jié)合派駐單位的工作考核,由派出單位根據(jù)崗位輪換所要達(dá)到的目標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)定。

　　第九條崗位輪換人員在崗位輪換期間生活費(fèi)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)(含伙食補(bǔ)貼、通訊補(bǔ)貼、市內(nèi)交通補(bǔ)貼):

　　表1

　　派出地與派駐地的距離適用人員范圍(派出前工作崗位)

　　100―500公里500公里或以上

　　1200元/月1800元/月1、公司總部、屬下公司經(jīng)營(yíng)班子

　　2、公司總部部門負(fù)責(zé)人

　　3、各物管中心總經(jīng)理或主持工作副總經(jīng)理

　　900元/月1500元/月1、公司總部部門經(jīng)理、副經(jīng)理、經(jīng)理助理

　　2、屬下公司經(jīng)理助理以上人員

　　600元/月1200元/月1、屬下公司主任、主管

　　2、各物管中心部門經(jīng)理、副經(jīng)理、經(jīng)理助理

　　500元/月900元/月1、公司總部及屬下公司除上述人員以外的其他員工

　　第十條崗位輪換人員在崗位輪換期間探親假及探親假交通費(fèi)報(bào)銷

　　1、崗位輪換人員在崗位輪換期間享受探親假。

　　2、崗位輪換人員在異地工作滿三個(gè)月,開始享受探親假。乘坐火車探親的員工,其探親的路途時(shí)間不計(jì)在探親假內(nèi),探親假包括公休假日和法定節(jié)日在內(nèi)。

　　3、探親假具體標(biāo)準(zhǔn)如下:

　　表2

　　序號(hào)每年休假次數(shù)每次休假天數(shù)適用人員范圍

　　14次8天1、公司總部、屬下公司經(jīng)營(yíng)班子

　　2、公司總部部門負(fù)責(zé)人

　　3、各物管中心總經(jīng)理或主持工作副總經(jīng)理

　　23次8天&nb

　　sp; 1、公司總部部門經(jīng)理、副經(jīng)理、經(jīng)理助理

　　2、屬下公司經(jīng)理助理以上人員

　　32次10天1、屬下公司主任、主管

　　2、各物管中心部門經(jīng)理、副經(jīng)理、經(jīng)理助理

　　42次10天公司總部及屬下公司除上述人員以外的其他員工

　　4、探親假交通費(fèi)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)

　　表3

　　派出地與派駐地的距離

　　100―500公里500公里或以上適用人員范圍

　　往返硬臥火車票一張(每3個(gè)月一次)1、公司總部、屬下公司經(jīng)營(yíng)班子

　　往返經(jīng)濟(jì)艙機(jī)票一張(每3個(gè)月一次) 2、公司總部部門負(fù)責(zé)人

　　3、各物管中心總經(jīng)理或主持工作副總經(jīng)理

　　往返硬臥火車票一張(每4個(gè)月一次) 1、公司總部部門經(jīng)理、副經(jīng)理、經(jīng)理助理

　　往返經(jīng)濟(jì)艙機(jī)票一張(每4個(gè)月一次) 2、屬下公司經(jīng)理助理以上人員

　　往返硬臥火車票一張(每6個(gè)月一次)

　　1、屬下公司主任、主管

　　往返經(jīng)濟(jì)艙機(jī)票一張(每6個(gè)月一次) 2、各物管中心部門經(jīng)理、副經(jīng)理、經(jīng)理助理

　　往返硬臥火車票一張(每6個(gè)月一次)公司總部及屬下公司除上述人員以外的.其他員工

　　往返經(jīng)濟(jì)艙機(jī)票一張(每6個(gè)月一次)

　　第三章崗位交流

　　第十一條崗位交流

　　為實(shí)現(xiàn)招商局物業(yè)系統(tǒng)內(nèi)人力資源共享,公司總部及屬下公司可根據(jù)工作需要從公司總部或?qū)傧鹿�司調(diào)動(dòng)合適人員進(jìn)行崗位支援。

　　第十二條崗位交流程序

　　1、需求單位向公司總部行政與人力資源部提出擬從支援崗位需求,并提供交流崗位所需任職資格條件。

　　2、公司總部行政與人力資源部對(duì)招商局物業(yè)系統(tǒng)內(nèi)人才狀況進(jìn)行分析后,向申請(qǐng)單位推薦兩名或以上的候選人供需求單位選擇,公司總部行政與人力資源部推薦的人員須事先知會(huì)候選人所在單位,候選人所在單位須全力予以配合支持。

　　3、需求單位對(duì)候選人進(jìn)行評(píng)估后,向公司總部出具書面評(píng)估結(jié)果;當(dāng)公司總部推薦的后備人員不符合需求單位要求時(shí),公司總部將另行推薦。

　　4、需求單位挑選出合適人選后,公司總部將向需求單位選中的候選人所在單位發(fā)出書面通知,候選人所在單位在不影響正常工作的前提下須予以全力配合,確定離崗時(shí)間。

　　5、崗位交流員工的福利待遇等相關(guān)規(guī)定遵照《招商局物業(yè)管理有限公司員工外派管理辦法》執(zhí)行。

　　第十三條崗位交流人員考核

　　由需求單位對(duì)崗位交流人員在崗位交流期間的工作表現(xiàn)和工作績(jī)效進(jìn)行考核,并以此作為崗位交流人員年度績(jī)效考核的一部分。

　　第十四條其它事項(xiàng)

　　1、崗位交流人員派出單位須在不影響正常工作的前提下予以全力支持配合,并及時(shí)遴選接替人員,安排工作交接,保證崗位交流人員及時(shí)到位。

　　2、崗位交流人員須樹立大局意識(shí),服從公司的調(diào)遣,全力以赴協(xié)助需求單位按質(zhì)按量完成有關(guān)工作。

　　3、需求單位須積極為崗位交流人員的生活、工作創(chuàng)造便利條件。

　　4、公司總部有關(guān)職能部門、崗位交流人員派出單位行政與人力資源部要關(guān)心崗位交流人員的家庭及生活、工作等各方面情況,確保崗位交流人員在異地能安心工作。

　　第四章附則

　　第十五條對(duì)于在崗位輪換、崗位交流中有突出貢獻(xiàn)的屬下公司及員工,公司總部將在年度考核中予以獎(jiǎng)勵(lì)和表彰。

　　第十六條本管理辦法由公司總部行政與人力資源部負(fù)責(zé)解釋。

　　第十七條本管理辦法自簽發(fā)之日起實(shí)施。

　　**局物業(yè)管理有限公司

物業(yè)公司管理制度10

　　一、宗旨'用戶至上，服務(wù)第一'是我們的服務(wù)宗旨。

　　物業(yè)管理是服務(wù)行為，我們要樹立服務(wù)光榮的思想，加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，竭力為用戶提供高效、準(zhǔn)確、周到的服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、舒適、清潔的工作生活環(huán)境。

　　二、儀態(tài)員工應(yīng)站有站姿，坐有坐勢(shì)。

　　上班時(shí)間不得在辦公室內(nèi)東歪西倒，前傾后靠，不得伸懶腰，駝背、聳肩。

　　三、儀表

　　1、身體、面部、手部必須清潔，提倡每天洗澡，換洗內(nèi)衣物。

　　2、每天要刷牙漱口，提倡飯后刷牙漱口，上班前不吃異味食物以保證口腔清潔。

　　3、頭發(fā)要常洗、整齊。上班前要梳頭，提倡加落少量頭油。頭發(fā)不得有頭屑。

　　4、女員工上班要化妝，但不得濃妝艷抹，男員工不得化妝。

　　5、必須佩帶工作證，并應(yīng)佩帶在左胸處，不得任其歪歪扭扭，注意修整，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。

　　四、表情

　　1、微笑，是員工最起碼應(yīng)有的表情。

　　2、面對(duì)客人應(yīng)表現(xiàn)出熱情、親切、真實(shí)、友好，必要時(shí)還要有同情的表情。做到精神振奮，情緒飽滿，不卑不亢。

　　3、和客人交談時(shí)應(yīng)眼望對(duì)方，頻頻點(diǎn)頭稱是。

　　4、雙手不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放。不抓頭、抓癢、挖耳、摳鼻孔，不得敲桌子或玩弄其他物品。

　　5、不得隨地吐痰，亂丟雜物。

　　6、不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。

　　7、咳嗽、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對(duì)不起。

　　8、不得談笑、大聲說話、喊叫、亂丟亂碰物品，發(fā)出不必要聲響。

　　9、客人和你講話時(shí)應(yīng)全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉。

　　10、在為客人服務(wù)時(shí)不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、緊張和恐懼的表情，不得扭捏作態(tài)、做鬼臉、吐舌、眨眼。

　　11、員工在服務(wù)、工作、打電話和與客人交談時(shí)，如有客人走近，應(yīng)立即示意，以表示已注意他（她）的`來臨。不得無所表示，等客人先開口。

　　五、言談

　　1、聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，不要裝腔作勢(shì)，聲量不要過高，亦不要過低，以免客人聽不太清楚。

　　2、不準(zhǔn)講粗言、使用蔑視和污辱性的語(yǔ)言。

　　3、三人以上對(duì)話，要用相互都懂的語(yǔ)言。

　　4、不得模仿他人的語(yǔ)言語(yǔ)調(diào)和談話。

　　5、不講過份的玩笑。

　　6、說話要注意藝術(shù)，多用敬語(yǔ)，注意'請(qǐng)'、'謝'字不離口。

　　7、不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦客人。

　　8、要注意稱呼客人姓氏，未知姓氏之前，要稱呼'同志'、'先生'或'女士'。

　　9、指第三者時(shí)不能講'他'，應(yīng)稱'那位先生'或'那位女士'。

　　10、無論從客人手上接過任何物品，都要講謝謝。

　　11、客人講'謝謝'時(shí)，要答'不用謝'，不得毫無反應(yīng)。

　　12、任何時(shí)候不準(zhǔn)講'喂'或說'不知道'。

　　13、離開面對(duì)的客人，一律講'請(qǐng)稍候'。如果離開時(shí)間較長(zhǎng)，回來后要講'對(duì)不起，讓您久等'。不得一言不發(fā)說做其他工作。

　　六、制服

　　1、制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。

　　2、非因工作需要，不得穿著制服。

　　3、紐扣要全部扣好，穿西裝制服時(shí)，不論男、女第一顆紐扣須扣上，不得敞開外衣、卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)正。

　　4、制服外衣衣袖、衣領(lǐng)外、制服襯衣領(lǐng)口，不得顯露個(gè)人衣物，制服外衣不得顯有個(gè)人物品，如紀(jì)念章、筆、紙張等，制服衣袋不得多裝物品，顯得鼓起。

　　5、只準(zhǔn)著皮鞋上班，禁止著涼鞋，女員工只準(zhǔn)著肉色襪，其它顏色和帶花邊、通花的襪子一律不準(zhǔn)，襪頭不得露出裙腳，襪子不得有破洞。

　　七、電話

　　1、所有來電，務(wù)必在三響之內(nèi)接聽。

　　2、接電話先說'您好，茗祺物業(yè)服務(wù)中心'，后講'請(qǐng)問能幫您什么忙'或'請(qǐng)問找誰'。不得倒亂次序。

　　3、通話時(shí)，聽筒一頭應(yīng)放在耳朵上，話筒一頭置于唇下約五公分處，中途若需與他人交談，應(yīng)用另一只手蓋著聽筒。

　　4、用戶投訴或請(qǐng)求須作好記錄，通話要點(diǎn)要問清，然后向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。

　　5、對(duì)方掛斷之后，方為通話完畢，任何時(shí)候不得用力擲聽筒。

　　6、辦公時(shí)間內(nèi)不得打私人電話，家人有急事來電，應(yīng)從速簡(jiǎn)潔結(jié)束通話，他人接聽，只代為記錄。

　　7、對(duì)話要求按本章'言談'一節(jié)規(guī)定辦。

物業(yè)公司管理制度11

　　第一章經(jīng)理崗位職責(zé)

　　經(jīng)理是對(duì)公司負(fù)有全面服務(wù)的管理者，處于中心地位，起領(lǐng)導(dǎo)核心作用，負(fù)責(zé)公司的全盤工作。

　　一、認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行黨和國(guó)家對(duì)物業(yè)管理部門制定的方針、政策，法令和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示決定及工作安排。

　　二、充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強(qiáng)有力的管理機(jī)構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度，不斷進(jìn)行和提高公司管理水平。

　　三、負(fù)責(zé)編制和審定本公司的經(jīng)營(yíng)決策，年度計(jì)劃、員工培訓(xùn)計(jì)劃和員工工資調(diào)整方案，及時(shí)提出各個(gè)時(shí)期的中心工作，確保各項(xiàng)計(jì)劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展。

　　四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營(yíng)管理和勞動(dòng)保護(hù)條例，保證員工生命安全和身心健康。

五、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　六、抓好員工隊(duì)伍建設(shè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍和技術(shù)骨干。

　　七、認(rèn)真做好工作考核，鼓勵(lì)先進(jìn)、樹立典型，發(fā)揚(yáng)成績(jī)、糾正錯(cuò)誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。

　　八、以公司經(jīng)營(yíng)宗旨為使命，以業(yè)主滿意為目的，搞好實(shí)質(zhì)工作。

　　第二章辦公室職責(zé)

　　一、認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹相關(guān)法律、法規(guī)，制定各項(xiàng)管理制度和工作計(jì)劃，并檢查落實(shí)。

　　二、負(fù)責(zé)住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴(yán)格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報(bào)刊雜志的征訂和發(fā)放。

　　三、負(fù)責(zé)員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績(jī)效考核。

　　四、做好所有實(shí)物與設(shè)備的等級(jí)與庫(kù)存管理以及所需物品的購(gòu)買計(jì)劃和發(fā)放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。

　　五、組織召開例會(huì)、會(huì)議，撰擬相關(guān)材料，做好會(huì)議記錄。

　　六、擬訂員工培訓(xùn)計(jì)劃，并定期或者不定期的對(duì)員工工作進(jìn)行總結(jié)，如強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核。

　　七、負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

　　八、負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)外及對(duì)上對(duì)下的正常業(yè)務(wù)，保持公司形象搞好值班工作，監(jiān)督其他部門工作。

　　九、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動(dòng)的準(zhǔn)備工作，搞好小區(qū)文化活動(dòng)。

　　十、負(fù)責(zé)完成公司交辦其它各項(xiàng)工作任務(wù)。

　　第三章辦公室主任崗位職責(zé)

　　一、在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹本崗位相關(guān)法律、法規(guī)和公司各項(xiàng)管理制度的實(shí)施。

　　二、負(fù)責(zé)住戶的入住裝修手續(xù)的辦理及檔案管理，嚴(yán)格執(zhí)行文件管理程序和文檔的分類存檔以及報(bào)刊雜志的征訂和小區(qū)業(yè)主各類的發(fā)放。、

　　三、催促檢查辦公室人員工作，有權(quán)對(duì)違犯勞動(dòng)紀(jì)律和不能按時(shí)完成任務(wù)的員工依照制度進(jìn)行處罰，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲與績(jī)效考核的兌現(xiàn)。

　　四、負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查考勤制度的實(shí)施及員工三上下班簽到。

五、負(fù)責(zé)公司印章的管理和使用，嚴(yán)格執(zhí)行印章的審用規(guī)定。

　　六、對(duì)保潔員的工作進(jìn)行監(jiān)督和管理，認(rèn)真負(fù)責(zé)及搞好小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。

　　七、組織召開工作例會(huì)及日常會(huì)議，撰擬相關(guān)材料并做好會(huì)議記錄。

　　八、加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核，搞好員工思想工作，廣泛吸收員工的合理化建議。

　　九、負(fù)責(zé)起草工作計(jì)劃和部各項(xiàng)管理制度的擬訂以及日常業(yè)務(wù)辦理及文件的打印工作。

　　十、做好財(cái)物登記與庫(kù)存管理及所需物品的購(gòu)買計(jì)劃和發(fā)放，使庫(kù)存的物品存放合理，保管安全妥善。

　　十一、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動(dòng)的準(zhǔn)備工作，搞好小區(qū)文化活動(dòng)。

　　十二、負(fù)責(zé)辦公室全盤工作，直接對(duì)經(jīng)理負(fù)責(zé)，保證完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。

　　第四章管理部職責(zé)

　　一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹相關(guān)法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。

　二、負(fù)責(zé)本小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。

　　三、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件，并對(duì)其進(jìn)行認(rèn)證解釋，做好投訴記錄。

　　四、負(fù)責(zé)檢查住戶的裝修、入住。保證和維護(hù)業(yè)主水、電、暖的正常使用，發(fā)生故障應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。

　　五、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的管理和維修保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行。

　　六、負(fù)責(zé)催交業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)；水，電、暖費(fèi)。

　　七、負(fù)責(zé)業(yè)主鑰匙的管理。

　　八、完成公司交給的其它工作任務(wù)。

　　第五章管理部主任崗位職責(zé)

　　一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作，對(duì)小區(qū)的物業(yè)和業(yè)主實(shí)行具體管理和服務(wù)。

　　二、負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)、考核及日常工作安排。

　　三、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查部門員工的`工作情況，有權(quán)對(duì)其進(jìn)行處罰。

　　四、對(duì)部門員工應(yīng)做到分工明確、責(zé)任到人，獎(jiǎng)罰分明。

　　五、認(rèn)真處理業(yè)主投訴問題，做到派單及時(shí)，過程監(jiān)督，保證讓業(yè)主滿意。

　　六、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主領(lǐng)取鑰匙情況進(jìn)行核實(shí)。

　　七、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，對(duì)存在的問題及時(shí)處理。

　　八、定期對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，征求意見和建議，并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

　　第六章保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)

　　一、熟悉小區(qū)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座羅列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。

　　二、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真執(zhí)行保安隊(duì)的各項(xiàng)規(guī)章制度，切實(shí)履行保安員職責(zé)，做出表率。

　　三、交接班時(shí)集中整理隊(duì)員的儀容儀表，組織召開班前會(huì)和班后講評(píng)并做好績(jī)效考核。

　　四、負(fù)責(zé)本班人員的出勤、堅(jiān)持白日和夜晚查崗制度。

　　五、管理本班人員的在班工作，認(rèn)真做好交接班記錄。

　　六、合理安排勤務(wù)工作，及時(shí)解決工作中存在的問題，關(guān)心愛護(hù)保安隊(duì)員。

　　七、催促隊(duì)員執(zhí)行宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無亂拉亂掛現(xiàn)象。

　　八、對(duì)本班無權(quán)決定或者無力解決的問題應(yīng)當(dāng)及時(shí)向上級(jí)請(qǐng)示。

　　九、發(fā)生事故、案件或者是遇到特殊情況應(yīng)即將報(bào)告，執(zhí)行重要任務(wù)時(shí)及時(shí)報(bào)告任務(wù)的發(fā)展和完成情況。

　　十、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真履行崗位職責(zé)，及時(shí)完成對(duì)里交給的各項(xiàng)保衛(wèi)任務(wù)，遵紀(jì)守法嚴(yán)防失竊和暴力案件的發(fā)生，確保安全。

　　第七章保安員崗位職責(zé)

一、門衛(wèi)崗位職責(zé)

　　1、著裝整齊、佩戴齊全，按時(shí)上崗交接班。

　　2、值班時(shí)不許擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報(bào)、吃東西、睡覺、不許收聽錄音機(jī)等敢與工作無關(guān)的事。

　　3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處理問題要講原則、講方法，態(tài)度溫和不急不燥。

　　4、認(rèn)真填寫各種登記，要求字跡清晰，容詳細(xì)準(zhǔn)確。

　　5、對(duì)外來人員一律進(jìn)行出入登記，來訪的客人得到業(yè)主或者公司領(lǐng)導(dǎo)允許后方可進(jìn)入。

　　6、嚴(yán)謹(jǐn)各類修補(bǔ)、買賣、收舊及搞傳銷的人員進(jìn)入小區(qū)。

　　7、裝修材料及專業(yè)安裝隊(duì)進(jìn)入時(shí)應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù)，未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進(jìn)入。

　　8、業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時(shí)應(yīng)檢查《暫時(shí)業(yè)主卡》，裝修人員進(jìn)入小區(qū)須檢查《暫時(shí)出入證》。

　　9、對(duì)運(yùn)出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。

　　10、進(jìn)入小區(qū)的車輛要詳細(xì)檢查，如發(fā)現(xiàn)有問題時(shí)應(yīng)請(qǐng)車主（司機(jī)）在檢查表上簽字確認(rèn)。

　　二、巡邏崗崗位職責(zé)

　　1、巡邏員要著裝整潔、語(yǔ)言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。

　　2、負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的可疑和閑雜人員進(jìn)行盤查，并及時(shí)請(qǐng)其離開小區(qū)，制止小區(qū)的打假斗毆事件。

　　3、嚴(yán)禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)各種公共場(chǎng)所、設(shè)施上散發(fā)和貼傳單。

　　4、熟悉小區(qū)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座羅列以及小區(qū)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動(dòng)規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。

　　5、勸說院的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護(hù)好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

　　6、指揮小區(qū)的車輛順序停放整齊，優(yōu)先保證業(yè)主的車位。

　　7、裝修方式時(shí)要不定時(shí)巡查試施工現(xiàn)場(chǎng)，垃圾必須及時(shí)清運(yùn)，傾倒到指定位置，嚴(yán)禁向窗外、陽(yáng)臺(tái)外、樓梯過道、天臺(tái)等公共場(chǎng)所拋灑和堆放。

　　8、要與隊(duì)友團(tuán)結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完成巡邏任務(wù)。

　　第八章保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé)

　　一、以身作則，帶領(lǐng)員工保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作任務(wù)。

　　二、合理調(diào)配人力、物力資源，全面安排每日工作任務(wù)。

　　三、負(fù)責(zé)部門的綠化培植、養(yǎng)護(hù)管理的技術(shù)培訓(xùn)并檢查催促好工作的實(shí)施。

　　四、每日檢查崗位的班次交接，工作質(zhì)量效率、員工行為規(guī)，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場(chǎng)糾正，并做好當(dāng)日檢查記錄。

　　五、教育員工愛護(hù)公物，厲行節(jié)約。

　　六、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)，提高管理節(jié)約。

　　第九章保潔員崗位職責(zé)

　　一、室外保潔員崗位職責(zé)

　　1、準(zhǔn)時(shí)到崗，每天靖掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬化部份及坐臺(tái)兩次。

　　2、垃圾隨時(shí)清理，倒置垃圾中轉(zhuǎn)站。

　　3、熟悉各自分工及所負(fù)責(zé)圍的清潔衛(wèi)生情況，對(duì)其負(fù)全部責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。

　　4、熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不販臟、不怕累。

　　5、積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)清潔衛(wèi)生知識(shí)，提高個(gè)人素質(zhì)。

　　6、維護(hù)小區(qū)清潔衛(wèi)生，對(duì)不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要及時(shí)勸阻和制止。

　　7、完成公司交辦的其它暫時(shí)性工作。

二、花園及娛樂場(chǎng)所保潔員崗位職責(zé)

　　1、準(zhǔn)時(shí)到崗，按工作任務(wù)和操作要求完成任務(wù)。

　　2、負(fù)責(zé)愛護(hù)健身器材等活動(dòng)設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，定期向上司匯報(bào)用品的消耗及領(lǐng)用情況。

　　3、對(duì)游樂兒童，活動(dòng)人員熱情禮貌，合理耐心的解釋，切忌用粗鹵的言語(yǔ)。

　　4、維護(hù)活動(dòng)場(chǎng)所秩序，隨時(shí)維護(hù)娛樂場(chǎng)所的衛(wèi)生，及時(shí)處理突發(fā)事件。

　　5、定期對(duì)花園樹木、池邊噴灑藥物，以確�；▓@四周衛(wèi)生整潔。

　　6、及進(jìn)維護(hù)、養(yǎng)護(hù)花園設(shè)施設(shè)備，細(xì)小問題自行解決。

　　7、在客戶或者銷售員的要求下，可以和客戶談物業(yè)公司及小區(qū)的相關(guān)情況。

　　8、對(duì)花園的設(shè)施設(shè)備做好詳細(xì)登記。

　　9、愛崗敬業(yè)，完成暫時(shí)性的工作任務(wù)。

　　三、室保潔員崗位職責(zé)

　�。�1）樓道保潔員崗位職責(zé)

　　①每日對(duì)樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。

　　②每周對(duì)樓梯標(biāo)志牌、信箱、消防栓、可視對(duì)講機(jī)、防盜門、電表等公用部位進(jìn)行保潔，并不斷巡視保持干凈。

　�、勖吭聦�(duì)樓道燈具、樓道門窗等公用部位進(jìn)行保潔，并不斷巡視保持干凈。

　�、墚�(dāng)班時(shí)間遇到樓有可疑情況時(shí)，即時(shí)與保安人員聯(lián)系。

　�、菅惨晿枪�共設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題做好登記并上報(bào)部門。

　�、薅ㄆ趯�(duì)樓道蚊蟲等進(jìn)行消殺，確保無“四害”。

　�、叻e極完成上級(jí)交辦的暫時(shí)任務(wù)。

　�。�2）辦公室保潔員崗位職責(zé)

　�、贉�(zhǔn)時(shí)到崗，按工作要求完成任務(wù)。

　　②工作時(shí)間不能做與工作無關(guān)的事，如聊天。

　　③不得隨意翻閱辦公桌上的文件，打掃完畢返之原地。

　�、芊e極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)清潔知識(shí)，提高個(gè)人素質(zhì)。

物業(yè)公司管理制度12

　　（一）工程施工管理

　　1、工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要協(xié)調(diào)公司各部門及政府各職能部門，督辦工程開工報(bào)建等各種手續(xù)；熟悉與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的政策法規(guī)，爭(zhēng)取在政策許可范圍內(nèi)減少有關(guān)費(fèi)用開支；

　　2、現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員必須履行監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、管理的職責(zé)，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理，維護(hù)公司的利益；

　　3、施工管理人員必須熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)情況，熟悉施工圖、圖紙會(huì)審紀(jì)要、施工承包合同及施工單位的施工組織計(jì)劃等。要結(jié)合承包合同，編制各工程的控制性網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度計(jì)劃，提出進(jìn)度目標(biāo)，審查施工隊(duì)的進(jìn)度計(jì)劃，督促施工隊(duì)按合同完成進(jìn)度。發(fā)現(xiàn)影響工程進(jìn)度因素要及時(shí)解決，并向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。要根據(jù)施工進(jìn)度提早督促施工單位增長(zhǎng)設(shè)備、人力、材料等，盡量避免因一些未預(yù)見的因素影響工程進(jìn)度；

　　4、審查承包商的質(zhì)量控制體系和措施，按承包合同、設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)；

　　5、施工管理人員要建立施工日記，保存好有關(guān)的圖紙、合同、簽證等資料，待工程竣工后交公司設(shè)計(jì)部歸檔；

　　6、施工管理人員要堅(jiān)持'安全第一'的思想，不僅要帶好頭做好自身的安全防護(hù)，而且要督促施工單位做好安全生產(chǎn)的教育宣傳工作，以及工地的防護(hù)工作（即防火、防盜、防破壞和損壞、防危害周圍建筑物和居民的安全），保障施工不幸衛(wèi)生，做到文明施工；

　　7、工程中的重大問題，如修改設(shè)計(jì)、增加工程費(fèi)用、順延工期、變更建材等，工程管理人員應(yīng)首先征得施工管理部領(lǐng)導(dǎo)和公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可處理，：：不得自作主張；

　　8、工程技術(shù)人員必須密切配合工程預(yù)結(jié)算部做好工程結(jié)算工作，按預(yù)結(jié)算程序要求提供有關(guān)資料；在工程竣工前一個(gè)月給設(shè)計(jì)部發(fā)出通知，協(xié)助設(shè)計(jì)部完成竣工面積計(jì)算圖；做好與牧業(yè)管理公司的交接工作。

　　（二）公司施工材料、設(shè)備的管理

　　1、購(gòu)買施工材料、設(shè)備，經(jīng)辦部門或分公司應(yīng)根據(jù)工程承包合同或總經(jīng)理批示，做出計(jì)劃（包括用途、采購(gòu)上點(diǎn)、生產(chǎn)廠家、品種、數(shù)量、單價(jià)等），送材料設(shè)備部審核、總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理審批后方可購(gòu)買。大宗材料設(shè)備的`購(gòu)買必須公開招標(biāo)或經(jīng)公司大宗材料設(shè)備采購(gòu)顧問班子共同議定，訂立購(gòu)銷合同；

　　2、采購(gòu)部負(fù)責(zé)施工材料設(shè)備選購(gòu)的審核工作，了解掌握施工材料、機(jī)電設(shè)備信息，了解生產(chǎn)廠家的質(zhì)量、價(jià)格、供貨期、售后服務(wù)等情況，提供給相關(guān)部門；

　　3、采購(gòu)人員應(yīng)本著對(duì)公司負(fù)責(zé)的精神，所購(gòu)材料要物美價(jià)廉、符合公司要求、檢驗(yàn)手續(xù)齊全。采購(gòu)人員不負(fù)責(zé)、疏忽大意，造成公司款項(xiàng)被騙或所購(gòu)材料設(shè)備質(zhì)量差、短少、工期被延誤等問題，要追究有關(guān)人員責(zé)任。對(duì)未認(rèn)真履行審核職責(zé)的部門，也要追究責(zé)任。嚴(yán)禁采購(gòu)人員接受和索要回扣、接受供貨方請(qǐng)客送禮。否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按違旨、受賄處理，情節(jié)嚴(yán)重者追究其法律責(zé)任；

　　4、未履行本規(guī)定審批手續(xù)的，財(cái)務(wù)人員有權(quán)拒付貨款。財(cái)務(wù)人員撥款必須根據(jù)采購(gòu)計(jì)劃審批單、購(gòu)銷合同，經(jīng)審核無誤后方可撥付。撥款時(shí)預(yù)留5—10%的保證金（或按合同規(guī)定預(yù)留）；對(duì)購(gòu)買設(shè)備的驗(yàn)收合格后，結(jié)算時(shí)預(yù)留1—5%的保修金（或按合同規(guī)定預(yù)留）。

　�。ㄈ�）工程簽證及工程款撥付管理

　　1、公司要求各部門嚴(yán)格控制工程預(yù)算外簽證，有變更通知的，不允許辦理重復(fù)簽證；簽證除人工費(fèi)外，一般不允許簽單價(jià)。人工費(fèi)單價(jià)不允許超過市場(chǎng)價(jià)；

　　2、工程預(yù)結(jié)算部要配合施工管理部控制好工程款、設(shè)備款的撥付，凡工程進(jìn)度款、設(shè)備款，必須經(jīng)工程預(yù)結(jié)算部經(jīng)理簽字。財(cái)務(wù)部撥款后必須將付款底單交工程預(yù)結(jié)算部登記存檔。各分公司的工程款、調(diào)整設(shè)備款撥付，先報(bào)工程預(yù)結(jié)算部審核，經(jīng)總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理簽字才能撥付；

　　3、工程預(yù)結(jié)算部的結(jié)算工作必須認(rèn)真細(xì)致，財(cái)務(wù)部門根據(jù)甲、乙雙方審定并簽字蓋章后的結(jié)算書付款。

　�。ㄋ模┕こ探Y(jié)算管理

　　1、完善公司工程結(jié)算管理，在公正、準(zhǔn)確的基礎(chǔ)上，加快竣工項(xiàng)目的結(jié)算速度，樹立公司形象；

　　2、工程部必須在工程竣工驗(yàn)收合格后一個(gè)月內(nèi)，負(fù)責(zé)督促施工單位整理一套完整的竣工結(jié)算資料（包括工程竣工圖、設(shè)計(jì)變更通知、現(xiàn)場(chǎng)簽證、隱蔽工程記錄、施工記錄、甲方供應(yīng)材料及設(shè)備情況資料、施工承包合同等）。施工管理部在十天內(nèi)將材料整理好，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)主管工程師及主管經(jīng)理或業(yè)務(wù)副總經(jīng)理逐項(xiàng)審核，并簽字蓋章后，關(guān)公司設(shè)計(jì)部；

　　3、設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)主管人員及經(jīng)理或副經(jīng)理必須于一周內(nèi)對(duì)報(bào)送的竣工結(jié)算資料中與設(shè)計(jì)相關(guān)部分進(jìn)行逐項(xiàng)復(fù)審，簽署意見并簽字蓋章，送工程預(yù)結(jié)算部；

　　4、工程預(yù)結(jié)算部必須在工程竣工驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)，將我方提供的材料、設(shè)備情況資料，由經(jīng)辦人整理、簽署意見，再經(jīng)材料設(shè)備部經(jīng)理或副經(jīng)理復(fù)審，簽署意見并簽字蓋章后送工程預(yù)結(jié)算部；

　　5、工程預(yù)結(jié)算部在收到竣工結(jié)算資料后，必須嚴(yán)格按照國(guó)家和地方政府部門有關(guān)預(yù)結(jié)算規(guī)定，進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的審核，在審核過程中，不再受理補(bǔ)辦簽證；審核完畢后，必須經(jīng)甲、乙雙方經(jīng)辦預(yù)結(jié)算人員簽字，再經(jīng)工程預(yù)結(jié)算部經(jīng)理或副經(jīng)理審核簽字。對(duì)壹萬元以上的結(jié)算報(bào)總經(jīng)理或執(zhí)行總經(jīng)理審定簽字，雙方加蓋公章，方為有效。凡竣工結(jié)算資料報(bào)送不全或手續(xù)不完備的，不能辦理手續(xù)；

　　6、工程預(yù)結(jié)算部結(jié)算后，列出我公司供應(yīng)材料設(shè)備清單及結(jié)算總價(jià)，送財(cái)務(wù)部作為撥款、成本核算等的依據(jù)；

　　7、工程預(yù)結(jié)算部負(fù)責(zé)項(xiàng)目的可行性報(bào)告及預(yù)結(jié)算工作。預(yù)結(jié)算人員要認(rèn)真對(duì)待項(xiàng)目的預(yù)結(jié)算工作，計(jì)算誤差不得超過5%，施工管理部可以對(duì)預(yù)結(jié)算書進(jìn)行抽查，誤差超過規(guī)定范圍的，要追究有關(guān)人員的責(zé)任；

　　8、嚴(yán)禁預(yù)結(jié)算人員索賄、受賄、接受施工單位宴請(qǐng)、送禮。

　�。ㄎ澹┘夹g(shù)資料的管理

　　1、開發(fā)項(xiàng)目的工程資料，統(tǒng)一由設(shè)計(jì)部簽發(fā)，除向施工單位、現(xiàn)場(chǎng)主管技術(shù)人員發(fā)放外，設(shè)計(jì)應(yīng)保存二份完整資料進(jìn)行編目保存，其中一份供工程決算使用；

　　2、開發(fā)項(xiàng)目合同、設(shè)備材料、技術(shù)資料、考察報(bào)告、可行性報(bào)告、預(yù)決算表、工程撥款單等各種技術(shù)資料，必須交回設(shè)計(jì)部存檔；

　　3、各種技術(shù)資料應(yīng)按開發(fā)項(xiàng)目或類別進(jìn)行編目，修改和補(bǔ)充的圖紙必須按系列編入圖號(hào)；

　　4、設(shè)計(jì)部要及時(shí)補(bǔ)充工程圖紙，滿足開發(fā)項(xiàng)目需求；

　　5、建立公司技術(shù)資料使用登記制度，遺失資料要追究當(dāng)事人責(zé)任；

　　6、妥善保存公司的成果資料，對(duì)工程圖紙、模型、透視圖、合同等資料要分類歸放、定期檢查、清潔。

物業(yè)公司管理制度13

　　物業(yè)公司成立后向社會(huì)公開招聘人員，物業(yè)管理公司采用固定期限合同制的聘用制度，簽訂勞動(dòng)合同，約定合同終止的時(shí)間、條件。在合同期內(nèi)履行合同義務(wù)，享受合同權(quán)利。采用人員能進(jìn)能出，能上能下，工資能高能低的聘用程序制度。物業(yè)管理公司的人員請(qǐng)得進(jìn)，留得住，流得出，用得活。有利于物業(yè)管理公司精減人員、降低成本、提高效益、激勵(lì)勢(shì)氣。

　　(1員工招聘制度

　　1.招聘包括招募、選拔、錄用三個(gè)過程。

　　2.簽約是人事部根據(jù)《勞動(dòng)法》規(guī)定與正式錄用員工簽訂的勞動(dòng)合同書，勞動(dòng)合同書應(yīng)包括以下內(nèi)容:勞動(dòng)合同期限;工作內(nèi)容;勞動(dòng)保護(hù)和勞動(dòng)條件;勞動(dòng)報(bào)酬;勞動(dòng)紀(jì)律;勞動(dòng)合同終止的條件;違反勞動(dòng)合同的責(zé)任。勞動(dòng)合同前面規(guī)定的必備條款外，當(dāng)事人可以協(xié)商約定其他內(nèi)容。物業(yè)管理公司與勞動(dòng)者訂立勞動(dòng)合同，必須遵循兩個(gè)原則:一是平等自愿，協(xié)商一致;二是符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

　　勞動(dòng)合同必須由員工親自簽名或蓋章，企業(yè)代表簽章，并加蓋人事資源管理部門印章及注明簽約的日期后方可生效。雙方簽署后，交由政府勞動(dòng)法律部門簽證。

　　(2員工入職管理(包括試用期)

　　從通知員工正式錄用開始依次辦理員工報(bào)到手續(xù)，收取員工身份證、學(xué)歷證明崗位資格證、崗位操作證、駕駛執(zhí)照、勞動(dòng)手冊(cè)(下崗、待業(yè)證明)、養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移單、獨(dú)生子女證等，有關(guān)證件、資料復(fù)印后原件應(yīng)歸還員工，然后發(fā)制服、員工手冊(cè)及管理規(guī)定、職員卡、更衣柜鑰匙等，并要求員工在物資卡上簽名后存檔，接著安排入職培訓(xùn)，完成后到各自部門崗位上報(bào)道。

　　(3員工規(guī)定制度管理

　　物業(yè)管理公司運(yùn)作等程序的管理，是以規(guī)章制度形式等予以貫徹執(zhí)行的。公司為不同性質(zhì)的內(nèi)容的崗位(工種)，制定各級(jí)崗位責(zé)任制，各部門、各工種的員工在工作崗位上行為都有必須遵循崗位責(zé)任制條款的規(guī)定。

　　有關(guān)員工紀(jì)律管理的日常規(guī)章制度一般包括在《員工手冊(cè)》中。物業(yè)管理公司編印《員工手冊(cè)》，發(fā)給全體員工人手一冊(cè)，介紹公司的各種章程和規(guī)定，尤其對(duì)必須遵守的紀(jì)律管理和各種規(guī)章制度，簡(jiǎn)要明白地逐條羅列，便于員工集中學(xué)習(xí)，在日常工作中參照對(duì)比。《員工手冊(cè)》內(nèi)容包括員工守則、勞動(dòng)條例、員工福利、安全守則、獎(jiǎng)懲條例。

　　(4員工調(diào)職升職管理

　　行政人事部門應(yīng)協(xié)同員工所在部門，對(duì)員工進(jìn)行升職(或調(diào)職)的評(píng)估。由員工所在部門的主管填寫升職/調(diào)職申請(qǐng)表，經(jīng)行政人事部門、總經(jīng)理等必要的審批手續(xù)后，同意升職或調(diào)職，并按新職位的試用期標(biāo)準(zhǔn)考驗(yàn)。一般在三個(gè)月后確定新職位，進(jìn)行晉級(jí)加薪。

　　(5員工的檔案管理

　　員工檔案一般可由員工的人事檔案、工作檔案和培訓(xùn)檔案等三個(gè)主要內(nèi)容組合而成一個(gè)獨(dú)立的檔案卷宗。

　　員工的培訓(xùn)檔案將與其工作檔案一起作為對(duì)員工晉升、提級(jí)、加薪時(shí)的參考依據(jù)，也是行政人事部門人才發(fā)掘與調(diào)配的原始依據(jù)。

　　人事統(tǒng)計(jì)的主要內(nèi)容包括:

　　員工人數(shù)及其變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)，打印月末人數(shù)情況及做出流動(dòng)率的統(tǒng)計(jì)。

　　員工結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，即關(guān)于員工性別、年齡、文化程度、政治狀況、工作年限、專業(yè)技能、其他方面的統(tǒng)計(jì)。

　　員工出勤情況統(tǒng)計(jì)。

　　員工獎(jiǎng)懲情況統(tǒng)計(jì)。

　　員工接受培訓(xùn)情況統(tǒng)計(jì)。

　　人事統(tǒng)計(jì)的工作步驟是:對(duì)統(tǒng)計(jì)的調(diào)查與收集，以統(tǒng)計(jì)資料的系統(tǒng)加工與綜合，對(duì)統(tǒng)計(jì)資料的計(jì)算與分析。

　　(6 員工的辭職程序

　　員工辭職的一般程序?yàn)?由員工本人向部門經(jīng)理提出書面辭職請(qǐng)求--由員工所在部門經(jīng)理向行政人事部門及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出報(bào)告--經(jīng)審批后轉(zhuǎn)行政人事部門、財(cái)務(wù)部門備案。行政人事部門出具離職還物表--員工在結(jié)束工作后，歸還發(fā)給的全部物品，并經(jīng)有關(guān)部門會(huì)簽--由財(cái)務(wù)部結(jié)清員工工資及其他帳目--在行政人事部門辦理離職手續(xù)。

　　(7辭退員工程序

　　辭退員工的一般程序?yàn)?部門經(jīng)理提出辭退員工的報(bào)告-經(jīng)由最高管理部門或總經(jīng)理批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)入行政人事部門、財(cái)務(wù)部門等備案-員工歸還發(fā)給的全部物品-財(cái)務(wù)部門結(jié)清有關(guān)帳目-行政人事部門辦理退工手續(xù)-通知保安部門以后禁止放行被辭退員工進(jìn)入公司。

　　(8 報(bào)酬管理

　　如何建立一個(gè)有效的勞動(dòng)報(bào)酬制度，一般來說，必須考慮下面三個(gè)方面的`主要問題。

　　1.確定工資水平在確定工資水平時(shí)，應(yīng)考慮以下幾個(gè)因素:

　　a 要建立具有競(jìng)爭(zhēng)性的工資比率;

　　b 失業(yè)率也會(huì)影響到一個(gè)單位的工資水平。

　　c 物價(jià)上漲、生活費(fèi)用提高會(huì)影響到工資水平。

　　d 生產(chǎn)效益問題。

　　e 本單位不同工作的工資比率問題。

　　2.工資和工資結(jié)構(gòu)

　　一般來說，一個(gè)企業(yè)公司的工資結(jié)構(gòu)都是由本公司的最高管理人員和少量職工組成的專門委員會(huì)，在對(duì)每一個(gè)具體工作進(jìn)行分析、比較的基礎(chǔ)上制定的。

　　(工作分級(jí)和考核制度

　　工作分級(jí)就是將物業(yè)管理公司中所有崗位，按勞動(dòng)的技術(shù)繁簡(jiǎn)、責(zé)任大小、強(qiáng)度高低、條件好壞等因素，劃分為若干個(gè)相對(duì)等級(jí)�？己酥贫龋瑢�(shí)際上就是對(duì)員工工作數(shù)量和質(zhì)量考核的具體內(nèi)容和要求的規(guī)定。這兩項(xiàng)工作的好壞，將直接關(guān)系到勞動(dòng)報(bào)酬分配的合理與否。

　　(9福利的形式和內(nèi)容

　　福利具體包括以下幾個(gè)內(nèi)容:勞動(dòng)保險(xiǎn)、勞動(dòng)保護(hù)、交通補(bǔ)貼費(fèi)、托兒補(bǔ)貼費(fèi)、副食品補(bǔ)貼費(fèi)、醫(yī)療衛(wèi)生補(bǔ)貼費(fèi)、福利設(shè)施(如浴室、理發(fā)室、閱覽室等)、教育培訓(xùn)福利等。上述這些福利，為員工工作、學(xué)習(xí)和生活提供了方便，既減輕了員工的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，又豐富了員工的文化生活，對(duì)加強(qiáng)員工的凝聚力、向心力起了較大的作用。

　　(10獎(jiǎng)懲制度

　　為增強(qiáng)公司員工的主人翁責(zé)任感，鼓勵(lì)其積極性、創(chuàng)造性并對(duì)違反勞動(dòng)紀(jì)律和規(guī)章制度的員工給予有的懲處，公司在管理中將嚴(yán)格貫徹'獎(jiǎng)優(yōu)罰劣'的基本方針，即'有功必獎(jiǎng)，有過必罰'、'制度面前，人人平等'。

　　1.獎(jiǎng)勵(lì)

　　a獎(jiǎng)勵(lì)條件

　　員工表現(xiàn)符合下列條件之一者，公司將酌情給予獎(jiǎng)勵(lì):

　　對(duì)改進(jìn)公司經(jīng)營(yíng)管理、提高企業(yè)效益方面有重大貢獻(xiàn)的;

　　在完成工作任務(wù)、提高服務(wù)質(zhì)量方面有顯著成績(jī)的;

　　在發(fā)明、技術(shù)改進(jìn)或提出合理化建議，取得重大成果或使公司在經(jīng)營(yíng)管理中取得顯著效益的;

　　為公司節(jié)約資金和能源的;

　　防止或挽救事故有功，是國(guó)家和人民利益免受重大損失的;

　　一貫忠于職守，積極負(fù)責(zé)，廉潔奉公，舍己為人或做好人好事事跡突出的;

　　其他應(yīng)當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì)的。

　　b獎(jiǎng)勵(lì)形式

　　口頭或通報(bào)表?yè)P(yáng);

　　晉升工資或晉級(jí);

　　通令嘉獎(jiǎng);

　　1.處罰方式

　　口頭警告

　　書面警告:員工如有重復(fù)觸犯甲類過時(shí)或首次觸犯乙類過失行為，有所在部門填寫《員工犯規(guī)警告通知書》列明違紀(jì)事實(shí)、處理意見;

　　員工從收到'警告通知書'后1年內(nèi)，如能認(rèn)真改過、積極工作，經(jīng)所在部門領(lǐng)導(dǎo)提出，公司經(jīng)理審批后，可取消書面警告處分。

　　降級(jí)、撤職、罰款:員工違規(guī)，由所在部門根據(jù)具體情況填寫《獎(jiǎng)懲建議申請(qǐng)書》，報(bào)公司經(jīng)理批審后再給予其他各項(xiàng)處分的同時(shí)，可一并給予降級(jí)、撤職或一次性罰款處分。

　　辭退或開除:員工受書面警告處分后再次出現(xiàn)同類過失，公司有權(quán)立即給予其辭退處分;由所在部門填寫《獎(jiǎng)懲建議申請(qǐng)書》，經(jīng)公司辦公室對(duì)實(shí)施進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并征得工會(huì)意見和經(jīng)經(jīng)理辦公室討論通過后執(zhí)行。

　　1.公司正式工如觸犯國(guó)家法令法規(guī)，應(yīng)接受有關(guān)部門的制裁。

　　責(zé)令停止履行職務(wù)(崗位)職權(quán)。

　　在給予員工行政處分的同時(shí)，如需責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失的，經(jīng)濟(jì)損失金在員工本人工資中扣除。

　　(11培訓(xùn)工作的內(nèi)容和任務(wù)

　　(11.1人事部在培訓(xùn)中主要任務(wù)

　　制定并執(zhí)行公司的年度培訓(xùn)計(jì)劃。

　　制定年度培訓(xùn)預(yù)算計(jì)劃，定期向上級(jí)匯報(bào)培訓(xùn)費(fèi)用開支情況。

　　確定各級(jí)人員的培訓(xùn)要求，并聽取各部門的培訓(xùn)需求，制定相應(yīng)的訓(xùn)練計(jì)劃。

　　組織實(shí)施各種培訓(xùn)課程與活動(dòng)。

　　做好員工的培訓(xùn)檔案管理工作。

　　做好培訓(xùn)資料，編制符合公司經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的基礎(chǔ)教材。

　　維護(hù)培訓(xùn)設(shè)備與場(chǎng)地，充分開發(fā)與利用各類培訓(xùn)資源。

　　(11.2培訓(xùn)內(nèi)容

　　1.新員工入職培訓(xùn)。安排在報(bào)到后的前2天或延續(xù)至半個(gè)月視工種崗位而定。課程內(nèi)容包括辦理報(bào)到人事手續(xù)，介紹公司的背景、提供的服務(wù)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)范圍、運(yùn)作方式、以及用工制度、

　　福利待遇、工資結(jié)構(gòu)、發(fā)薪日、加班工資;物業(yè)管理人員的基本要求，教育上崗前的儀容儀表，平時(shí)的禮貌禮節(jié)要求;安全工作常識(shí)，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)，《員工手冊(cè)》、《規(guī)章制度》的學(xué)習(xí)。培訓(xùn)方式以講解、觀看錄像、參觀物業(yè) 以及討論、漫談形式結(jié)合進(jìn)行，并配合簡(jiǎn)單的考核以鞏固有關(guān)知識(shí)。

　　2.專業(yè)培訓(xùn)課程。這是對(duì)不同的訓(xùn)練要求開展的，如保安人員在入職前要進(jìn)行軍訓(xùn)、政訓(xùn)，由保安部門制定具體計(jì)劃，行政人事部門組織協(xié)調(diào)，外請(qǐng)武警部隊(duì)官兵進(jìn)行列隊(duì)、擒拿格斗等專題培訓(xùn)，最后由部門所有學(xué)員討論、交流學(xué)習(xí)心得、并撰寫培訓(xùn)小結(jié)。

物業(yè)公司管理制度14

　　第一部分崗位職責(zé)

　　公司總經(jīng)理崗位職責(zé)

　　1、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。

　　2、帶領(lǐng)全體員工對(duì)物業(yè)轄區(qū)實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

　　3、注意經(jīng)濟(jì)效益，精心理財(cái)，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。

　　4、抓好精神文明建設(shè)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，樹立良好的企業(yè)形象。

　　5、制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

　　6、制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅(jiān)持年終考核。

　　7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績(jī)定期進(jìn)行考核。

　　8、調(diào)動(dòng)各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報(bào)工作及經(jīng)營(yíng)收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時(shí)答復(fù)，認(rèn)真解決。

　　9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

　　10經(jīng)常與上級(jí)公司和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

　　公司副總經(jīng)理崗位職責(zé)

　　1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。

　　2、主要抓好設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)計(jì)劃的制訂和落實(shí)工作。帶領(lǐng)全體員工對(duì)物業(yè)轄區(qū)實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。

　　3、制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。

　　4、制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責(zé)，堅(jiān)持年終考核。

　　5、調(diào)動(dòng)各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報(bào)分管理工作情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用的建議、意見和要求，并及時(shí)答復(fù)、認(rèn)真解決。

　　6、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

　　7、經(jīng)濟(jì)與上級(jí)公司和政府相關(guān)部門順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

　　職能部門經(jīng)理崗位職責(zé)

　　1、在公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導(dǎo)下，全面實(shí)施本部門的各項(xiàng)工作。

　　2、負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃，組織各項(xiàng)工作的開展。

　　3、負(fù)責(zé)配合辦公室進(jìn)行本部門員工的招聘。

　　4、負(fù)責(zé)制定本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，定期開展員工培訓(xùn)。

　　5、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查本部門各項(xiàng)工作，定期對(duì)本部門員工進(jìn)行考核。

　　管理處主任崗位職責(zé)

　　在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)方針、政策，全面負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)管理處的日常事務(wù)和管理工作。

　　1、建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查督促崗位責(zé)任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度；

　　2、安排和調(diào)整本部門人員工作，負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃，并組織編寫管理報(bào)告和各種通知、公函；

　　3、負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會(huì)議精神；

　　4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進(jìn)行考核，按《員工手冊(cè)》的要求抓好管理；

　　5、熟悉國(guó)家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責(zé)任區(qū)管理的實(shí)際操作；

　　6、隨時(shí)掌握租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等交納情況，及時(shí)做好物業(yè)管理費(fèi)催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量；

　　7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會(huì)議，研究擬定下一步工作計(jì)劃；

　　8、加強(qiáng)各班的團(tuán)結(jié)合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào)；

　　9、認(rèn)真完成公司交給的其他任務(wù)。

　　內(nèi)勤員崗位職責(zé)

　　內(nèi)勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)文檔資料的保存和管理，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。

　　1、按照物業(yè)服務(wù)的需要，編制采購(gòu)計(jì)劃，并實(shí)施采購(gòu)；

　　2、對(duì)倉(cāng)庫(kù)物資和其他物資進(jìn)行管理，建立物資臺(tái)帳；

　　3、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務(wù)；

　　4、做好本部門員工的考勤、考核管理；

　　5、負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞；

　　6、負(fù)責(zé)本部門各類通知、公函、報(bào)告的收發(fā)；

　　7、負(fù)責(zé)接聽服務(wù)電話，屬于業(yè)主投訴及報(bào)修的要做好記錄，并及時(shí)轉(zhuǎn)交處理，對(duì)于緊急突發(fā)事件及時(shí)向本部門負(fù)責(zé)人或公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；

　　8、熟悉各種收費(fèi)程序，負(fù)責(zé)接待上門的交費(fèi)的業(yè)主，并做好收費(fèi)記錄；

　　9、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對(duì)他們的咨詢事項(xiàng)給予熱情、周到的答復(fù)和解釋；

　　10、完成本部門安排的其他工作。

　　管理員崗位職責(zé)

　　在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。

　　1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況；

　　2、建立收費(fèi)臺(tái)帳，掌握收費(fèi)動(dòng)態(tài)，及時(shí)收取、催交各項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)用；

　　3、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務(wù)；

　　4、負(fù)責(zé)巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況；

　　5、負(fù)責(zé)對(duì)外包服務(wù)過程進(jìn)行監(jiān)督管理；

　　6、負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。

　　文員崗位職責(zé)

　　1、負(fù)責(zé)部門的文件撰寫、整理工作；

　　2、負(fù)責(zé)員工考勤、收發(fā)傳達(dá)文件等日常工作，妥善保管管理處的各類來文；

　　3、負(fù)責(zé)辦理各類外來人員的出入證件；

　　4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會(huì)議，并做好會(huì)議記錄；

　　5、接待來訪的業(yè)主，對(duì)其提出的問題及意見，予以解釋解答，并將詳細(xì)內(nèi)容記錄在案；

　　6、負(fù)責(zé)做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密；

　　7、向各業(yè)主發(fā)出書面繳交各項(xiàng)費(fèi)用的通知書；

　　8、通過各種媒介做好宣傳工作；

　　9、負(fù)責(zé)組織業(yè)主意見征詢活動(dòng)和社區(qū)文化活動(dòng)；

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　　出納崗位職責(zé)

　　1、清點(diǎn)匯總部門交來的款項(xiàng)；

　　2、審核原始憑證是否完整；

　　3、發(fā)放工資、獎(jiǎng)金，支付符合手續(xù)的費(fèi)用；

　　4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務(wù)；

　　5、填制記帳憑證，交會(huì)計(jì)記帳；

　　6、正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全。

　　保安人員崗位職責(zé)

　�。ㄒ唬�、總則

　　1、貫徹執(zhí)行公安機(jī)關(guān)和上級(jí)部門制訂的各項(xiàng)法規(guī)和制度，努力維護(hù)好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全；

　　2、遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊(cè)》，服從領(lǐng)導(dǎo)，完成公司交給的其它工作任務(wù)；

　　3、負(fù)責(zé)做好對(duì)轄區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作；

　　4、負(fù)責(zé)做好機(jī)動(dòng)車輛的管理和收費(fèi)工作；

　　5、負(fù)責(zé)做好綜合管理費(fèi)收取工作；

　　6、熟悉樓宇情況、以動(dòng)態(tài)、巡查等方式預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應(yīng)急處理能力；

　　7、按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴(yán)格交接班手續(xù)，認(rèn)真做好值班記錄和交接班記錄；

　　8、講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。

　�。ǘ�）、保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)

　　保安隊(duì)長(zhǎng)在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安隊(duì)的各項(xiàng)管理工作。

　　1、了解和掌握保安隊(duì)的情況，根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，結(jié)合實(shí)際，建立和健全各項(xiàng)工作細(xì)則的獎(jiǎng)懲條例，抓好實(shí)施組織和監(jiān)督工作，對(duì)物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實(shí)施管理；

　　2、主持保安業(yè)務(wù)工作會(huì)議，督促檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，重點(diǎn)是《員工手冊(cè)》及保安相關(guān)規(guī)定的落實(shí)情況，組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)和形體儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提高全體隊(duì)員的整體素質(zhì)。；

　　3、經(jīng)常定期不定期檢查保安隊(duì)員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評(píng)工作，落實(shí)崗位責(zé)任制和獎(jiǎng)懲條例；

　　4、掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好保安隊(duì)伍的思想建設(shè)，關(guān)心隊(duì)員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊(duì)員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實(shí)際問題；

　　5、教育培養(yǎng)所屬班長(zhǎng)，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平；

　　6、處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問題和事故及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。

　　7、完成公司交辦的收費(fèi)等其它工作任務(wù)。

　�。ㄈ�）、保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)

　　保安班長(zhǎng)在保安隊(duì)長(zhǎng)的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安隊(duì)日常事務(wù)的實(shí)施工作。

　　1、負(fù)責(zé)組織當(dāng)班的保安工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認(rèn)真做好執(zhí)勤工作，及時(shí)糾正和登記違紀(jì)違章現(xiàn)象；

　　2、檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品；

　　3、負(fù)責(zé)填寫《值班記錄》，登記本班獎(jiǎng)罰情況，檢查各巡邏點(diǎn)情況；

　　4、按照保安部（隊(duì)）制定的培訓(xùn)計(jì)劃搞好組織實(shí)施工作，定期召開班務(wù)會(huì)，經(jīng)常對(duì)隊(duì)員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時(shí)解決當(dāng)班時(shí)間內(nèi)的各種突發(fā)事件。

　　5、及時(shí)做好上傳下達(dá)和請(qǐng)示匯報(bào)工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系；

　　6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實(shí)安全措施，預(yù)防各種事故，工作中有處理不當(dāng)?shù)氖聭?yīng)及時(shí)向上級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)；

　　7、團(tuán)結(jié)本班人員，堅(jiān)持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。

　　8、完成公司下達(dá)的其他任務(wù)。

　�。ㄋ模┍０矄T崗位職責(zé)

　　1、門崗

　�、偈煜の飿I(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況；

　�、诒３滞�嚴(yán)可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風(fēng)貌；

　　③負(fù)責(zé)做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對(duì)住戶裝修人員及裝修物品的出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)；

　�、茇�(fù)責(zé)做好對(duì)機(jī)動(dòng)車輛的出入管理和收費(fèi)工作。

　�、菔煜け０苍O(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施的使用方法；

　　⑥做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作。

　�、哓�(fù)責(zé)回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責(zé)內(nèi)的`問題；

　�、鄬�(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止。

　　2、巡邏崗

　�、賴�(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實(shí)行24巡視巡邏制度，嚴(yán)格執(zhí)行隊(duì)列行走標(biāo)準(zhǔn)，樹立公司良好形象和個(gè)人道德風(fēng)范；

　　②樹立強(qiáng)烈的責(zé)任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、收費(fèi)、以及住戶求援、報(bào)警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然；

　�、凼熘�本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理；

　�、苁煜の飿I(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識(shí)；

　�、菅膊楣�共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時(shí)上報(bào)，對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止；

　　⑥加強(qiáng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛管理，維持車輛停放秩序；

　　⑦積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提高自身素質(zhì)。

　　消防員（保安員兼）崗位職責(zé)

　　1、切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的指導(dǎo)方針，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識(shí)，掌握各種滅火器的使用方法；

　　2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設(shè)施臺(tái)帳定期進(jìn)行安全檢查，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用；

　　3、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險(xiǎn)工作，履行義務(wù)消防員的職責(zé)，不得臨陣借故逃避；

　　4、發(fā)生火警事故時(shí)，迅速報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，撥打火警電話119，向消防部門報(bào)警，組織人員搶救險(xiǎn)情，組織住戶撤離危險(xiǎn)地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防趁火打劫撈取不義之財(cái)，協(xié)助有關(guān)部門查清起火原因；

　　監(jiān)控值班員崗位職責(zé)

　　1、嚴(yán)密監(jiān)視保安對(duì)象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時(shí)通知值班保安處理，并及時(shí)通過對(duì)講機(jī)或電話向隊(duì)長(zhǎng)報(bào)告，且隨時(shí)匯報(bào)變動(dòng)情況直到問題處理完畢。

　　2、熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修；

　　3、出現(xiàn)異常情況時(shí)，堅(jiān)持、確認(rèn)、匯報(bào)，并做好情況記錄；

　　4、負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄；

　　5、保持機(jī)房干凈、整潔；做好交接班工作。

　　維修人員崗位職責(zé)

　　1、執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹立良好的服務(wù)意識(shí)；

　　2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號(hào)、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向；

　　3、嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)受理業(yè)主提出的各種報(bào)修；

　　4、積極為業(yè)主提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴；

　　5、工作時(shí)間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生；

　　6、工作完畢及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)雜物，服務(wù)過程須請(qǐng)業(yè)主簽字認(rèn)可；

　　7、愛護(hù)工具，杜絕浪費(fèi)，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。

　　8、負(fù)責(zé)對(duì)共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。

　　9、按月做好報(bào)修、維修記錄的匯總和材料采購(gòu)的計(jì)劃編制。

　　清衛(wèi)工崗位職責(zé)

　　1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度和《員工手冊(cè)》；

　　2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時(shí)完成工作任務(wù)；

　　3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔；

　　4、文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧；

　　5、按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序；

　　6、及時(shí)清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標(biāo)語(yǔ)等；

　　7、對(duì)保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時(shí)行保安員或管理員匯報(bào)；

　　8、對(duì)亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時(shí)清除；

　　9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對(duì)無故損壞的酌情賠償。

　　綠化工崗位職責(zé)

　　1、遵守公司的規(guī)章制度和《員工手冊(cè)》；

　　2、服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時(shí)佩戴好上崗證；

　　3、綠化養(yǎng)護(hù)操作場(chǎng)地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；

　　4、對(duì)住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；

　　5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥；

　　6、花草樹木及時(shí)澆水，防止過旱和過澇；

　　7、對(duì)花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對(duì)新栽的花草樹木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90%以上；

　　8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；

　　9、對(duì)工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時(shí)向保安或管理員匯報(bào)。

　　第二部分公共制度

　　全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。

　　接待來信來訪來電投訴制度

　　為了實(shí)現(xiàn)“管理無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標(biāo)，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格認(rèn)真對(duì)待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：

　　1、實(shí)行“首問責(zé)任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解決；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反應(yīng)的問題當(dāng)場(chǎng)予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。

　　2、每一位員工都有責(zé)任收集來自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。

　　3、公司員工接聽所有來電時(shí)，第一句必須為：“您好，某某物業(yè)”。

　　4、受理投訴時(shí)，必須熱情接待，主動(dòng)詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。

　　5、當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí)，受理者必須如實(shí)記錄，不得提出回避。

　　6、對(duì)投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時(shí)派人處理或向主管匯報(bào)并在24小時(shí)內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。

　　7、凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應(yīng)努力做好解釋工作，積極同市政有關(guān)部門辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事。

　　8、員工應(yīng)認(rèn)真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。

　　9、對(duì)業(yè)主的投訴應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。

　　10、對(duì)投訴要記錄，投訴資料要存檔。

　　管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　1、熱愛本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技術(shù)，提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”理念。

　　2、上班時(shí)間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。

　　3、主動(dòng)向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。

　　4、工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)，不謀私。

　　5、遵守制度，精簡(jiǎn)辦事程序，團(tuán)結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。

　　6、對(duì)業(yè)主應(yīng)熱情，遇個(gè)別業(yè)主無理言行時(shí)，做到耐心說服，曉之以理，動(dòng)之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。

　　7、真熱情處理業(yè)主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對(duì)業(yè)主的投訴、批評(píng)、建議，要及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理或向上級(jí)匯報(bào)。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報(bào)復(fù)的現(xiàn)象發(fā)生。

　　員工文明服務(wù)要求

　　1、熱愛本職工作：

　�、僖獦淞⒏珊梅�務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。

　　②刻苦學(xué)習(xí)，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。

　�、鄞龢I(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)做好工作。

　　2、文明管理：

　�、賰x態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個(gè)美的感覺，使人感到親切、和藹。

　�、谡Z(yǔ)言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語(yǔ)言要力求文雅、謙恭準(zhǔn)確，務(wù)必做到“四個(gè)不講”即：“不講低級(jí)庸俗的口頭語(yǔ)、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關(guān)的閑話”。不能取笑人、不能訓(xùn)斥人、不報(bào)復(fù)人。

　�、壑鲃�(dòng)熱情：在服務(wù)過程中要做到：“三個(gè)一樣”即：“對(duì)待生人與熟人一個(gè)樣，大人與小孩一個(gè)樣，忙時(shí)閑時(shí)一個(gè)樣”。

　�、軆�(yōu)質(zhì)服務(wù)：對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)就是對(duì)公司負(fù)責(zé)，處處應(yīng)多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務(wù)。

　　⑤講誠(chéng)信：誠(chéng)信無欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風(fēng)，也是我們經(jīng)營(yíng)管理中職業(yè)道德的一個(gè)重要內(nèi)容，為此在工作中要實(shí)事求是，做到言而有信，嚴(yán)守信用。

　　員工廉潔工作制度

　　1、在工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情。

　　2、自覺抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)。

　　3、不謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。

　　4、不在上班時(shí)間干私活，不用公司通訊設(shè)備進(jìn)行私人活動(dòng)和聊天等。

　　5、業(yè)余時(shí)間，不利用公司機(jī)具、材料向業(yè)主承攬私活。

　　6、不亂收費(fèi)或收費(fèi)不開收據(jù)。

　　7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對(duì)流動(dòng)、外來人員進(jìn)行敲詐勒索。

　　8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價(jià)差額。

　　9、維護(hù)公司利益，遵守公司機(jī)密。

　　10、不利用公款拉私人關(guān)系請(qǐng)、吃、喝。

　　11、不挪用、拖欠和侵吞公款。

　　12、不索取或收賄賂、好處，要潔身自好。

　　13、節(jié)約用水、用電，不浪費(fèi)公司用品，堅(jiān)持勤儉節(jié)約。

　　14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供優(yōu)惠服務(wù)和物價(jià)。

　　15、不在報(bào)銷憑據(jù)中作假、謊報(bào)、多報(bào)。

　　16、不利用工作之便和業(yè)主對(duì)公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。

　　對(duì)外服務(wù)工作管理制度

　　1、思想面貌：細(xì)心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。

　　2、上班紀(jì)律：上班時(shí)間根據(jù)公司工作安排，每天必須先到公司報(bào)到，然后外出工作；工作結(jié)束后，必須及時(shí)到公司簽到；上班時(shí)必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。

　　3、服務(wù)質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時(shí)完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴(yán)禁向住戶索取財(cái)物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴(yán)重者還將追究法律責(zé)任。

　　4、工作檢查：公司將不定期的進(jìn)行工作檢查，聽取業(yè)主、住戶反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能勝任時(shí)，公司通過核實(shí)后，將作辭退處理。

　　5、工作人員如損壞住戶財(cái)產(chǎn)，視損壞程度，扣獎(jiǎng)金或照價(jià)賠償。

　　6、凡業(yè)主、住戶付給服務(wù)費(fèi)一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費(fèi)者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎(jiǎng)金，情節(jié)嚴(yán)重者作辭退處理。

　　鼓勵(lì)員工和業(yè)主參與管理制度

　　1、為了改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵(lì)各級(jí)員工和業(yè)主、住戶提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對(duì)建議人進(jìn)行物資獎(jiǎng)勵(lì)。

　　2、員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的措施，各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護(hù)方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟(jì)收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)。

　　3、公司適時(shí)召集有關(guān)人員開會(huì)講座各項(xiàng)建議，如有合理化建議即由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人定出試行方案，并交公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。

　　4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30天，期滿后由公司領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同各部門負(fù)責(zé)人共同考證該項(xiàng)建議的實(shí)際運(yùn)用效果，并核定獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)，確定獎(jiǎng)金數(shù)額。如合理化建議有明顯的建設(shè)性和實(shí)際效果，可不經(jīng)試行期直接獎(jiǎng)勵(lì)建議人。

　　5、獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)分300元、200元、100元、50元、30元五個(gè)等級(jí)，考證結(jié)束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。

　　6、員工的合理化建議記錄為員工晉級(jí)、年終評(píng)比和獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎(jiǎng)勵(lì)。

　　第三部分管理處類制度

　　管理員工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)日巡視制度

　　1、各管理處必須為每個(gè)管理崗位員工劃分一定范圍的工作責(zé)任監(jiān)督區(qū)。

　　2、每個(gè)工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無紀(jì)錄視作未巡視。

　　3、巡視監(jiān)督要求：

　　①檢查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行為）；

　�、跈z查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無亂設(shè)攤及跨門營(yíng)業(yè)）；

　�、坌�區(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無可疑人員活動(dòng)）；

　　④小區(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場(chǎng)所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）；

　�、莼�礎(chǔ)設(shè)施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口、欄桿是否完好）；

　�、蘖粢鈨A聽業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的意見反映。

　　4、在巡視過程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應(yīng)及時(shí)處理，對(duì)重大問題和不能處理的事項(xiàng)應(yīng)向主管匯報(bào)。

　　管理處走（回）訪制度

　　為加強(qiáng)物業(yè)管理處與廣大業(yè)主（住戶）的聯(lián)系，使管理處各項(xiàng)工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理工作，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定對(duì)住戶走（回）訪制度。

　　1、走（回）訪要求

　　①物業(yè)管理處正、副主任把對(duì)業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入職責(zé)范圍，并落實(shí)到每年的工作計(jì)劃和總結(jié)評(píng)比中；

　�、谧撸ɑ兀┰L時(shí)，虛心聽取意見，誠(chéng)懇接受批評(píng)，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄；

　�、圩撸ɑ兀┰L中，對(duì)業(yè)主（住戶）的詢問、意見，如不能當(dāng)即答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間回復(fù)；

　�、茏撸ɑ兀┰L后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時(shí)逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示解決，業(yè)主（住戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達(dá)100%，投訴率力爭(zhēng)控制在1%以下。

　　2、走（回）訪時(shí)間及形式

　　①管理處主任、管理員每月登門走（回）訪4次；

　�、诿考径葏⒓右淮尉游瘯�(huì)召開的墻門組長(zhǎng)會(huì)議，廣泛征求意見；

　�、塾嗅槍�(duì)性地對(duì)業(yè)主（住戶）作專題調(diào)查，聽取意見；

　�、芪飿I(yè)管理處設(shè)立投訴信箱，投訴電話；

　　⑤隨時(shí)熱情接待來訪，作好登記。

　　第四部分安全、消防、車輛管理制度

　　第一章安全管理制度

　　保安人員守則

　　一、著裝儀表

　　1、工作或執(zhí)勤時(shí)，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準(zhǔn)混穿；

　　2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。

　　二、行為規(guī)范

　　1、上班時(shí)間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；

　　2、站崗時(shí)姿態(tài)嚴(yán)整，保持立正姿勢(shì)，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報(bào)、亂打電話和聽收、錄音機(jī)等；

　　3、值班室內(nèi)時(shí)不得躺臥、打盹、看書報(bào)、吃零食、下棋、玩弄手機(jī)，不得聽收、錄音機(jī)，不得兩、三人聊天；

　　4、巡邏中無情況處理時(shí)不得進(jìn)入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機(jī)，不得聽收、錄音機(jī)，不得與無關(guān)人員閑聊；

　　5、上班人員必須提前十五分鐘達(dá)到各執(zhí)勤點(diǎn)，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開崗位；

　　6、值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開崗位到快餐店就餐；

　　7、不得脫離崗位，按照規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)站崗；

　　8、不得睡覺；

　　9、對(duì)住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對(duì)住戶提出的問題要及時(shí)解決，解決不了的作好登記，三、日常管理

　　1、不得遲到早退，嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間站崗或巡邏；

　　2、認(rèn)真做好交接班，做好值班記錄和實(shí)物出入登記；

　　2、嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)講機(jī)管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定；

　　4、做好本班崗?fù)さ那鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關(guān)的物品；

　　5、門崗值班室不得會(huì)客。

　　四、罰則

　　1、違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點(diǎn)除外）、第三條的記行政批評(píng)一次，累計(jì)記批評(píng)五次以上者作辭退處理；

　　2、違反第二條第八點(diǎn)的，第一次記行政批評(píng)一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退；

　　3、本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。

　　值班管理規(guī)定

　　1、保安人員實(shí)行24小時(shí)輪流值班制度。

　　2、值班人員分3個(gè)班，3個(gè)班分為早、中、晚三班，早班為：7：30—16：00，中班為：16：00—0：00，晚班：0：00—7：30。

　　3、各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴(yán)格履行崗位責(zé)任制的要求，堅(jiān)守崗位，巡邏人員要按時(shí)巡查，提高警惕，及時(shí)處理各種突發(fā)事件。

　　4、當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)情況時(shí)，應(yīng)做好控制工作，并及時(shí)報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)、隊(duì)長(zhǎng)或部門負(fù)責(zé)人。

　�、賵�(bào)告時(shí)簡(jiǎn)要說明事發(fā)地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)和特征等；

　　②及時(shí)勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件；

　�、塾鼍o急事件及重大事故應(yīng)報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；

　�、茉诋�(dāng)班期間發(fā)生的問題及處理經(jīng)過，在《值班記錄》做好記錄。

　　保安人員值班制度

　　1、三星級(jí)小區(qū)保安人員實(shí)行24小時(shí)值班室值班制度，定時(shí)或不定時(shí)進(jìn)行巡邏。

　　2、二星級(jí)小區(qū)站崗時(shí)間分為三個(gè)時(shí)段，分別為：

　　早間段：6：00（夏季為05：00）—8：00；

　　午間段：11：00—13：00

　　晚間段：16：00—19：00（夏季為20：00）

　　5：00—22：00期間，不站崗時(shí)，保安人員采取在門口游動(dòng)方式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。

　　3、一星級(jí)小區(qū)站崗時(shí)間為：06：00（夏季為05：00）—21：00（夏季為22：00）

　　05：00—23：00期間，不站崗時(shí)，保安人員采取在門口游動(dòng)方式進(jìn)行值班，不得進(jìn)入值班室，違者按脫崗處理。

　　4、本規(guī)定以上所指的夏季為每年的5月1日—10月31日。

　　5、各管理處必須為巡邏人員劃分責(zé)任片區(qū)，實(shí)行24小時(shí)不間斷巡邏。

　　交接班制度

　　為認(rèn)真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。

　　1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位交接。

　　2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。

　　3、接班班長(zhǎng)在正點(diǎn)時(shí)組織全班人員集合，講明注意事項(xiàng)，然后各保安員到各自崗位換班；

　　2、本班與下班交接時(shí)，要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，以便下一班開展工作；

　　3、保安人員交接班時(shí)，必須認(rèn)真填寫《寧波某某物業(yè)有限公司保安交接班登記表》，并簽名確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須當(dāng)面說明，如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問題，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班或部門負(fù)責(zé)人處理；

　　4、交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況，不得超時(shí)接班；

　　保安員培訓(xùn)制度

　　1、崗前培訓(xùn)

　　上崗前向每位新入職的保安員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀(jì)律、操作要求和崗位職責(zé)。

　�、偕蠉徢氨仨氄莆毡０病⑼ㄓ嵓跋�防設(shè)備器材的使用和操作；

　　②新入職的保安員須進(jìn)行3—5天時(shí)間進(jìn)行培訓(xùn)實(shí)習(xí)，掌握本職工作和基本技能，然后開始正式上崗；

　　2、崗位培訓(xùn)

　　①保安培訓(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂保安培訓(xùn)方案，通過授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識(shí)、應(yīng)變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基本技能；

　�、谙�防培訓(xùn)：根據(jù)每年制定的保安部?jī)?nèi)部制定的培訓(xùn)計(jì)劃，擬訂消防培訓(xùn)方案、年度消防演習(xí)計(jì)劃安排及滅火等培訓(xùn)內(nèi)容，通過授課與實(shí)際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進(jìn)行培訓(xùn)，從而達(dá)到提高保安員的防火意識(shí)、掌握滅火搶救能力的目的；

　�、勖课槐０矄T必須根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃參加公司和部門組織課程，培訓(xùn)前進(jìn)行書面通知，并要求每位參加培訓(xùn)的人員在員工培訓(xùn)簽到表上簽到。

　　3、培訓(xùn)課程設(shè)置

　　①培訓(xùn)目的：通過培訓(xùn)，提高保安員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安隊(duì)伍；

　�、谂嘤�(xùn)項(xiàng)目：

　　A、應(yīng)知、應(yīng)會(huì)部分

　　公司制度與規(guī)定

　　部門制度與規(guī)定

　　保安常識(shí)

　　服務(wù)意識(shí)教育

　　禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個(gè)人修養(yǎng)

　　轄區(qū)設(shè)施、設(shè)備介紹

　　消防常識(shí)

　　B、崗位工作規(guī)范

　　崗位禮貌用語(yǔ)、工作方法與技巧

　　崗位工作職責(zé)與細(xì)則

　　轄區(qū)突發(fā)事件的處理

　　C、消防培訓(xùn)

　　D、法律常識(shí)

　　③培訓(xùn)要求

　　A、培訓(xùn)期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理；

　　B、理論培訓(xùn)時(shí)，自帶筆和筆記本，認(rèn)真做好記錄；

　　C、隊(duì)列訓(xùn)練時(shí)，按正規(guī)化軍事要求操作；

　　D、拳術(shù)訓(xùn)練時(shí)，不得隨便開玩笑，防止訓(xùn)練事故。

　　④考評(píng)方式

　　A、理論培訓(xùn)在結(jié)束后采取筆試閉卷方式進(jìn)行，85分以上為優(yōu)，75—84為良，60—74分為中，60分以下為差；

　　B、軍事培訓(xùn)由教員在一個(gè)訓(xùn)練階段結(jié)束后進(jìn)行考核，成績(jī)分為優(yōu)、良、中、差四個(gè)等級(jí)，具體評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)由培訓(xùn)教員擬定；

　　C、根據(jù)考評(píng)等級(jí)給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。

　　警棍使用制度

　　為嚴(yán)格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定：

　　1、警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時(shí)佩戴的自衛(wèi)防暴器械，保安員應(yīng)嚴(yán)格保管和使用，不得將警棍轉(zhuǎn)借給他人。

　　2、當(dāng)班保安員應(yīng)將警棍掛在腰帶后右側(cè)。

　　3、不得在崗位上隨便玩�；驌]舞警棍。

　　4、處理一般問題時(shí)，不得手持警棍或用警棍指著住戶或來人講話。

　　5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。

　　6、當(dāng)班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識(shí)或損壞，要照價(jià)賠償。

　　7、交接班時(shí)要檢查清除后再交接，接受人發(fā)現(xiàn)警棍被損壞而不報(bào)告，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

　　對(duì)講機(jī)使用制度

　　對(duì)講機(jī)是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對(duì)講機(jī)使用規(guī)定，熟悉對(duì)講機(jī)的使用功能，愛護(hù)并熟練使用對(duì)講機(jī)。

　　1、使用規(guī)定

　�、偈褂脤�(duì)講機(jī)要本著“愛護(hù)設(shè)備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對(duì)講機(jī)，保持對(duì)講機(jī)清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)；

　　②持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對(duì)講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機(jī)器，各治安人員的對(duì)講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時(shí)不得拿在手中；

　�、郯l(fā)現(xiàn)對(duì)講機(jī)有損壞或通訊失靈，持機(jī)人應(yīng)立即向直屬上級(jí)報(bào)告，由部門主管檢查后進(jìn)行處理，嚴(yán)禁自行拆修；

　　④嚴(yán)格按規(guī)定頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用1頻道，停電時(shí)使用2頻道）；

　�、輫�(yán)格按照對(duì)講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，電池使用完畢后方可進(jìn)行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果；

　�、藿唤影鄷r(shí)，交機(jī)人要講明對(duì)講機(jī)當(dāng)班使用狀況，接機(jī)者當(dāng)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)。

　　2、對(duì)話要求

　�、俸艚袑�(duì)方，先報(bào)自己崗位，再呼對(duì)方，為：“我是×××，呼叫×××，收到請(qǐng)回話”；

　�、谑战臃交卦捄�，呼方要簡(jiǎn)明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號(hào)后，應(yīng)回答“清楚”或“明白”；

　　③對(duì)講機(jī)僅限于進(jìn)行公事聯(lián)絡(luò)，用對(duì)講機(jī)講話應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語(yǔ)，嚴(yán)禁用對(duì)講機(jī)講粗言穢語(yǔ)、開玩笑或談工作無關(guān)的事情；

　　凡違反以上規(guī)定者將嚴(yán)肅處理。對(duì)講機(jī)丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關(guān)人員的責(zé)任，賠償損失，并處以相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰。

　　監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

　　1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。

　　2、值班員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運(yùn)作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的一切后果。

　　3、未經(jīng)上級(jí)部門主管批準(zhǔn)，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內(nèi)容；

　　4、未經(jīng)上級(jí)部門主管批準(zhǔn)，無關(guān)人員不得進(jìn)入監(jiān)控室；

　　5、保持監(jiān)控設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)；

　　6、確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營(yíng)造良好的工作環(huán)境；

　　背景音樂播放制度

　　1、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握背景音樂系統(tǒng)的操作；

　　2、值班員必須嚴(yán)格按照操作背景音樂系統(tǒng)，不得私自拆卸或更改設(shè)置，確保其正常運(yùn)作；

　　3、嚴(yán)格按照規(guī)定的時(shí)間和規(guī)定的內(nèi)容播放音樂；

　　4、非公司制定的操作人員不得擅自動(dòng)用設(shè)備，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將追究當(dāng)班人員相關(guān)責(zé)任；

　　4、保持背景音樂設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)，營(yíng)造良好的工作環(huán)境。

　　物品出入登記制度

　　1、為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全，確保轄區(qū)的公共秩序，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄區(qū)時(shí)必須進(jìn)行登記；

　　2、值班人員對(duì)攜帶進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品應(yīng)進(jìn)行盤查、詢問，屬于易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)；

　　3、值班人員對(duì)攜帶大件物品出物業(yè)轄區(qū)的：

　�、賹贅I(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認(rèn)識(shí)的登記其情況，并承擔(dān)由此可能引發(fā)的后果后放行；

　�、趯�(duì)自稱是業(yè)主，值班人員不熟悉、認(rèn)識(shí)的，必須核對(duì)其業(yè)主資料或登記其身份證件后方可放行；

　　③屬外來人員的必須登記其身份證件號(hào)碼等相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)行相關(guān)的聯(lián)系，認(rèn)證其攜帶物品合法后方可放行；

　　4、值班人員應(yīng)嚴(yán)格檢查所攜帶物品的性質(zhì)，可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋P問，對(duì)未能執(zhí)行物品出入登記，將給予相應(yīng)的處罰，造成后果的視情節(jié)追究相關(guān)責(zé)任。

　　重大事件報(bào)告制度

　　一、重大事件報(bào)告制度

　　為及時(shí)妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報(bào)告制度。

　　1、重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴（5戶）；中央空調(diào)主機(jī)、發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備施舍故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等；

　　2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當(dāng)值主管立即到現(xiàn)場(chǎng)處理，同時(shí)盡快口頭向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報(bào)告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理；

　　3、參與事件處理的部門經(jīng)理（管理處主任）在事件處理后立即填寫重大事件報(bào)告表，于12小時(shí)內(nèi)以書面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)，詳細(xì)記錄事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過；

　　4、重大事件報(bào)告表由部門經(jīng)理簽名后上報(bào)，入部門經(jīng)理不在而事情緊急時(shí)，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào)；

　　5、參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時(shí)填寫重大事件總結(jié)表上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。

　　二、緊急事件處理程序

　　1、突發(fā)事件處理程序

　　①凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人、保安部；

　�、诤�(jiǎn)要說明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價(jià)值；

　�、垓�(qū)散無關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，留意現(xiàn)場(chǎng)周圍的情況；

　　④查看本轄區(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑情況和人員；

　　⑤對(duì)勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的情況變化；

　�、迣�(duì)糾紛事件應(yīng)及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭(zhēng)吵，平息事態(tài)；

　　⑦對(duì)傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和通知搶救工作，對(duì)明確死亡的，應(yīng)報(bào)告派出所處理；

　�、鄬�(duì)涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件導(dǎo)致的傷亡事故，應(yīng)立即報(bào)告管理處負(fù)責(zé)人、保安部，并由公安機(jī)關(guān)調(diào)查處理；

　�、嵯嚓P(guān)責(zé)任人在接到突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大；

　�、獗０膊拷M織人員除維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報(bào)公安機(jī)關(guān)、有關(guān)部門及公司總經(jīng)理。

　　2、斗毆等暴力事件的處理程序

　�、偬幚矶窔�等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭(zhēng)吵；

　�、谘膊榘l(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)、電話或其他方式報(bào)告保安部，簡(jiǎn)要說明現(xiàn)場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時(shí)處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等待保安部指令；

　�、郾０膊拷訄�(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場(chǎng)制止，將肇事者帶往保安部接受調(diào)查，如場(chǎng)面無法控制，應(yīng)盡快報(bào)告公安機(jī)關(guān)；

　　④斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)的財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償；

　�、萑缟婕靶淌掳讣�，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理；

　�、奘录�中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救；

　　⑦如嫌疑人逃跑，應(yīng)跟蹤截?fù)糇凡�，隨時(shí)報(bào)告罪犯犯動(dòng)向

　　3、盜竊等破壞事件的處理程序

　�、傺膊榘l(fā)現(xiàn)或接報(bào)物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場(chǎng)嫌疑人，如人力不夠，用對(duì)講機(jī)、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡(jiǎn)要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)等待保安部的指令；

　　②保安部接報(bào)后，應(yīng)迅速排適當(dāng)數(shù)量保安人員到現(xiàn)場(chǎng)制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安部接受調(diào)查；

　　③事件如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，留下目擊者，不要觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品；做好詳細(xì)記錄，以明確責(zé)任、落實(shí)賠償；

　　④如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理。

　　4、電梯困人的處理程序

　�、僦蛋嗳藛T接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報(bào)告主管，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助控制和解救被困人員，同時(shí)將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過程維修部；

　�、诒O(jiān)控中心通過電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作；

　　③如遇特殊情況無法消除故障或被困人員有嚴(yán)重不適時(shí)，應(yīng)立即報(bào)消防部門或求助有關(guān)部門解決；

　　④部門經(jīng)理填寫重大事件報(bào)告表，詳細(xì)記錄故障及處理經(jīng)過。

　　5、停電停水的處理程序

　�、俳油ㄖ�物業(yè)轄區(qū)在短時(shí)間停電停水，應(yīng)在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主；

　�、谖搭A(yù)知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動(dòng)應(yīng)急水源，盡快采取措施恢復(fù)供電供水，并對(duì)業(yè)主做好解釋工作；

　�、郾０膊颗沙鲞m當(dāng)?shù)谋０踩藛T維護(hù)秩序，以防有人趁機(jī)制造事端。

　　6、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理

　�、倭⒓蹿s赴現(xiàn)場(chǎng)，切斷電源；

　�、谠谖辞袛嚯娫粗�前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開；

　�、哿⒓催M(jìn)行人工急救，并送醫(yī)院急救。

　　第二章消防管理制度

　　消防安全檢查制度

　　為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：

　　1、每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評(píng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進(jìn)行安全檢查；

　　2、檢查工作由公司組織，工程、保安、管理處主任參與；

　　3、檢查項(xiàng)目：

　�、俑鞑块T（管理處）配備的消防器材、消防栓設(shè)施是否齊全、有效；

　�、诜块g所使用的電器是否符合安全規(guī)定；

　�、墼O(shè)有消防報(bào)警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報(bào)警系統(tǒng)是否正常。

　　3、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時(shí)處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。

　　消防培訓(xùn)制度

　　為貫徹落實(shí)“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，特制定本制度。

　　1、公司對(duì)在職員工的消防知識(shí)培訓(xùn)每年不少于一次；

　　2、公司對(duì)新入職的員工的消防培訓(xùn)，培訓(xùn)率要達(dá)到100%；

　　3、培訓(xùn)內(nèi)容包括：

　�、賹W(xué)習(xí)消防理論知識(shí)

　�、谑煜な褂贸Ｓ脺缁鹌鞑�

　�、坶_展消防綜合演練

　　4、公司每年至少對(duì)業(yè)主開展消防宣傳教育培訓(xùn)，包括：

　�、傥飿I(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定

　�、谙�防應(yīng)急通道的位置及緊急情況的疏散方法

　　滅火器管理規(guī)定

　　1、滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用；

　　2、保安部負(fù)責(zé)滅火器的管理工作；

　　3、員工不得亂動(dòng)、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器；

　　4、滅火器購(gòu)回后，保安部應(yīng)滅火器上貼明購(gòu)入時(shí)間或充氣日期；

　　5、在每次的消防檢查中，要滅火器進(jìn)行檢查，及時(shí)更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標(biāo)簽上注明失效日期。

　　火災(zāi)處理制度

　　1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場(chǎng)人員應(yīng)該：

　�、偌皶r(shí)報(bào)告物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管，報(bào)告內(nèi)容包括火警具體地點(diǎn)、燃燒物性質(zhì)、火勢(shì)蔓延方向；

　�、诹⒓蠢�用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢(shì)發(fā)展；

　　2、物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管接到現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告后：

　　①帶領(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)；

　�、诹⒓粗笓]在場(chǎng)人員進(jìn)行滅火撲救；

　　③指揮火警現(xiàn)場(chǎng)及可能受影響范圍的人員疏散；

　　3、當(dāng)撲救無效，當(dāng)值主管及時(shí)決定：

　　①將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)；

　　②立即向上級(jí)匯報(bào)；

　�、矍闆r如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應(yīng)立即報(bào)告消防部門。

　　第三章車輛管理制度

　　停車管理制度

　　1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品的車輛，以及2噸位以上的貨車，嚴(yán)禁進(jìn)入小區(qū)。

　　2、非小區(qū)住戶的車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，門衛(wèi)應(yīng)嚴(yán)格檢查其證件，問清進(jìn)入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。出小區(qū)時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行檢查，并按規(guī)定收取停車費(fèi)。

　　3、管理人員對(duì)在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴號(hào)、不按指定位置停放的車輛要及時(shí)糾正。

　　4、提高責(zé)任意識(shí)，加強(qiáng)責(zé)任心。對(duì)出入本小區(qū)的可疑車輛要進(jìn)行盤查，防止車輛的丟失、損壞。對(duì)損壞小區(qū)路面和公共設(shè)施的車輛要令其賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。對(duì)沖闖大門的要記下車牌號(hào)碼，記清去向，及時(shí)報(bào)告上級(jí)。

　　5、管理人員必須堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入、停放規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，違者從嚴(yán)處理。

　　小區(qū)車輛停放、出入管理規(guī)定

　　為加強(qiáng)對(duì)出入、停放本小區(qū)車輛的管理，維護(hù)小區(qū)正常生活秩序，確保住戶的生命財(cái)產(chǎn)安全，特對(duì)出入、停放本小區(qū)的車輛作如下規(guī)定：

　　1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品的車輛，嚴(yán)禁駛?cè)胄�區(qū)。2噸以上的卡車一律不得進(jìn)入小區(qū)，特殊情況除外。

　　2、本小區(qū)有車輛的住戶，應(yīng)向本公司申請(qǐng)辦理通行IC卡，憑IC卡通行大門，及在小區(qū)停放，按規(guī)定收取IC卡工本費(fèi)、停車費(fèi)。

　　3、本小區(qū)住戶車輛進(jìn)入小區(qū)后，有車庫(kù)的住戶必須將車停放在車庫(kù)內(nèi)，無車庫(kù)住戶必須將車停放在指定停車位置，嚴(yán)禁亂停亂放。

　　4、非本小區(qū)住戶的車輛，進(jìn)入大門時(shí)應(yīng)主動(dòng)向門衛(wèi)出示證件，講明進(jìn)入原因，符合進(jìn)入條件的領(lǐng)取臨時(shí)通行IC卡，并做好登記，方可進(jìn)入小區(qū)，嚴(yán)禁沖闖大門。出小區(qū)時(shí)收回IC卡，并按停車時(shí)間收取停車費(fèi)。遺失、損壞IC卡，照價(jià)賠償（每卡30元）。

　　5、進(jìn)入本小區(qū)的貨車，卸完貨物后應(yīng)及時(shí)離開小區(qū)，因故不能離開的，應(yīng)將車停放在指定停車位置。

　　6、進(jìn)出、停放車輛必須服從小區(qū)管理人員的管理。駛?cè)胄�區(qū)的車輛應(yīng)減速行駛，時(shí)速不得超過5公里，不得鳴號(hào)。如車輛損壞路面或公用設(shè)施，應(yīng)照價(jià)賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。

　　7、管理人員必須堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入、停放管理規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)報(bào)告。不得利用工作之便與車主拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，違者從嚴(yán)處理。

　　8、違反以上規(guī)定者，除按《中華人民共和國(guó)交通管理?xiàng)l例》處罰外，并按小區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理，情節(jié)特別嚴(yán)重的，移交公安部門處理。

　　車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)鄞價(jià)（20xx）93號(hào)文件，對(duì)停放車輛的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作如下規(guī)定：

　　1、本小區(qū)有車庫(kù)的住戶的車輛，每輛收取IC卡工本費(fèi)、管理費(fèi)80元/年，每年辦理一次，不收取停車費(fèi)。

　　2、本小區(qū)無車庫(kù)的住戶的車輛，包年：1200元/年，包月：120元/月，包半月：70元/半月，包星期：40元/星期，并收取IC卡押金30元。

　　3、臨時(shí)出入本小區(qū)的車輛，自進(jìn)入小區(qū)起，1小時(shí)內(nèi)不收費(fèi)；1小時(shí)以上至4小時(shí)內(nèi)，每輛（次）2元；四小時(shí)以上，每四小時(shí)加收2元。每天（連續(xù)時(shí)間24小時(shí)）收費(fèi)超過每輛10元的，按10元收取。

　　收費(fèi)人員管理制度

　　1、舉止文明，姿態(tài)端正；熱情服務(wù)，禮貌待人，耐心解釋用戶提出的各種問題，樹立公司的良好形象。

　　2、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握收費(fèi)系統(tǒng)的操作。

　　3、堅(jiān)守崗位，認(rèn)真履行職責(zé)，做好車輛出入登記，尤其對(duì)臨時(shí)出入本小區(qū)的車輛要嚴(yán)格進(jìn)行對(duì)比檢查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丟失，值班人員要照價(jià)賠償；如遇車輛丟失，根據(jù)電腦資料要追究當(dāng)班值班人員的責(zé)任。

　　4、堅(jiān)持原則，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照票額開具發(fā)票，不得徇私，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，嚴(yán)格控制出口人工抬閘，違者從嚴(yán)處理。

　　5、愛護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的一切后果。

　　6、如遇停電或設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)，維持好車輛出入秩序，認(rèn)真做好登記，防止IC卡丟失。對(duì)此期間所收回的未付款I(lǐng)C卡應(yīng)分類保管，交收費(fèi)管理員處理。

　　7、認(rèn)真交接班，如實(shí)做好各項(xiàng)登記。

　　8、維持收費(fèi)崗?fù)ち己弥刃�，保持收費(fèi)崗?fù)ぜ俺鋈胲嚨赖男l(wèi)生整潔。

　　出口人工抬閘管理制度

　　1、當(dāng)車主持月租卡、貴賓卡不能自動(dòng)抬閘時(shí)，收費(fèi)員應(yīng)檢查該卡資料與其車輛牌號(hào)是否相符，資料相符的人工抬閘放行；持時(shí)租卡不能讀取數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)檢查其駕駛證、身份證，并做好登記后方可人工抬閘放行。

　　2、其他特殊情況需要進(jìn)行人工抬閘時(shí)，須經(jīng)當(dāng)班班長(zhǎng)或管理處負(fù)責(zé)人同意后方可人工抬閘放行。

　　3、出小區(qū)的車輛無卡時(shí)應(yīng)詳細(xì)詢問原因，如確屬丟失停車卡的，應(yīng)出示其駕駛證、身份證等相關(guān)證件，登記后方可出小區(qū)，以免造成車輛丟失。

　　3、每次人工抬閘，須做好《人工抬閘登記表》的記錄。

　　4、未執(zhí)行以上規(guī)定，造成車輛丟失等事故，將追究當(dāng)事人相關(guān)責(zé)任。

　　月租卡管理規(guī)定

　　1、月租卡為月租車輛出入小區(qū)的憑證，持卡人須妥善保存，因持卡人使用或保存不善造成月租卡失效、丟失的，由公司補(bǔ)辦，并由原持有人交納制作工本費(fèi)。

　　2、月租卡僅限本車使用，不得轉(zhuǎn)借，如發(fā)現(xiàn)使用月租卡的車號(hào)與登記在冊(cè)的月租車輛牌號(hào)不符的，公司有權(quán)將IC卡收回，借用IC卡者須按停車時(shí)長(zhǎng)交納停車費(fèi)，該月租卡持有者須到管理處申請(qǐng)補(bǔ)辦，并交納制作工本費(fèi)。

　　3、月租卡用戶應(yīng)在月租卡到期前3日內(nèi)到管理處續(xù)交停車費(fèi)，交回月租卡，發(fā)給臨時(shí)通行卡，月租卡續(xù)費(fèi)發(fā)放時(shí)收回臨時(shí)通行卡。逾期未交，按臨時(shí)停車收取停車費(fèi)。

　　4、月租卡在車輛在出入小區(qū)時(shí)應(yīng)隨身攜帶，因忘記帶月租卡或丟失月租卡而不能出小區(qū)的車輛應(yīng)提供身份證明材料方可出小區(qū)。不能入場(chǎng)時(shí)，應(yīng)在入場(chǎng)前同管理處聯(lián)系，并服從保安收費(fèi)人員的指揮，不得阻塞車道。

　　車輛免費(fèi)制度

　　1、本公司的車輛可免費(fèi)，但駕駛員必須在《車輛免費(fèi)登記表》簽名，以備財(cái)務(wù)部查核。

　　2、軍警車輛除執(zhí)行公務(wù)時(shí)免費(fèi)外，其他一律不得免費(fèi)。

　　3、如遇特殊情況需免費(fèi)的，必須經(jīng)管理處主任以上級(jí)別人員批準(zhǔn)后方可免費(fèi)，并做好相關(guān)登記。

　　收費(fèi)人員交接班制度

　　1、交接班時(shí)，交班人員應(yīng)按照《收費(fèi)人員交接班登記表》如實(shí)填寫相關(guān)內(nèi)容，并在交班人一欄簽名，接班人核對(duì)無誤后在接班人一欄簽名確認(rèn)。

　　2、接班人接班時(shí)，應(yīng)當(dāng)面點(diǎn)清發(fā)票號(hào)碼、收費(fèi)金額、時(shí)租卡數(shù)量、設(shè)備運(yùn)行狀況等，交班后發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，由接班人負(fù)責(zé)。

　　收費(fèi)人員財(cái)務(wù)結(jié)算制度

　　1、每周五為收費(fèi)管理員收取停車費(fèi)時(shí)間。

　　2、財(cái)務(wù)部指定專人負(fù)責(zé)核算收費(fèi)員收費(fèi)情況。

　　特殊事件制度

　　1、停電處理制度

　�、偃缬鐾ｋ�，收費(fèi)員應(yīng)立即關(guān)閉入口，打開出口，設(shè)立相關(guān)警示并做好解釋工作。

　�、谕ｋ娖陂g，收費(fèi)員應(yīng)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行人工登記，填寫《車輛出入登記表》，按照時(shí)長(zhǎng)收取停車費(fèi)，做好停電前所發(fā)放的時(shí)租卡的回收工作，免收停車費(fèi)，該時(shí)租卡另行放置，由收費(fèi)系統(tǒng)管理員處理。

　�、弁ｋ娖陂g應(yīng)嚴(yán)防時(shí)租卡流失，如時(shí)租卡丟失，其損失按照30元張由全體收費(fèi)人員共同均攤。

　�、茈娏�供應(yīng)后，應(yīng)立即恢復(fù)停車收費(fèi)系統(tǒng)的正常使用，對(duì)在停電期間進(jìn)入小區(qū)的車輛根據(jù)《車輛出入登記表》按照停車時(shí)長(zhǎng)收取停車費(fèi)，人工抬閘出小區(qū)，做好《人工抬閘登記表》的記錄。

　　⑤停電期間如遇交接班，交班人應(yīng)向接班人做好相關(guān)交接。

　　2、設(shè)備故障

　�、偃鐚僮陨矶虝r(shí)間能夠排除的，應(yīng)向受阻車輛做好解釋工作，請(qǐng)其稍候，迅速恢復(fù)設(shè)備正常使用狀態(tài)。

　�、谌鐚僮陨頍o法排除或短時(shí)間無法排除的，應(yīng)立即通知收費(fèi)系統(tǒng)管理員處理，同時(shí)執(zhí)行按照《停電處理制度》，做好車輛出入。

　　3、盜竊等破壞事件

　　①立即向管理處負(fù)責(zé)人或保安部報(bào)告，簡(jiǎn)要說明現(xiàn)場(chǎng)情況（地點(diǎn)、人員數(shù)量、人員財(cái)產(chǎn)損失等）。

　�、诒３掷潇o，如能處理可將有關(guān)人員帶往管理處協(xié)助調(diào)查，如不能及時(shí)處理，應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等候上級(jí)處理。

　�、郾Ｗo(hù)現(xiàn)場(chǎng)不受破壞，以待有關(guān)單位取證。

　　4、拒不交費(fèi)或失卡、卡損壞車輛

　�、倌托南蚱浣忉層嘘P(guān)文件和公司規(guī)定。

　�、谌缙湫U不講理，應(yīng)通知當(dāng)班班長(zhǎng)或管理處負(fù)責(zé)人處理。

　�、圩龊闷陂g車道的疏通工作。

　　5、車道堵塞

　　①在不違背公司原則的情況下，以最快捷的方式疏通車道。

　�、谌缬觥皢栴}車輛”應(yīng)將車輛安排到不堵塞車道的地方再進(jìn)行處理。

　　6、軍警車輛不按規(guī)定停放或不交停車費(fèi)

　�、傧蝰{駛員解釋公司的規(guī)定。

　�、谌珉y以獨(dú)自處理，應(yīng)盡快通知當(dāng)班班長(zhǎng)或管理處負(fù)責(zé)人處理，或向上級(jí)請(qǐng)示處理。

　�、郾M力將駕駛員留在現(xiàn)場(chǎng)。

　�、鼙３掷潇o、克制、有禮，不使用過激的語(yǔ)言及不禮貌的行為與駕駛員發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。

　　第五部分工程維修類制度

　　工程維修管理制度

　　1、工程部門人員按照規(guī)定進(jìn)行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問題，記錄在案，及時(shí)匯報(bào)，以便維修。

　　2、每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責(zé)任，做好解釋工作。

　　3、每一維修工程，工程部門應(yīng)在區(qū)分責(zé)任之后，及時(shí)制定維修方案，指定專人負(fù)責(zé)，并明確修復(fù)時(shí)間，不得無故拖延。

　　4、工程部門在確定每件維修工作時(shí)，應(yīng)填寫物業(yè)維修申報(bào)單，做好維修存檔工作。

　　5、每逢中大雨以上，工程部門人員應(yīng)及時(shí)檢查排水、排污設(shè)施狀況，以防止意外。

　　6、每年汛期期間（5―10月），應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行清理檢查，以防堵塞。

　　7、住戶的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴(yán)禁違章裝修行為。

　　8、工程部門應(yīng)在年初做好年度維修預(yù)算、季度維修計(jì)劃及年底維修物業(yè)專題報(bào)告。

　　維修材料管理制度

　　1、為加強(qiáng)維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費(fèi)，特制訂本規(guī)定。

　　2、采購(gòu)員根據(jù)工程維修部的材料計(jì)劃單采購(gòu)材料，所采購(gòu)的材料必須合乎維修使用的要求。

　　3、倉(cāng)庫(kù)材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。

　　4、發(fā)放材料時(shí)，材料保管員應(yīng)審核維修單的項(xiàng)目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。

　　5、維修工領(lǐng)到材料后，必須如實(shí)按申報(bào)單使用，維修完畢后將實(shí)際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報(bào)進(jìn)維修單，并要求住戶簽證，對(duì)未用完的材料必須退還材料庫(kù)。

　　6、材料保管員必須對(duì)材料的出、入庫(kù)負(fù)責(zé)，不能私自轉(zhuǎn)賣材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實(shí)，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。

　　7、工程維修部經(jīng)理每周要對(duì)維修過的住戶進(jìn)行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報(bào)領(lǐng)取材料，必須向主任及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。

　　8、當(dāng)月的維修材料采購(gòu)情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當(dāng)月底送交辦公室及財(cái)務(wù)部。

　　上門維修服務(wù)的規(guī)范要求

　　1、敲門

　　有門鈴時(shí)，輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過長(zhǎng)，無人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時(shí)間加長(zhǎng)。沒有門鈴時(shí)，則輕叩門三響，無人應(yīng)答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。若無人應(yīng)答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內(nèi)。

　　2、介紹

　　主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時(shí)，首先自我介紹：“對(duì)不起，打擾了，我是某某物業(yè)有限公司維修人員XX，前來為您服務(wù)�！�

　　3、進(jìn)門

　　如進(jìn)入十分整潔的房間，員工應(yīng)將鞋子脫在門外，赤腳進(jìn)入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進(jìn)門可不必套鞋套，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。

　　4、維修

　　維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實(shí)在無法避免時(shí)，應(yīng)事先向房間主人打招呼。

　　5、整理

　　修理完畢，做到工完場(chǎng)清。

　　6、收費(fèi)

　　按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

　　7、填單

　　如實(shí)填寫《某某物業(yè)有限公司維修單》，請(qǐng)用戶對(duì)修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進(jìn)行評(píng)價(jià)并簽名。

　　8、辭別

　　向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，止門口時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對(duì)房間主人說：“今后有問題，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系，再見�！�

　　9、整個(gè)工作期間不得收受業(yè)主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。

　　有償服務(wù)收費(fèi)制度

　　1、公司開展有償服務(wù)活動(dòng)，以提高服務(wù)水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。

　　2、收費(fèi)的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務(wù)機(jī)構(gòu)正常動(dòng)作，在條件許可的情況下添置設(shè)備，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，提高服務(wù)水平和檔次。

　　3、做到服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量“三公開”自覺接受住戶監(jiān)督和上級(jí)檢查。

　　4、服務(wù)人員在收取各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，必須開具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴(yán)禁收錢不開票或打白條，所收款項(xiàng)最遲在次周周一上午繳財(cái)務(wù)部，不得挪用。

　　5、接受有償服務(wù)的業(yè)主，有權(quán)監(jiān)督公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，如果交款后不開發(fā)票的，業(yè)主有權(quán)拒絕交費(fèi)或向公司投訴。

　　6、嚴(yán)禁服務(wù)人員直接或變相索要小費(fèi)，嚴(yán)禁收受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理。

　　7、業(yè)主提出有關(guān)服務(wù)的要求時(shí)，如果是屬于有償服務(wù)方面的，公司必須向業(yè)主解釋清楚收費(fèi)的原則，避免服務(wù)后因收費(fèi)而產(chǎn)生不必要的麻煩。

　　8、公司設(shè)立投訴電話和投訴信箱，接受業(yè)主舉報(bào)或投訴。

　　維修回訪工作制度

　　1、維修回訪由辦公室、工程負(fù)責(zé)人及維修責(zé)任人擔(dān)任。其中辦公室回訪率不低于5%，工程維修部負(fù)責(zé)人回訪率不低于10%，維修責(zé)任人回訪率不低于20%，并做好相關(guān)登記。

　　2、回訪時(shí)間安排在維修后一星期之內(nèi)。其中：安全設(shè)施維修兩天內(nèi)回訪；漏水項(xiàng)目維修三天內(nèi)回訪。

　　3、回訪內(nèi)容

　�、賹�(shí)地查看維修項(xiàng)目；

　　②向在維修現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主（住戶）或家人了解維修人員服務(wù)情況；

　�、壅髟兏倪M(jìn)意見；

　�、芎藢�(duì)收費(fèi)情況；

　�、菡�(qǐng)被回訪人簽名。

　　4、對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員進(jìn)行整改。

　　第六部分清衛(wèi)、綠化類制度

　　清潔衛(wèi)生實(shí)施細(xì)則

　　1、小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。

　　2、散水及排水溝每天不定時(shí)循環(huán)打掃，確保干凈、無雜物、積灰。

　　3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內(nèi)無異味。

　　4、清運(yùn)垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；

　　5、墻門及車棚走廊每周至少清掃一次，確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。

　　6、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)及其通道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。

　　7、公共衛(wèi)生間務(wù)必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴(yán)重臭味，地面無積水。

　　8、草坪、綠化帶務(wù)必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。

　　9、噴水池、水（魚）池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應(yīng)定期更換池水，確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。

　　10、樓道梯級(jí)清潔每周一次，三星級(jí)小區(qū)每周拖洗一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。

　　11、梯級(jí)扶手、樓道玻璃窗、窗平臺(tái)，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂張貼。

　　12、電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。

　　13、樓道墻面、天花板及一樓前后陽(yáng)臺(tái)底部，每三個(gè)月清刷一次（三星級(jí)小區(qū)每?jī)蓚�(gè)月清刷一次），確保無蜘蛛網(wǎng)、積灰。

　　14、標(biāo)識(shí)牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。

　　15、公共通道、樓道燈具、開關(guān)每月清抹一次，確保無積塵、透明度好。

　　16、露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。

　　17、雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼；

　　18、雨蓬、落水溝每?jī)蓚�(gè)月清掃一次，特殊情況（如臺(tái)風(fēng)、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。

　　19、消殺工作：

　　（1）滅鼠工作應(yīng)上下半年各進(jìn)行一次，期間應(yīng)注意：

　　A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)；

　　B、事先務(wù)必作好宣傳工作，必要時(shí)在投擲地掛上明顯的標(biāo)識(shí)；

　　C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處；

　�。�2）滅蚊蠅工作在5—10月份應(yīng)每月一次，注意事項(xiàng)：

　　A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑；

　　B、噴灑時(shí)應(yīng)作好自身安全措施，穿長(zhǎng)衣褲，帶口罩；

　　C、在公共場(chǎng)所噴藥時(shí)，盡量在順風(fēng)處噴藥，以減少對(duì)行人的影響。

　　（3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應(yīng)記錄在《消殺記錄表》上。

　　病蟲害防治規(guī)范

　　1、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動(dòng)規(guī)律制定出詳細(xì)的防治計(jì)劃，防治計(jì)劃應(yīng)包括：

　　A、年度及季度的病蟲害預(yù)防計(jì)劃；

　　B、病蟲害發(fā)生時(shí)的治療計(jì)劃及用藥計(jì)劃；

　　C、病蟲害防治的費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃。

　　2、應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主防治結(jié)合的原則。當(dāng)病蟲害發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴(kuò)散。

　　3、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。

　　4、對(duì)園林植物病蟲害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學(xué)藥劑防治等；

　　5、綠化工在噴農(nóng)藥時(shí)必須穿長(zhǎng)衣、長(zhǎng)褲、戴手套及口罩，站在上風(fēng)口嚴(yán)格按說明書規(guī)定進(jìn)行操作，噴農(nóng)藥時(shí)要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時(shí)低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。

　　6、植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對(duì)于出現(xiàn)藥害或無效的治療結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補(bǔ)救措施，同時(shí)做好相關(guān)記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。

　　7、質(zhì)監(jiān)部應(yīng)每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲害防治情況，并對(duì)防治結(jié)果作相應(yīng)評(píng)價(jià)，見《病蟲害防治檢查表》。

　　花木養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時(shí)清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆，對(duì)個(gè)別提前謝的花草要及時(shí)抽換，以保護(hù)整個(gè)花壇的整體效果；對(duì)室外種地的花應(yīng)每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個(gè)月松一次土及除雜草。

　　2、室內(nèi)花淋水應(yīng)視盆泥的濕度而定，淋水時(shí)應(yīng)注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。

　　3、花擺放應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲，對(duì)擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲害應(yīng)及時(shí)噴藥，沒有特別病蟲害時(shí)，花壇要求每周噴一次藥。

　　4、對(duì)花應(yīng)每年施肥3—4次，肥料由綠化負(fù)責(zé)人定。

　　5、盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時(shí)花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1/3時(shí)應(yīng)定為待換花，若某個(gè)花壇中待換花的比例超過1/2時(shí)要求全部更換。

　　6、應(yīng)做好愛花工作，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責(zé)成其照價(jià)賠償。

　　草坪養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。

　　2、當(dāng)草坪需要改良時(shí)，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。

　　3、按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進(jìn)行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。

　　4、在雨停、草干的情況下對(duì)草坪進(jìn)行修剪，一般春夏季3個(gè)月剪一次，秋冬季4個(gè)月剪一次，同時(shí)作好記錄。

　　5、視草坪的生長(zhǎng)情況，對(duì)草坪進(jìn)行噴灑農(nóng)藥（對(duì)突發(fā)性的病蟲害應(yīng)及時(shí)噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應(yīng)由綠化化視實(shí)際情況再作決定，綠化工作在進(jìn)行噴藥時(shí)要戴好保護(hù)裝置，以防出現(xiàn)事故。

　　6、通過人工除草和除草器除草，定期對(duì)草坪進(jìn)行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。

　　7、每年應(yīng)對(duì)草坪打孔一次，并視草坪生長(zhǎng)密度每1—2年疏草一次，同時(shí)清除土地雜物及草渣。

　　8、草坪上嚴(yán)禁車輛停放和嬉戲打鬧。

　　9、嚴(yán)禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。

　　喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、運(yùn)用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月—2月對(duì)喬木進(jìn)行修剪，剪除徒長(zhǎng)枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對(duì)樹冠適當(dāng)?shù)恼�形以保持形狀，�?duì)造型樹應(yīng)每?jī)蓚�(gè)月修剪一次外形以保持外形。

　　2、運(yùn)用綠籬機(jī)、綠籬剪等工具在每年冬季進(jìn)行一次枯枝、弱枝、徒長(zhǎng)枝清剪及枝型修剪工作；對(duì)造型灌木生長(zhǎng)季應(yīng)每25天進(jìn)行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。

　　3、喬木應(yīng)每年施有機(jī)肥或復(fù)合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應(yīng)施肥一次，每年5—6月應(yīng)追施一次復(fù)合肥。

　　4、小區(qū)內(nèi)喬灌木每月應(yīng)噴一次殺蟲劑（對(duì)突發(fā)性病蟲害應(yīng)及時(shí)針對(duì)性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時(shí)應(yīng)注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時(shí)應(yīng)注意風(fēng)向，保護(hù)員工及周圍人員安全。

　　5、不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響小區(qū)的容貌。

　�、谌缬觥皢栴}車輛”應(yīng)將車輛安排到不堵塞車道的地方再進(jìn)行處理。

　　6、軍警車輛不按規(guī)定停放或不交停車費(fèi)

　�、傧蝰{駛員解釋公司的規(guī)定。

　�、谌珉y以獨(dú)自處理，應(yīng)盡快通知當(dāng)班班長(zhǎng)或管理處負(fù)責(zé)人處理，或向上級(jí)請(qǐng)示處理。

　�、郾M力將駕駛員留在現(xiàn)場(chǎng)。

　�、鼙３掷潇o、克制、有禮，不使用過激的語(yǔ)言及不禮貌的行為與駕駛員發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。

　　第五部分工程維修類制度

　　工程維修管理制度

　　1、工程部門人員按照規(guī)定進(jìn)行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問題，記錄在案，及時(shí)匯報(bào)，以便維修。

　　2、每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責(zé)任，做好解釋工作。

　　3、每一維修工程，工程部門應(yīng)在區(qū)分責(zé)任之后，及時(shí)制定維修方案，指定專人負(fù)責(zé)，并明確修復(fù)時(shí)間，不得無故拖延。

　　4、工程部門在確定每件維修工作時(shí)，應(yīng)填寫物業(yè)維修申報(bào)單，做好維修存檔工作。

　　5、每逢中大雨以上，工程部門人員應(yīng)及時(shí)檢查排水、排污設(shè)施狀況，以防止意外。

　　6、每年汛期期間（5―10月），應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行清理檢查，以防堵塞。

　　7、住戶的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴(yán)禁違章裝修行為。

　　8、工程部門應(yīng)在年初做好年度維修預(yù)算、季度維修計(jì)劃及年底維修物業(yè)專題報(bào)告。

　　維修材料管理制度

　　1、為加強(qiáng)維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費(fèi)，特制訂本規(guī)定。

　　2、采購(gòu)員根據(jù)工程維修部的材料計(jì)劃單采購(gòu)材料，所采購(gòu)的材料必須合乎維修使用的要求。

　　3、倉(cāng)庫(kù)材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。

　　4、發(fā)放材料時(shí)，材料保管員應(yīng)審核維修單的項(xiàng)目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。

　　5、維修工領(lǐng)到材料后，必須如實(shí)按申報(bào)單使用，維修完畢后將實(shí)際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報(bào)進(jìn)維修單，并要求住戶簽證，對(duì)未用完的材料必須退還材料庫(kù)。

　　6、材料保管員必須對(duì)材料的出、入庫(kù)負(fù)責(zé)，不能私自轉(zhuǎn)賣材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實(shí)，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。

　　7、工程維修部經(jīng)理每周要對(duì)維修過的住戶進(jìn)行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報(bào)領(lǐng)取材料，必須向主任及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。

　　8、當(dāng)月的維修材料采購(gòu)情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當(dāng)月底送交辦公室及財(cái)務(wù)部。

　　上門維修服務(wù)的規(guī)范要求

　　1、敲門

　　有門鈴時(shí)，輕按門鈴，按鈴時(shí)間不要過長(zhǎng)，無人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時(shí)間加長(zhǎng)。沒有門鈴時(shí)，則輕叩門三響，無人應(yīng)答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強(qiáng)。若無人應(yīng)答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內(nèi)。

　　2、介紹

　　主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時(shí)，首先自我介紹：“對(duì)不起，打擾了，我是某某物業(yè)有限公司維修人員ⅩⅩⅩ，前來為您服務(wù)。”

　　3、進(jìn)門

　　如進(jìn)入十分整潔的房間，員工應(yīng)將鞋子脫在門外，赤腳進(jìn)入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進(jìn)門可不必套鞋套，進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。

　　4、維修

　　維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實(shí)在無法避免時(shí)，應(yīng)事先向房間主人打招呼。

　　5、整理

　　修理完畢，做到工完場(chǎng)清。

　　6、收費(fèi)

　　按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

　　7、填單

　　如實(shí)填寫《某某物業(yè)有限公司維修單》，請(qǐng)用戶對(duì)修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進(jìn)行評(píng)價(jià)并簽名。

　　8、辭別

　　向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，止門口時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對(duì)房間主人說：“今后有問題，請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系，再見�！�

　　9、整個(gè)工作期間不得收受業(yè)主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。

　　有償服務(wù)收費(fèi)制度

　　1、公司開展有償服務(wù)活動(dòng)，以提高服務(wù)水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。

　　2、收費(fèi)的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務(wù)機(jī)構(gòu)正常動(dòng)作，在條件許可的情況下添置設(shè)備，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁，提高服務(wù)水平和檔次。

　　3、做到服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量“三公開”自覺接受住戶監(jiān)督和上級(jí)檢查。

　　4、服務(wù)人員在收取各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，必須開具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴(yán)禁收錢不開票或打白條，所收款項(xiàng)最遲在次周周一上午繳財(cái)務(wù)部，不得挪用。

　　5、接受有償服務(wù)的業(yè)主，有權(quán)監(jiān)督公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，如果交款后不開發(fā)票的，業(yè)主有權(quán)拒絕交費(fèi)或向公司投訴。

　　6、嚴(yán)禁服務(wù)人員直接或變相索要小費(fèi)，嚴(yán)禁收受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理。

　　7、業(yè)主提出有關(guān)服務(wù)的要求時(shí)，如果是屬于有償服務(wù)方面的，公司必須向業(yè)主解釋清楚收費(fèi)的原則，避免服務(wù)后因收費(fèi)而產(chǎn)生不必要的麻煩。

　　8、公司設(shè)立投訴電話和投訴信箱，接受業(yè)主舉報(bào)或投訴。

　　維修回訪工作制度

　　1、維修回訪由辦公室、工程負(fù)責(zé)人及維修責(zé)任人擔(dān)任。其中辦公室回訪率不低于5%，工程維修部負(fù)責(zé)人回訪率不低于10%，維修責(zé)任人回訪率不低于20%，并做好相關(guān)登記。

　　2、回訪時(shí)間安排在維修后一星期之內(nèi)。其中：安全設(shè)施維修兩天內(nèi)回訪；漏水項(xiàng)目維修三天內(nèi)回訪。

　　3、回訪內(nèi)容

　�、賹�(shí)地查看維修項(xiàng)目；

　�、谙蛟诰S修現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主（住戶）或家人了解維修人員服務(wù)情況；

　�、壅髟兏倪M(jìn)意見；

　�、芎藢�(duì)收費(fèi)情況；

　�、菡�(qǐng)被回訪人簽名。

　　4、對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員進(jìn)行整改。

　　第六部分清衛(wèi)、綠化類制度

　　清潔衛(wèi)生實(shí)施細(xì)則

　　1、小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。

　　2、散水及排水溝每天不定時(shí)循環(huán)打掃，確保干凈、無雜物、積灰。

　　3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內(nèi)無異味。

　　4、清運(yùn)垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；

　　5、墻門及車棚走廊每周至少清掃一次，確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。

　　6、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)及其通道每天保潔，不定時(shí)循環(huán)打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。

　　7、公共衛(wèi)生間務(wù)必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴(yán)重臭味，地面無積水。

　　8、草坪、綠化帶務(wù)必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。

　　9、噴水池、水（魚）池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應(yīng)定期更換池水，確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。

　　10、樓道梯級(jí)清潔每周一次，三星級(jí)小區(qū)每周拖洗一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。

　　11、梯級(jí)扶手、樓道玻璃窗、窗平臺(tái)，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂張貼。

　　12、電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。

　　13、樓道墻面、天花板及一樓前后陽(yáng)臺(tái)底部，每三個(gè)月清刷一次（三星級(jí)小區(qū)每?jī)蓚�(gè)月清刷一次），確保無蜘蛛網(wǎng)、積灰。

　　14、標(biāo)識(shí)牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。

　　15、公共通道、樓道燈具、開關(guān)每月清抹一次，確保無積塵、透明度好。

　　16、露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。

　　17、雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼；

　　18、雨蓬、落水溝每?jī)蓚�(gè)月清掃一次，特殊情況（如臺(tái)風(fēng)、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。

　　19、消殺工作：

　　（1）滅鼠工作應(yīng)上下半年各進(jìn)行一次，期間應(yīng)注意：

　　A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)；

　　B、事先務(wù)必作好宣傳工作，必要時(shí)在投擲地掛上明顯的標(biāo)識(shí)；

　　C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處；

　�。�2）滅蚊蠅工作在5—10月份應(yīng)每月一次，注意事項(xiàng)：

　　A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑；

　　B、噴灑時(shí)應(yīng)作好自身安全措施，穿長(zhǎng)衣褲，帶口罩；

　　C、在公共場(chǎng)所噴藥時(shí)，盡量在順風(fēng)處噴藥，以減少對(duì)行人的影響。

　�。�3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應(yīng)記錄在《消殺記錄表》上。

　　病蟲害防治規(guī)范

　　1、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動(dòng)規(guī)律制定出詳細(xì)的防治計(jì)劃，防治計(jì)劃應(yīng)包括：

　　A、年度及季度的病蟲害預(yù)防計(jì)劃；

　　B、病蟲害發(fā)生時(shí)的治療計(jì)劃及用藥計(jì)劃；

　　C、病蟲害防治的費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃。

　　2、應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主防治結(jié)合的原則。當(dāng)病蟲害發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴(kuò)散。

　　3、綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。

　　4、對(duì)園林植物病蟲害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學(xué)藥劑防治等；

　　5、綠化工在噴農(nóng)藥時(shí)必須穿長(zhǎng)衣、長(zhǎng)褲、戴手套及口罩，站在上風(fēng)口嚴(yán)格按說明書規(guī)定進(jìn)行操作，噴農(nóng)藥時(shí)要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時(shí)低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。

　　6、植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對(duì)于出現(xiàn)藥害或無效的治療結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補(bǔ)救措施，同時(shí)做好相關(guān)記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。

　　7、質(zhì)監(jiān)部應(yīng)每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲害防治情況，并對(duì)防治結(jié)果作相應(yīng)評(píng)價(jià)，見《病蟲害防治檢查表》。

　　花木養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時(shí)清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆，對(duì)個(gè)別提前謝的花草要及時(shí)抽換，以保護(hù)整個(gè)花壇的整體效果；對(duì)室外種地的花應(yīng)每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個(gè)月松一次土及除雜草。

　　2、室內(nèi)花淋水應(yīng)視盆泥的濕度而定，淋水時(shí)應(yīng)注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。

　　3、花擺放應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲，對(duì)擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲害應(yīng)及時(shí)噴藥，沒有特別病蟲害時(shí)，花壇要求每周噴一次藥。

　　4、對(duì)花應(yīng)每年施肥3—4次，肥料由綠化負(fù)責(zé)人定。

　　5、盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時(shí)花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1/3時(shí)應(yīng)定為待換花，若某個(gè)花壇中待換花的比例超過1/2時(shí)要求全部更換。

　　6、應(yīng)做好愛花工作，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責(zé)成其照價(jià)賠償。

　　草坪養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。

　　2、當(dāng)草坪需要改良時(shí)，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。

　　3、按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進(jìn)行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。

　　4、在雨停、草干的情況下對(duì)草坪進(jìn)行修剪，一般春夏季3個(gè)月剪一次，秋冬季4個(gè)月剪一次，同時(shí)作好記錄。

　　5、視草坪的生長(zhǎng)情況，對(duì)草坪進(jìn)行噴灑農(nóng)藥（對(duì)突發(fā)性的病蟲害應(yīng)及時(shí)噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應(yīng)由綠化化視實(shí)際情況再作決定，綠化工作在進(jìn)行噴藥時(shí)要戴好保護(hù)裝置，以防出現(xiàn)事故。

　　6、通過人工除草和除草器除草，定期對(duì)草坪進(jìn)行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。

　　7、每年應(yīng)對(duì)草坪打孔一次，并視草坪生長(zhǎng)密度每1—2年疏草一次，同時(shí)清除土地雜物及草渣。

　　8、草坪上嚴(yán)禁車輛停放和嬉戲打鬧。

　　9、嚴(yán)禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。

　　喬灌木養(yǎng)護(hù)規(guī)范

　　1、運(yùn)用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月—2月對(duì)喬木進(jìn)行修剪，剪除徒長(zhǎng)枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對(duì)樹冠適當(dāng)?shù)恼�形以保持形狀，�?duì)造型樹應(yīng)每?jī)蓚�(gè)月修剪一次外形以保持外形。

　　2、運(yùn)用綠籬機(jī)、綠籬剪等工具在每年冬季進(jìn)行一次枯枝、弱枝、徒長(zhǎng)枝清剪及枝型修剪工作；對(duì)造型灌木生長(zhǎng)季應(yīng)每25天進(jìn)行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。

　　3、喬木應(yīng)每年施有機(jī)肥或復(fù)合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應(yīng)施肥一次，每年5—6月應(yīng)追施一次復(fù)合肥。

　　4、小區(qū)內(nèi)喬灌木每月應(yīng)噴一次殺蟲劑（對(duì)突發(fā)性病蟲害應(yīng)及時(shí)針對(duì)性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時(shí)應(yīng)注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時(shí)應(yīng)注意風(fēng)向，保護(hù)員工及周圍人員安全。

　　5、不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響小區(qū)的容貌。

物業(yè)公司管理制度15

　　目的

　　對(duì)物業(yè)采購(gòu)各類物資的管理進(jìn)行控制，對(duì)完成企業(yè)日常工作所需及采購(gòu)物資的品質(zhì)起著至關(guān)重要的作用;

　　范圍

　　適用于物業(yè)固定資產(chǎn)與非固定資產(chǎn)物資采購(gòu)管理的控制，公司實(shí)行集中統(tǒng)一采購(gòu);

　　物資分類

　　A類：辦公用品(含電腦耗材類)、勞保用品，及各單位日常使用的'低值耗材(單價(jià)低于500元)等非固定資產(chǎn)

　　B類：辦公設(shè)備(含電腦、打印機(jī)、投影儀等)、辦公家具等固定資產(chǎn);單價(jià)高于500元的非固定資產(chǎn)類;

　　C類：應(yīng)急類物資

　　采購(gòu)管理

　　先批后買原則

　　公司采購(gòu)必須填制《物業(yè)物品采購(gòu)單》(附后，以下簡(jiǎn)稱《采購(gòu)單》)，申請(qǐng)單位、申請(qǐng)人填寫《采購(gòu)單》，注明采購(gòu)項(xiàng)目類別、說明采購(gòu)原因，經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理、公司總經(jīng)理審批后交由采購(gòu)人員進(jìn)行辦理; A類物資：控制合理庫(kù)存前提下，每月25日前經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理、公司總經(jīng)理審批后，交由采購(gòu)人員辦理;

　　B類物資：合理調(diào)配、公司協(xié)商后，使用期提前10日，經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理、公司總經(jīng)理審批后，交由采購(gòu)人員辦理;

　　C類物資：電話請(qǐng)示相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后，交由采購(gòu)人員辦理。事后2個(gè)工作日內(nèi)，申請(qǐng)單位辦理審批后續(xù);

　　詢價(jià)議價(jià)原則

　　固定資產(chǎn)及非固定資產(chǎn)的采購(gòu)詢價(jià)，必須有三家以上的供應(yīng)商報(bào)價(jià)，在權(quán)衡質(zhì)量、價(jià)格、交貨時(shí)間、售后服務(wù)、資質(zhì)等因素的基礎(chǔ)上，進(jìn)行綜合評(píng)估，并與供應(yīng)商確定最終價(jià)格(臨時(shí)性、應(yīng)急性采購(gòu)不適用);

　　樣品封存原則

　　針對(duì)有一定使用時(shí)限的物資(相對(duì)低值的、可提供樣品的)，要做到樣品封存，做到采購(gòu)物品與樣品一致;

　　職責(zé)分離原則

　　采購(gòu)人員不得參與所采購(gòu)物資的檢驗(yàn)、驗(yàn)收，采購(gòu)物資由物資管理人員對(duì)數(shù)量、質(zhì)量進(jìn)行核對(duì)。物資管理人員對(duì)于所接收的物資，在接收時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的，當(dāng)即提出異議，與采購(gòu)人員及時(shí)溝通，由采購(gòu)人員與供應(yīng)商溝通并解決;所采購(gòu)物資在使用過程中出現(xiàn)問題的，由使用單位通知物資管理人員，物資管理人員對(duì)涉事物資暫時(shí)封存，由采購(gòu)人員與供應(yīng)商溝通并解決;

　　一致性原則

　　采購(gòu)物資必須與采購(gòu)單中所列要求保持一致，在市場(chǎng)條件不能滿足使用部門要求的、或成本太高的，采購(gòu)人員應(yīng)及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)、反饋信息，經(jīng)協(xié)調(diào)后，制定最終采購(gòu)計(jì)劃;

　　合同會(huì)審原則

　　大宗物資采購(gòu)，除符合上述4條原則外，還應(yīng)做到合同會(huì)審，使用單位、采購(gòu)人員、物業(yè)總經(jīng)理、地產(chǎn)總經(jīng)理，調(diào)研匯總后，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審核許可后，方可執(zhí)行合同簽訂程序;

　　供應(yīng)商管理

　　供應(yīng)商選擇

　　供應(yīng)商必須證照齊全，具有相關(guān)資質(zhì);如由特殊物品采購(gòu)，供應(yīng)商還應(yīng)具有國(guó)家法律規(guī)定的相關(guān)證件;

　　選擇供應(yīng)商必須進(jìn)行詢價(jià)和綜合評(píng)估，若供應(yīng)商為中間商時(shí)，應(yīng)調(diào)查其信譽(yù)、技術(shù)服務(wù)能力、資質(zhì)、業(yè)績(jī)等，供應(yīng)商報(bào)價(jià)不能作為唯一參考因素;

　　為保證供應(yīng)渠道順暢，防止突發(fā)情況，應(yīng)有兩家以上供應(yīng)商為備用供應(yīng)商;

　　合同供應(yīng)商登記、歸類、存檔，定期協(xié)助財(cái)務(wù)部門與供應(yīng)商對(duì)賬;

　　定期走訪合同外供應(yīng)商，擇優(yōu)更換或淘汰現(xiàn)有供應(yīng)商;

　　合同簽訂管理

　　董事長(zhǎng)(法人)委托人對(duì)外簽訂、履行合同，必須按照國(guó)家合同法的有關(guān)規(guī)定辦理。

　　意向合同必須進(jìn)過合同會(huì)審后，方可簽訂。簽訂合同一律使用“合同專用章”;合同簽訂后，即分類匯編、存檔，分送有關(guān)部門;

　　簽訂采購(gòu)合同，必須比質(zhì)、比價(jià)，擇優(yōu)選訂。

　　借款及費(fèi)用報(bào)銷管理

　　合理借款：針對(duì)性采購(gòu)，借款金額保持在采購(gòu)預(yù)計(jì)總金額的±5%左右;

　　憑票報(bào)銷：采購(gòu)?fù)瓿�、入�?kù)后，采購(gòu)經(jīng)辦人憑銷貨單、入庫(kù)單、發(fā)票至財(cái)務(wù)部辦理報(bào)銷事宜;

　　掛賬處理：需要簽訂合同的、存在掛賬的供應(yīng)商，嚴(yán)格按照合同規(guī)定執(zhí)行;

　　嚴(yán)格按照公司頒布的財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行;

　　采購(gòu)人員廉潔管理

　　積極維護(hù)企業(yè)利益，提高采購(gòu)質(zhì)量，降低采購(gòu)成本;

　　加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)法治觀念;

　　廉潔自律，嚴(yán)禁接受供應(yīng)商各類回扣、禮品;

　　嚴(yán)格按采購(gòu)制度和程序辦事，自覺接受各部門監(jiān)督，并有義務(wù)提醒各部門按程序提報(bào)申購(gòu)計(jì)劃;

　　工作認(rèn)真仔細(xì)，不因自身工作失誤給公司造成損失。

　　努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)，廣泛掌握與本公司業(yè)務(wù)相關(guān)的新事物及市場(chǎng)信息。

　　本制度經(jīng)總經(jīng)理審批后實(shí)施，修正、廢止時(shí)亦同。

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