物業(yè)服務(wù)制度15篇(優(yōu)秀)
在快速變化和不斷變革的今天，人們運用到制度的場合不斷增多，制度是維護公平、公正的有效手段，是我們做事的底線要求。想學(xué)習(xí)擬定制度卻不知道該請教誰？以下是小編幫大家整理的物業(yè)服務(wù)制度，希望對大家有所幫助。
物業(yè)服務(wù)制度1
一、安全護衛(wèi)管理
管理處護衛(wèi)實行24小時全天候值班,三班輪流,每班8小時。早班7:00到15:00;中班15:00到23:00;夜班23:00到次日7:00,各管理處可根據(jù)實際情況進行調(diào)整。早、中、晚三班每十天依次輪換一次,即每月1日、11日、21日為輪換日,特殊情況可自行調(diào)整。
管理處通常下設(shè)三個護衛(wèi)班,即:護衛(wèi)一、二、三班。每班分為四個崗,即:大堂崗,巡邏崗,車庫(場)崗,道口崗。特殊情況下,可增(減)崗位設(shè)置。
護衛(wèi)人員是維護小區(qū)內(nèi)治安和公共秩序的主要力量,在維護大廈治安秩序和維護客戶的安全中,必須及時處理各種問題。處理問題應(yīng)遵循的原則是:依法辦事,照章執(zhí)行,不徇私情,以理服人。安全護衛(wèi)服務(wù)具體操作由護衛(wèi)班負責;護衛(wèi)主管具體貫徹落實公司制定的各項護衛(wèi)規(guī)章,具體組織實施本管理處的安全護衛(wèi)工作,處理安全護衛(wèi)服務(wù)過程中出現(xiàn)的不合格。對不同性質(zhì)的問題,應(yīng)采取不同的處理方法。
1、對客戶之間一般違規(guī)行為和問題,如糾紛等,可通過說服教育辦法解決,主要是分清是非,耐心勸導(dǎo),禮貌待人。
2、對一時解決不了而又有擴大趨勢的問題,應(yīng)采取'可散不可聚、可解不可結(jié)、可緩不可急、可順不可逆'的處理原則,盡力勸開,耐心調(diào)解,把問題引向緩解,防止矛盾激化。
3、在處理上,堅持教育與處罰相結(jié)合的原則,如違反法紀情節(jié)明顯輕微,不需要給予處罰的,可當場予以教育或協(xié)助其所在單位、家屬進行教育;需要給予治安處罰的,交公安機關(guān)處理;違反公司有關(guān)規(guī)定的,交管理處辦公室處理。
4、對于犯罪行為,必須及時予以制上,設(shè)法把犯罪嫌疑人抓獲并扭送公安機關(guān)。防止違反安全護衛(wèi)規(guī)章的行為出現(xiàn)和各類治安案件的發(fā)生。
管理處護衛(wèi)主管負責對安全護衛(wèi)工作進行日檢;管理處管理層負責每月不少于四次的夜間查崗。對以上檢驗中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格應(yīng)立即查找原因,及時采取糾正措施,并認真填寫糾正措施報告上報品質(zhì)部;發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時采取預(yù)防措施,并認真填寫預(yù)防措施報告上報品質(zhì)部。
二、清潔綠化管理
對清潔、綠化、消殺等服務(wù)公司的工作質(zhì)量進行控制,控制方式分日檢、月檢兩種方式。
1、日檢:清潔綠化主管每日對管轄范圍內(nèi)的清潔狀況進行不間斷地巡查,并填寫每日檢查紀錄。在日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項要求服務(wù)公司當日整改,并在日檢紀錄中注明;如有發(fā)現(xiàn)服務(wù)公司對我司榮譽和聲譽造成嚴重影響,管理處即時將情況上報公司品質(zhì)部,由品質(zhì)部向相關(guān)服務(wù)公司發(fā)出書面警告,一年內(nèi)書面警告累積達三次,有權(quán)要求終止分包合同。
2、月檢:公司每月樓檢進行抽樣檢查,檢查中發(fā)現(xiàn)不合格項由管理處限定服務(wù)公司定期整改,如因?qū)Ψ绞д`造成我司的榮譽和聲譽受損的,可考慮在該公司當月服務(wù)費中扣除部分費用作為罰金。
3、抽查項目與方式:
1)首層地面(含綠化帶):抽查紅線范圍內(nèi)80平方米的地面(每次抽查的范圍不同)。
2)首層大堂的地面、墻面:抽查其中兩棟的大理石地面、墻面保養(yǎng)情況。
3)標準層通道的地面磚、墻面磚、公共設(shè)施、設(shè)備:每棟抽查八層標準層,檢查地面磚、墻面磚、消防栓、防火門、排風(fēng)口、后樓梯扶手、垃圾桶擺放處等地是否按合同規(guī)定標準進行保潔。
4)寫字樓每座各抽查10個標準層,檢查通道內(nèi)公共設(shè)施、洗手間、茶水房是否清潔衛(wèi)生。
5)地面的下水道、污水井(含地下室內(nèi)部分):抽查下水道20米長,沙井、污水井各5個。查看是否達到規(guī)定的清潔標準。
6)地下室停車場的管線、天棚、地面抽查管線30米長,天棚80平方米,地面80平方米范圍的清潔程度是否達到標準。
7)樓宇的天臺、設(shè)備層地面、公共設(shè)施抽查兩棟樓宇的'天臺、設(shè)備層地面及公共設(shè)施的衛(wèi)生狀態(tài)。
8)不銹鋼部分(電梯轎廂、外廳門、地面警告牌、圍欄等):電梯轎廂每棟抽查一部電梯;電梯外廳門在檢查標準層公共設(shè)施時一并檢查。每棟抽查8層電梯外廳門;地面警示牌、圍欄抽查3-4處。
9)垃圾清運:垃圾要日產(chǎn)日清,垃圾清理過程要有地面清潔工進行監(jiān)督,如有遺留的垃圾沒有清運,管理處有權(quán)要求重新清運并作相應(yīng)處罰。對垃圾不能及時清運的,服務(wù)方應(yīng)給出書面原因,并保證不再違反。
10)消殺:必須對消殺服務(wù)公司進行控制,要求派來的消殺人員必須到管理處簽到后,方可進行消殺。消殺人員必須持有政府頒發(fā)的除四害'許可證。消殺的標準必須達到《廣東省'除四害'管理規(guī)定》的城鎮(zhèn)'除四害'控制標準。
11)綠化:確保綠化井然有序,管理過程包括:植物養(yǎng)護、植物造型和修剪、植物的病蟲害防治、植物的澆水與施肥等。
三、維修管理
為確保客戶提出的服務(wù)要求得到滿足,使樓宇各部分能安全、長久、有效的使用。控制方式分為日檢、周巡及月檢。
1、維修主管負責每日對派工單進行檢驗;
2、維修主管每周對管轄范圍內(nèi)的維修狀況進行不間斷地巡查,并填寫檢查紀錄。
3、公司每月樓檢進行抽樣檢查,檢查中發(fā)現(xiàn)不合格項由管理處限期整改。
4、檢驗規(guī)則:
1)服務(wù)及時性:從接到維修要求起至到達目的地的時間不超過25分鐘。維修時間視工藝復(fù)雜程度而定:一般性維修不超過8小時;對于特別困難的,從接到維修要求到維修完成最多不超過72小時(工藝要求特殊的例外);不能當天完成的,應(yīng)向客戶解釋原因。
2)服務(wù)質(zhì)量:按維修服務(wù)標準進行檢驗。功能性維修,以恢復(fù)原有功能為準;外觀性維修,表面應(yīng)無色差、高低不平現(xiàn)象,與原有部位相比較,應(yīng)無突兀感;滿足客戶的合理要求;嚴格按工作標準執(zhí)行。
物業(yè)服務(wù)制度2
為加強管理。維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益及我物業(yè)管理公司的權(quán)益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策制定本制度。物業(yè)管理人員及全體業(yè)主、物業(yè)使用人均自覺遵守。
（一）物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)
1、物業(yè)管理公司的權(quán)力
�。�1）物業(yè)管理公司根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；
�。�2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；
（3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；
�。�4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；
�。�5）有權(quán)要求業(yè)主會協(xié)助管理；
�。�6）有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理任務(wù)；
（7）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理費用。
2、物業(yè)管理公司的義務(wù)
�。�1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；
�。�2）接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；
�。�3）重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議，并經(jīng)管委會認可；
�。�4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
（二）業(yè)主會的權(quán)利和義務(wù)
1、管委會的權(quán)利
（1）制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益；
�。�2）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；
�。�3）審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；
�。�4）檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
2、管委會的義務(wù)
�。�1）根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；
�。�2）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作；
�。�3）接受住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；
（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
（三）物業(yè)管理費用的收繳及管理
1、物業(yè)管理費
�。�1）物業(yè)管理費：是指物業(yè)管理單位受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，本小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用
（2）物業(yè)管理服務(wù)收費根據(jù)提供的服務(wù)性質(zhì)，特點等不同情況，分別實行政府定價和經(jīng)營者定價。
為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維護保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性服務(wù)，以及代收代繳水電費，實行政府定價或政府指導(dǎo)定價。
凡屬物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù)除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一標準者外，服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。
業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文件化娛樂體育設(shè)施和停車場等公用設(shè)施、場地時，應(yīng)按規(guī)定繳納費用。
（3）物業(yè)公司將定期（6個月）向廣大住戶公布收費的'收入和支出的帳目，公布物業(yè)管理年度計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管委會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。
�。ㄋ模┓课菁熬S修管理
1、房屋外觀完好、整潔；
2、小區(qū)內(nèi)組團及棟號有明顯的標志及引路方向平面圖；
3、房屋完好率98％以上；
4、無違反規(guī)劃的私搭、亂建現(xiàn)象；
5、封閉陽臺統(tǒng)一有序。陽臺（包括平臺和外廊）的使用不礙觀瞻。裝飾房屋的，不危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全；
6、房租、水、電、氣等各項費用，實行便民統(tǒng)一代收代繳，收繳率達98％以上；
7、房屋維修及時率達98％以上，合格率達100％，并建立回訪制度和訪問記錄；
8、房屋資料檔案齊全、管理完善，并建立住房居住檔案，住房所在棟號、門號、房號清晰隨時可查。
（五）設(shè)備管理
1、小區(qū)電梯按規(guī)定時間運行；
2、居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱等有嚴密的管理措施。并按規(guī)定時間進行檢查。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證俱全；
3、消防系統(tǒng)設(shè)備安好無損，可隨時啟用；
4、鍋爐供暖、煤氣，燃氣運行正常。北方地區(qū)冬季供暖，居室內(nèi)溫度不低于16攝氏度。
�。┦姓迷O(shè)施的管理
1、小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不得隨意改變其用途；
2、供水、供電、通訊、照明設(shè)備實施齊全，工作正常；
3、道路通暢，路面平坦；
4、污水排放通暢；
5、交通車輛管理運行有序，無亂停放機動車，非機動車；
6、人為造成公共設(shè)施設(shè)備或其他業(yè)主設(shè)施設(shè)備損壞，由造成損壞責任人負責修復(fù)或賠償經(jīng)濟損失。
�。ㄆ撸┚G化管理
1、公共綠地、庭院綠地和道路兩側(cè)的花壇、樹木合理分布；
2、本小區(qū)公共綠地人均1平方米以上；
3、綠地管理及養(yǎng)護實施落實，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。
�。ò耍┉h(huán)境衛(wèi)生管理
1、小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、垃圾轉(zhuǎn)運站等保潔設(shè)備；
2、小區(qū)實行標準化清掃保潔、垃圾日產(chǎn)日清；
3、不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；
4、房屋的公共樓梯、護欄、走道、地下室等部位保持清潔，不得隨意堆放雜物和占用；
5、居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點管理有序，無亂設(shè)攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象；
6、自覺維護公共場所的秩序。
�。ň牛┲刃蚓S護管理
1、小區(qū)基本實行封閉式管理；
2、小區(qū)實行24小時秩序維護制度；
3、保安人員有明顯的標志、工作規(guī)范、作風(fēng)嚴謹；
4、危及住戶安全處設(shè)有明顯的標志；
5、加強安全防范意識，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產(chǎn)安全。
�。ㄊ┥鐓^(qū)文化
1、小區(qū)訂立的居民精神文明建設(shè)公約，加強精神文明建設(shè)，弘揚社會主義道德風(fēng)尚，居民能自覺的遵守住宅小區(qū)的各項管理規(guī)定；
2、小區(qū)居民鄰里互助友愛，和睦相處，團結(jié)互助、文明居住、關(guān)心孤寡老人、殘疾人等共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境；
3、小區(qū)內(nèi)有娛樂場所和設(shè)施，本物業(yè)管理公司將定期的組織開展健康有益的社區(qū)文體活動；
4、本物業(yè)管理公司將積極配合街道、辦事處、居委會、派出所開展的各項工作；
5、小區(qū)居民應(yīng)支持和配合物業(yè)公司搞好活動；
6、物業(yè)公司將及時對活動進行反饋，做好評價，滿意率達95%以上。
�。ㄊ唬┰谖飿I(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)，不得有下列行為：
1、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計用途、功能和布局等；
2、對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；
3、占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施及場地；
4、損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施：
5、隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；
6、違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物質(zhì)和排放有毒、有害、危險物質(zhì)等；
7、踐踏、占用綠化用地，損壞、涂畫園林建筑小品；
8、在公共場所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點；
9、影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌；
10、隨意停放車輛；
11、聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；
12、違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；
13、法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
物業(yè)服務(wù)制度3
第一章 總則
第一條 為加強對物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的管理，提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，制定本制度。
第二條 本制度適用于我公司的所有物業(yè)服務(wù)提供方及相關(guān)工作人員。
第三條 物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的管理原則包括服務(wù)規(guī)范、客戶滿意度、持續(xù)改進、員工培訓(xùn)等。
第四條 物業(yè)服務(wù)品質(zhì)管理的目標是提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)，確保居民生活的舒適和愉快。
第五條 我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)制定和實施本制度，并確保其有效運行。
第二章 服務(wù)規(guī)范
第六條 我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)制定服務(wù)具體標準和程序，并明確居民享有的權(quán)益。
第七條 服務(wù)規(guī)范應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：物業(yè)維修、環(huán)境清潔、安全管控、設(shè)備維護等。
第八條 我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)采取相應(yīng)措施，確保服務(wù)準時到達，對各項服務(wù)進行全面覆蓋。
第九條 我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)建立服務(wù)監(jiān)督制度，及時處理投訴和意見，對服務(wù)進行反饋和改進。
第十條 我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)建立客戶檔案，記錄客戶需求和反饋，以便進行個性化服務(wù)。
第三章 客戶滿意度
第十一條我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)建立客戶滿意度調(diào)查機制，定期進行調(diào)查和評估。
第十二條客戶滿意度調(diào)查應(yīng)包括以下項目：服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效率等。
第十三條我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)與客戶保持密切的溝通，了解客戶需求并及時作出調(diào)整。
第十四條我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)根據(jù)客戶滿意度調(diào)查結(jié)果，及時對服務(wù)進行改進和提升。
第十五條我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)建立客戶投訴處理機制，確�？蛻舻暮侠碓V求得到及時解決。
第四章 持續(xù)改進
第十六條我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)建立服務(wù)質(zhì)量反饋機制，對服務(wù)缺陷和不足進行識別和改進。
第十七條我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)定期召開服務(wù)質(zhì)量改進會議，研究并提出改進措施。
第十八條我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)建立績效考核制度，評估服務(wù)人員的工作表現(xiàn)。
第十九條我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)充分重視技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，持續(xù)提升服務(wù)品質(zhì)。
第五章 員工培訓(xùn)
第二十條我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)建立員工培訓(xùn)計劃，確保員工具備相應(yīng)的`專業(yè)知識和技能。
第二十一條員工培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括但不限于以下項目：服務(wù)禮儀、技術(shù)操作、安全培訓(xùn)等。
第二十二條我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)定期組織員工培訓(xùn)，更新員工的知識和技能。
第二十三條我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)鼓勵員工參加行業(yè)培訓(xùn)和專業(yè)認證，提升服務(wù)能力。
第六章 資源管理
第二十四條我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)建立合理的資源分配和調(diào)配機制，確保服務(wù)的連貫性和穩(wěn)定性。
第二十五條資源管理應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：人力資源、物資儲備、財務(wù)資金等。
第二十六條我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)建立相應(yīng)的內(nèi)部控制制度，確保資源的有效利用。
第二十七條我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)定期進行資源評估和優(yōu)化，增強服務(wù)供應(yīng)能力。
第七章 相關(guān)責任
第二十八條我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)明確相關(guān)責任，確保本制度的有效執(zhí)行。
第二十九條我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)建立獎懲機制，激勵員工以及時高效的服務(wù)態(tài)度。
第三十條我公司物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)對違反本制度行為進行相應(yīng)的糾正和處罰。
第八章 附則
第三十一條本制度的解釋權(quán)和修訂權(quán)歸我公司物業(yè)服務(wù)提供方所有。
第三十二條本制度自發(fā)布之日起施行，并向相關(guān)人員進行宣傳和培訓(xùn)。
第三十三條本制度的具體操作細則和流程由我公司物業(yè)服務(wù)提供方制定和完善。
物業(yè)服務(wù)制度4
1、目的
明確服務(wù)理念，保證服務(wù)工作標準、規(guī)范、熱情，確保服務(wù)項目齊全，服務(wù)效率的提高，服務(wù)流程科學(xué)。
2、指導(dǎo)思想
嚴格杜絕服務(wù)投訴現(xiàn)象，建立健全管理體系，服務(wù)廣大業(yè)主積極處理與業(yè)主相關(guān)的危機事件。
3、接管物業(yè)項目時，認真查驗小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，保證驗收手續(xù)齊全。
4、同所有業(yè)主簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，并依照合同開展各項服務(wù)工作。
5、物業(yè)公司管理人員、專業(yè)操作人員均需按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。
6、制定完善的物業(yè)服務(wù)管理方案，并建立完善、齊全的質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理、人事管理等各項制度。
7、公司管理服務(wù)人員在開展工作時，應(yīng)根據(jù)服務(wù)特點統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。
8、公司公示24小時服務(wù)報修電話，有專職客戶服務(wù)人員，24小時受理業(yè)主/住戶來訪來電、咨詢、報修和投訴；有完整的`報修、維修和回訪記錄。水、電、氣等急迫性報修15分鐘內(nèi)、其他報修30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；建立報修、投訴臺賬，報修服務(wù)48小時內(nèi)進行100%的回訪，投訴4個工作日內(nèi)100%回復(fù)；夜間值班人員，處理突發(fā)緊急事件。
9、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。
10、在資金和費用管理上，均按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
11、每年至少兩次征詢業(yè)主/住戶對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達到95%以上。
12、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機制和預(yù)防預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能保證預(yù)案的及時啟動。
13、房屋維修管理
13.1每年1次對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查情況制定維修和管理計劃，上報委托方并組織實施；
13.2對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發(fā)生，填寫檢修記錄和保養(yǎng)記錄并確保記錄的完整和真實；
13.3根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告建議，按有關(guān)規(guī)定辦理；
13.4每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護；
13.5保持公共區(qū)域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的兩個工作日內(nèi)完成；照明設(shè)施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等）在兩天內(nèi)安排修復(fù)完成，其他故障5個工作日內(nèi)完成，保證樓道照明燈具90%能正常使用；墻面、頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或污損，應(yīng)每1個月集中安排1次修補、除污步行梯、樓房散水等設(shè)施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每1個月集中1次進行維修；
13.6按照政府有關(guān)規(guī)定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求；
13.7對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府有關(guān)主管部門；
13.8小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標，保持小區(qū)各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。
物業(yè)服務(wù)制度5
一、物業(yè)管理收費項目
(一)物業(yè)管理服務(wù)費
物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括：
1、房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備及其運行的維護和管理。
2、環(huán)境衛(wèi)生：公共環(huán)境衛(wèi)生(公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的清運)
3、小區(qū)公共秩序維護：協(xié)助公安部門維護本區(qū)域內(nèi)的公共秩序、檢查消防隱患和消防設(shè)施、搞好安全防范工作(小區(qū)安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤)和管理宣傳工作。
4、物業(yè)管理費用不包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費用，不包括戶內(nèi)小修費用及路燈和樓道燈費用。
二)代收公用事業(yè)費
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)公司接受委托按統(tǒng)一定價代收上述費用，不向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
(三)特約服務(wù)費
物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，如：委托上門清潔服務(wù)、上門維修服務(wù)、上門保安服務(wù)、照看病人、老人、兒童服務(wù)、委托裝潢監(jiān)理服務(wù)等，收費由雙方約定。
二、物業(yè)管理收費原則
收費原則：公開、公平、公正。按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的.顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。
三、物業(yè)管理收費依據(jù)
1、合同的約定
《物業(yè)服務(wù)合同》是一種有償?shù)膭趧?wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)收取費用的基礎(chǔ)是其提供的管理服務(wù)所付出的成本和勞務(wù)。
2、法律的規(guī)定
根據(jù)《中華人民共和國價格法》20xx年1月1日發(fā)改委和建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理收費是一種服務(wù)收費，根據(jù)所提供的管理及服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容等不同情況實行政府指導(dǎo)價。
物業(yè)服務(wù)制度6
一、通過有效的監(jiān)測和評價，對體系運行和服務(wù)過程進行監(jiān)控和測量，以評價體系運行和服務(wù)過程是否滿足相應(yīng)的要求。
二、因體系運行和服務(wù)實現(xiàn)的過程是相關(guān)關(guān)聯(lián)實現(xiàn)的。對服務(wù)評價的分類為：
1、按照評價的主體可分為內(nèi)部檢查和外部評價兩類。
2、按照評價的內(nèi)容可分為管理檢查和服務(wù)評價兩類。
三、內(nèi)部檢查
內(nèi)部檢查是由公司自行組織開展的監(jiān)督、測量。按檢查的時間頻度可分為日檢、巡查、月檢、季檢和年度評比。
日檢：日常檢查，每天都進行的檢查。
1、管理層檢查管理處日常運作情況，內(nèi)容包括安全、環(huán)境、設(shè)備、等全方位的檢查。
檢查人應(yīng)對不合格的現(xiàn)象登記在日檢表，對不合格情況的填寫要求注明關(guān)閉情況說明或跟蹤情況。
2、日檢分為管理處主任的全面檢查，專業(yè)主管負責的專業(yè)檢查，操作人員的工作巡查三個層次。
3、根據(jù)檢查的實際情況確定日檢表的使用。
1）對輕微不合格且在半小時內(nèi)能夠關(guān)閉的'，不填寫。如某處有一小堆垃圾等；
2）對因客觀原因造成的經(jīng)常性出現(xiàn)的問題，在能夠即時消項的情況下，不予填寫。如道路上有煙頭、枯葉等。
3）對因工作人員的責任缺陷，必須填寫在日檢表上。如交班無故不正常，維修人員工作期間私自外出等。
巡查：崗位巡查，月內(nèi)不定期的檢查。
1、相關(guān)人員按時按公司規(guī)定對運作情況進行檢查、監(jiān)測、分析及整改。
2、巡查由管理處具有一定職位或特殊崗位的人員進行。巡查的方式包括檢查和監(jiān)測兩種。巡查出現(xiàn)的問題必須記錄，且責任應(yīng)落實到人，徹底解決。以記錄為證。
3、執(zhí)行人員填寫各類檢測記錄。
1）夜間查崗。每月管理處隨機抽查不少于4次，但在臺風(fēng)、暴雨等異常情況下，管理處必須進行夜間查崗。管理處管理層負責夜間查崗，并在各崗位值班記錄上填寫檢查情況，由檢查人員與被檢查人員雙方簽字認可。
2）倉庫月檢。管理處主任每月負責檢查倉庫。對倉庫的盤點、擺放等進行檢查，對應(yīng)公司給出的檢查標準，檢查記錄在日檢表中反應(yīng)即可，正常與否都應(yīng)填寫。
3）水電監(jiān)測。管理處按時對水電指標進行統(tǒng)計，并對照指標進行分析，部收集數(shù)據(jù)后，每半年上報管理部一次。
4）設(shè)備巡查。對電梯機房、設(shè)備房等巡查應(yīng)按公司規(guī)定進行，并填寫相關(guān)記錄。
5）品質(zhì)管理部和相關(guān)管理處按文件規(guī)定對各種資源消耗和廢棄物控制進行監(jiān)測，如廢氣、噪音、照度、固體廢棄物等。
樓檢：月檢和季檢皆稱為樓檢，品質(zhì)部每月對管理處進行一次不定期的管理狀態(tài)檢查；每季度進行一次狀態(tài)的檢查。
1、物業(yè)狀態(tài)檢查和管理狀態(tài)檢查既獨立又相互關(guān)聯(lián)，物業(yè)狀態(tài)檢查是為了真實反映物業(yè)各項設(shè)施當前所處的狀態(tài)，如果其中的缺陷在管理狀態(tài)檢查中有相應(yīng)的處理辦法，則不作為管理缺陷。管理狀態(tài)檢查是為了反映管理處的全體員工管理和服務(wù)水平當前所處的狀態(tài)，也反映管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)能力。各檢查項目對應(yīng)責任人，檢查結(jié)果作為該責任人的員工考核、升降職、調(diào)任的依據(jù)。由此建立員工考核檔案。
2、管理狀態(tài)檢查由品質(zhì)管理部負責組織機關(guān)人員和管理處主任實行檢查。
1）檢查形式為：分組巡查、客戶調(diào)查。
2）檢查標準是由創(chuàng)建標準和、、體系文件等指導(dǎo)性和約束性強的規(guī)定編制而成。
3）檢查采用將檢查內(nèi)容逐項分解量化打分的方法。
4）檢查人員應(yīng)按管理狀態(tài)評分標準檢查，填寫《缺陷消項記錄》。管理處對問題查找原因，及時解決問題，并填寫缺陷消項的有關(guān)項，下次由相關(guān)人員根據(jù)實際整改情況進行消項驗證。
5）物業(yè)狀態(tài)檢查中的不合格項的跟蹤情況作為管理狀態(tài)檢查的部分內(nèi)容。
6）品質(zhì)部在當月月檢后分專業(yè)將不合格項進行分析，以月檢通報的形式發(fā)給各單位。
7）管理處對月檢或日檢時發(fā)現(xiàn)的屬于公司原因造成的自身無法解決的問題，可填寫《故障轉(zhuǎn)呈單》或工作聯(lián)系函轉(zhuǎn)交，并負責相關(guān)問題的驗證。
3、物業(yè)狀態(tài)評估是為了評估物業(yè)自然狀況以及與實際管理狀態(tài)有利銜接。
1）檢查形式：由機關(guān)工作人員、業(yè)主委員會成員（開發(fā)商）分組巡查。
品質(zhì)管理部負責組織相關(guān)人員按《物業(yè)狀態(tài)評估表》對房屋設(shè)備和建筑環(huán)境進行評估性檢查。檢查的不合格填寫在《缺陷消項記錄》上，作為管理工作的部分進行相關(guān)后續(xù)工作。
4、季檢的結(jié)果與當月的月檢通報一并發(fā)放。
年度評比：一年進行一次的檢查。
1、針對ISO體系進行的內(nèi)部審核，按照《內(nèi)審控制》執(zhí)行。
2、針對管理體系管理評審，《管理評審控制程序》進行。
3、設(shè)備完好率、紅旗設(shè)備、房屋完好率等專業(yè)性評比，按《工程管理手冊》進行。
四、外部評價
外部評價是由第三方對公司服務(wù)提供過程、服務(wù)和體系運行進行評價，第三方包括政府部門、認證機構(gòu)、客戶群。
一）、客戶的評價，由品質(zhì)管理部負責組織進行，每年至少進行兩次。具體按品質(zhì)管理部有關(guān)文件執(zhí)行。
1、意見征詢表的發(fā)放、回收和處理
1）管理處在收到品質(zhì)部發(fā)放的征詢意見表后三天之內(nèi)發(fā)放給客戶，數(shù)量要求發(fā)放率不得少于30%，五年以上的項目發(fā)放率為15%。調(diào)查表在客戶群中的發(fā)放應(yīng)隨機并均勻分布。
2）管理處應(yīng)在下發(fā)后10天內(nèi)收回意見表，回收率不低于發(fā)放數(shù)量75%。
3）管理處應(yīng)在收回后三日內(nèi)進行統(tǒng)計、分析并將滿意率數(shù)據(jù)準確地填寫在《客戶滿意率統(tǒng)計表》上，并將客戶反饋的信息登記在《與客戶溝通登記表》。
4）對于客戶意見集中或突出的問題，管理處應(yīng)以公開信的形式在收回意見表二個星期內(nèi)認真地作出答復(fù)。公開信張貼前須經(jīng)管理者代表審閱同意。
5）管理處將客戶滿意率統(tǒng)計表和公開信張貼后的5天內(nèi)遞交品質(zhì)部，品質(zhì)部將有關(guān)問題統(tǒng)計后，由管理者代表審閱。
2、驗證客戶意見的處理情況
1）對客戶意見的接待與處理由品質(zhì)部在月檢時標準進行檢查，并抽查客戶對管理處日常管理服務(wù)的滿意情況。
2）品質(zhì)部要對處理的結(jié)果給予跟蹤，并通過電話或走訪形式對管理處工作進行核查。
3）品質(zhì)部對管理處給客戶的公開信提出的問題的落實情況要進行驗證，使客戶對處理的結(jié)果表示滿意。
二）政府評價
1、品質(zhì)管理部指導(dǎo)項目參加區(qū)、市、省、國家示范單位的評比，并做好評比結(jié)果的記錄。參考程序見《前期管理手冊》中創(chuàng)建達標。
2、品質(zhì)管理部協(xié)助項目參加政府部門有關(guān)環(huán)境、安全管理方面的檢查，各轄區(qū)負責聯(lián)系并保留相關(guān)證明。如安全文明小區(qū)、環(huán)境文明小區(qū)、綠色小區(qū)等。
3、部組織申報政府、協(xié)會等進行的各方面獎項的評比，并保留相關(guān)證書和獎杯。
三）標準評價
ISO體系評價是由深圳質(zhì)量認證中心每年對我司管理體系進行監(jiān)督審核或復(fù)評審核的監(jiān)督。由品質(zhì)管理部組織聯(lián)系工作，并保留相關(guān)記錄。
五、管理評價
公司對職責落實、執(zhí)行、管理運作、內(nèi)部的控制與評定過程。
公司機關(guān)的管理由人事行政部負責對辦公秩序、辦公設(shè)備、人員著裝、工作紀律、工作績效等方面的檢查。檢查標準為《人事行政管理手冊》和《環(huán)保節(jié)能手冊》。
物業(yè)服務(wù)制度7
第一章總則
第一條為切實加強和規(guī)范物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域安全防范工作，預(yù)防和減少可防性案件和治安災(zāi)害事故的發(fā)生，確保物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域的安全，根據(jù)國務(wù)院、省、市《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，按照市綜治委《關(guān)于加快推進社會治安綜合治理制度化、規(guī)范化、標準化建設(shè)的意見》要求，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域的安全管理防范。
第二章物業(yè)安保服務(wù)
第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)參照《青島市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標準》，按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定的物業(yè)服務(wù)標準內(nèi)容，做好物業(yè)管理小區(qū)安全管理防范等物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)除履行前款規(guī)定外，還應(yīng)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量標準。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本規(guī)定制定包括日常防范和應(yīng)急預(yù)案在內(nèi)的公共區(qū)域安全管理防范工作方案及相關(guān)制度，明確公共區(qū)域安全管理防范的范圍、責任、措施、效果評價、檢查考核及安全防范應(yīng)急處置程序，并根據(jù)實際情況變化，及時修訂物業(yè)管理小區(qū)公共區(qū)域安全管理防范工作方案，不斷檢查、調(diào)整、完善應(yīng)急預(yù)案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。
第四條健全規(guī)范安保隊伍管理制度。
�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)其小區(qū)《物業(yè)服務(wù)合同》聘用相應(yīng)數(shù)量的安保人員，招聘安保人員數(shù)量要符合小區(qū)治安狀況和居民對安全防范的需求；要嚴格審查被招錄人員身份等情況，不得私招濫雇。有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要從專業(yè)保安公司招聘，并接受公安機關(guān)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。對暫時沒有條件從專業(yè)保安公司招聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可自行招聘安保人員，但要向物業(yè)所在地公安派出所提供被聘人員的《居民身份證》（外來人員需提供本市的暫住證）等證件（證明），辦理登記手續(xù)，并由公安派出所負責進行審核并造冊備案。
�。ǘ┌脖Ｈ藛T實行崗前培訓(xùn)和定期培訓(xùn)。崗前集中培訓(xùn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織，在公安派出所指導(dǎo)下，委托具有保安專業(yè)培訓(xùn)資質(zhì)的機構(gòu)進行，掌握與保安工作相關(guān)的政策、法律和職業(yè)規(guī)范，正確使用防護器械和正當防衛(wèi)、現(xiàn)場保護等技能。個別新聘用安保人員崗前培訓(xùn)可實行跟隊培訓(xùn)或集中培訓(xùn)的方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年至少組織一次安保人員集中培訓(xùn)。
（三）安保人員實行統(tǒng)一著裝，上崗執(zhí)勤，并配備必要的交通工具、對講機、橡膠棍、手電等常用裝備。
�。ㄋ模┌脖Ｈ藛T實行24小時巡邏制度，加強小區(qū)安全管理，維護小區(qū)公共秩序。對發(fā)現(xiàn)的警情、突發(fā)公共安全事件應(yīng)立即報警和報告小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責人，做好記錄并協(xié)助有關(guān)部門進行應(yīng)急處置。
第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理小區(qū)安全技術(shù)防范的第一責任人，必須執(zhí)行公安機關(guān)制定的安全技術(shù)防范標準和要求，加強對樓宇對講、電視監(jiān)控、周界防范報警、電子巡更、家庭報警等技防設(shè)施的日常維護，確保正常有效運轉(zhuǎn)。
第六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對符合物業(yè)收費類別等級條件的物業(yè)管理小區(qū)出入口實行24小時值班和出入登記制度。有條件的小區(qū)要劃定停車泊位，加強看護，有序停放。
第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強對公共區(qū)域安全防范重點部位及水（二次供水）、電、氣、電梯、消防等公共設(shè)施的日常巡查并作好巡查記錄，配備常用應(yīng)急搶險器材，加強物業(yè)養(yǎng)護和維修，接到業(yè)主報修或保修單，立即做好登記并按規(guī)定程序辦理，及時報告相關(guān)責任單位消除隱患。
第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)可能引發(fā)人身傷亡事故的部位、場所和公共區(qū)域安全防范的重點部位統(tǒng)一設(shè)置文明規(guī)范、用語簡潔的警示標識，告示注意事項，明確禁為事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)制止業(yè)主或物業(yè)使用人在雨篷、花架、曬衣架、空調(diào)室外機架和陽臺扶手等部位擺放花盆、吊掛雜物等危險行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，明確住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求，制止小區(qū)住戶安裝防盜護欄凸出墻面、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等行為，并及時報告相關(guān)部門。
每年要組織開展兩次以上安全防范知識培訓(xùn)和處置突發(fā)事件的實戰(zhàn)演練，強化居民安全防范意識。
第三章小區(qū)自治管理
第九條業(yè)主或物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；
�。ǘ┻`章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；
�。ㄈ┣终肌p壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；
�。ㄋ模┥米愿淖兎课萦猛镜冗`反房屋管理規(guī)定的行為；
�。ㄎ澹╇S意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；
�。┒逊乓兹�、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的`行為；
（七）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；
（八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；
（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門。
第十條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
第十一條社區(qū)居民委員會負責指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道、鎮(zhèn)開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
社區(qū)居民委員會應(yīng)健全完善治保、調(diào)解、普法、幫教、巡邏、消防“六位一體”的群防群治體系，做好社區(qū)矛盾糾紛排查調(diào)處、流動人口服務(wù)管理、防火安全檢查等工作。
第十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
第十三條推廣社區(qū)“四位一體”工作室制度。由社區(qū)綜治工委牽頭，社區(qū)民警、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會分別派人入駐，實行日常值班，協(xié)商議事，及時協(xié)調(diào)處理小區(qū)公共區(qū)域安全管理防范事務(wù)，預(yù)防和減少可防性案件。
第十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會聯(lián)合開展“星級平安物業(yè)小區(qū)”創(chuàng)建活動，整合小區(qū)群防群治力量，強化人防、物防、技防措施，協(xié)助有關(guān)部門積極開展“物業(yè)安全管理、有償保安服務(wù)、防火安全檢查、機動車看護、暫住人口登記服務(wù)”等治安管理和防范工作。
第四章部門綜合治理
第十五條物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
城管執(zhí)法、民政、公安等有關(guān)部門按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第十六條公安部門負責城市居民住宅安全防范設(shè)施管理的監(jiān)督檢查。
公安部門應(yīng)加強城區(qū)物業(yè)管理小區(qū)及周邊日常治安巡邏。公安派出所將轄區(qū)開放式和半封閉物業(yè)管理小區(qū)納入治安巡邏警車夜間巡防區(qū)域范圍。
社區(qū)民警應(yīng)加強對所駐社區(qū)或物業(yè)管理小區(qū)的日常走訪，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居民委員會和居民加強治安防范，及時解決有關(guān)治安問題。
第十七條街道、鎮(zhèn)負責組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
第十八條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道、鎮(zhèn)負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加，會議至少每半年召開一次。
第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年年初應(yīng)與所在街道、鎮(zhèn)綜治委簽訂“加強綜合治理、開展平安創(chuàng)建”責任書，自覺接受街道、鎮(zhèn)綜治委的檢查、監(jiān)督和考核。
第二十條各區(qū)市綜治辦、房管局（處、中心）、建委、公安局、民政局、城管執(zhí)法局要加強對物業(yè)管理小區(qū)安全管理防范工作的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案、違法行為投訴登記、星級平安物業(yè)小區(qū)評選、業(yè)主安全評價、可防性案件發(fā)案通報以及責任查究等制度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實治安防范責任。
對防范措施不落實、管理不善，連續(xù)發(fā)生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災(zāi)害事故的，要堅決行使一票否決和治安防范責任查究制度，并建議取消該物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)資格。
第五章附則
第二十一條未實施物業(yè)管理小區(qū)或已實施物業(yè)管理的其他單位的公共區(qū)域安全防范，可參照本辦法執(zhí)行。
第二十二條本辦法自發(fā)布之日起施行。
物業(yè)服務(wù)制度8
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)大廳的管理，提高服務(wù)質(zhì)量，加強對業(yè)主和租戶的服務(wù)，制定本管理制度。
第二條 物業(yè)服務(wù)大廳是為業(yè)主和租戶提供信息咨詢、報修維修、投訴處理、業(yè)務(wù)辦理等服務(wù)的場所。
第三條 物業(yè)服務(wù)大廳的管理應(yīng)遵循公平、公正、公開的原則，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。
第四條 物業(yè)服務(wù)大廳應(yīng)有明確的工作流程和操作規(guī)范，確保各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的順暢進行。
第五條 物業(yè)服務(wù)大廳的工作人員應(yīng)接受專業(yè)培訓(xùn)，具備服務(wù)意識和溝通能力，提供熱情、周到的服務(wù)。
第二章 辦公設(shè)施和設(shè)備
第六條 物業(yè)服務(wù)大廳應(yīng)配備必要的`辦公設(shè)施和設(shè)備，包括：
�。ㄒ唬┙哟_：提供接待和咨詢服務(wù)的工作臺，配備電話、電腦等設(shè)備。
�。ǘ⿻蛥^(qū)：提供業(yè)主和租戶會客的場所，配備舒適的座椅和茶水服務(wù)。
�。ㄈ┳灾⻊�(wù)區(qū)：提供自助打印、繳費等服務(wù)的設(shè)備和相應(yīng)的操作指引。
�。ㄋ模﹫笮蘧S修中心：安裝監(jiān)控設(shè)備，配備報修維修工具和備品備件。
�。ㄎ澹┍O(jiān)控系統(tǒng)：安裝監(jiān)控設(shè)備，確保大廳的安全和秩序。
第七條 物業(yè)辦公設(shè)施和設(shè)備的維護由專人負責，保持設(shè)施和設(shè)備的良好運行狀態(tài)。
第三章 工作流程和操作規(guī)范
第八條 物業(yè)服務(wù)大廳應(yīng)按照以下流程和規(guī)范開展工作：
�。ㄒ唬┙哟妥稍儯汗ぷ魅藛T應(yīng)主動向業(yè)主和租戶提供問候和咨詢服務(wù)，解答相關(guān)問題。
�。ǘ﹫笮蘧S修：業(yè)主和租戶提出報修申請后，工作人員應(yīng)及時登記、派工、跟蹤和反饋處理結(jié)果，維修完成后及時通知業(yè)主和租戶。
�。ㄈI(yè)務(wù)辦理：工作人員應(yīng)根據(jù)相關(guān)流程和規(guī)定，協(xié)助業(yè)主和租戶辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，如租售合同簽訂、門禁卡辦理等。
（四）投訴處理：業(yè)主和租戶提出投訴后，工作人員應(yīng)及時登記、調(diào)查、處理和反饋結(jié)果，妥善解決糾紛。
�。ㄎ澹┢渌⻊�(wù)：根據(jù)需要，物業(yè)服務(wù)大廳還可提供其他服務(wù)，如快遞代收、信息發(fā)布等。
第九條 物業(yè)服務(wù)大廳應(yīng)具備信息化管理系統(tǒng)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)辦理和信息查詢的自動化，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量。
第四章 工作人員的職責和要求
第十條 物業(yè)服務(wù)大廳的工作人員應(yīng)履行下列職責：
�。ㄒ唬┙哟妥稍儯簾崆榻哟龢I(yè)主和租戶，解答相關(guān)問題，提供準確信息和指引。
�。ǘ﹫笮蘧S修：及時登記報修需求，派工安排維修人員，跟蹤和反饋處理結(jié)果。
�。ㄈI(yè)務(wù)辦理：根據(jù)相關(guān)規(guī)定和流程，協(xié)助業(yè)主和租戶辦理各類業(yè)務(wù)，并及時反饋辦理結(jié)果。
�。ㄋ模┩对V處理：認真記錄投訴內(nèi)容，及時調(diào)查和處理，協(xié)調(diào)解決糾紛，確保公平公正。
�。ㄎ澹┢渌⻊�(wù)：提供其他服務(wù)并及時反饋，滿足業(yè)主和租戶的需求。
第十一條 物業(yè)服務(wù)大廳的工作人員應(yīng)具備以下要求：
�。ㄒ唬┚邆浠镜姆⻊�(wù)意識和溝通能力，熱情禮貌待人。
�。ǘ┦煜の飿I(yè)管理規(guī)定和相關(guān)業(yè)務(wù)流程，了解小區(qū)情況。
（三）熟練掌握信息化管理系統(tǒng)的操作，提高工作效率。
�。ㄋ模┚邆淞己玫膱F隊合作精神，協(xié)調(diào)處理突發(fā)事件和緊急情況。
�。ㄎ澹┒ㄆ趨⒓优嘤�(xùn)和學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平和專業(yè)知識。
第五章 服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督和考核
第十二條 物業(yè)服務(wù)大廳的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督由物業(yè)管理公司負責，包括：
�。ㄒ唬┒ㄆ诔椴榉⻊�(wù)情況，督促改進不足。
（二）接受業(yè)主和租戶的投訴，及時處理并反饋結(jié)果。
�。ㄈ╅_展?jié)M意度調(diào)查，了解服務(wù)滿意度和改進建議。
（四）建立獎懲機制，激勵服務(wù)突出和創(chuàng)新工作。
第十三條 物業(yè)服務(wù)大廳的工作人員應(yīng)接受定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核，提高服務(wù)水平和工作效率。
第十四條 物業(yè)服務(wù)大廳的服務(wù)質(zhì)量考核結(jié)果應(yīng)及時通知工作人員，并對考核結(jié)果進行綜合評估，作為績效考核的重要依據(jù)。
第六章 附則
第十五條 本管理制度由物業(yè)管理公司負責解釋和修訂。
第十六條 本管理制度自發(fā)布之日起施行，并應(yīng)在物業(yè)服務(wù)大廳等適當場所予以公布。
第十七條 物業(yè)服務(wù)大廳的工作人員應(yīng)全面落實本管理制度，確保服務(wù)質(zhì)量和工作效率的持續(xù)提升。
物業(yè)服務(wù)制度9
一、售后服務(wù)內(nèi)容及承諾
我們公司承諾在中標后認真執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)定，做到誠實守信、守法經(jīng)營。同時，我們承諾按照貴單位的要求和本投標文件的服務(wù)方案承諾對本項目實施服務(wù)工作。我們將嚴格按照貴單位的要求派出服務(wù)人員，并對服務(wù)人員實行嚴格的培訓(xùn)和管理，確保為貴單位提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我們承諾按合同配備相應(yīng)足夠的清潔設(shè)備、工具、物料等，并設(shè)立提供專業(yè)應(yīng)急機制跟進該項目有關(guān)工作加強聯(lián)系。我們承諾為貴單位提供7×24小時售后服務(wù)，對貴單位的要求投訴事宜在15分鐘內(nèi)響應(yīng)，4小時內(nèi)將問題解決處理完畢。另外，我們也特別承諾在突發(fā)事件出現(xiàn)時，我們將抽調(diào)不少于20名員工隨時配合突發(fā)工作。
二、售后服務(wù)措施
1、搜集客戶意見、建議
我們將通過各種渠道搜集客戶對公司發(fā)展有益的意見及建議，比如熱線、網(wǎng)站、郵箱等，并及時反饋給各相關(guān)部門。各部門也積極搜集客戶信息反饋，并及時發(fā)回公司，以便公司做出適于市場的調(diào)整。
2、開展客戶關(guān)懷、維系計劃
我們將重點關(guān)注企業(yè)重要客戶群體，通過對重點客戶的.回訪與溝通，逐步完善客戶需求，提升客戶滿意度。我們將了解各地區(qū)客戶對我們產(chǎn)品及服務(wù)工作的反饋，以便適時的發(fā)現(xiàn)各區(qū)域市場中的問題并及時解決，提高服務(wù)的主動性。
3、建立售后服務(wù)標準，規(guī)范售后服務(wù)
售后服務(wù)是對企業(yè)信譽和品牌形象的持久維護，公司售后服務(wù)要朝向?qū)I(yè)化、統(tǒng)一化和規(guī)范化的方向發(fā)展，真正滿足各區(qū)域消費者的服務(wù)需求。
4、及時快速的處理投訴
所有投訴信息需及時反饋到公司的售后服務(wù)部，由售后服務(wù)部整理、過濾、檢查、跟蹤事件的進展，確保每個投訴案件都得到妥善解決，并認真分析總結(jié)造成客戶投訴的原因，從根本上解決問題，預(yù)防同類投訴的再次發(fā)生。
5、開展客戶滿意度、忠誠度調(diào)查
我們將開展客戶滿意度、忠誠度調(diào)查，以提升產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量。同時，我們也希望通過顧客滿意度市場調(diào)查讓廣大消費者認識到我們對客戶的重視性，對提升公司形象和品牌知名度有很大幫助。
實踐證明，客戶的滿意度和忠誠度成正比�？蛻艉迷u對企業(yè)市場效應(yīng)極為有利。客戶滿意度調(diào)查有助于調(diào)整產(chǎn)品經(jīng)營策略，維護和挖掘客戶。通過各種方法，及時滿足客戶需求，提高客戶滿意度和忠誠度，穩(wěn)定現(xiàn)有客戶，吸引新客戶，挽回流失客戶。
售后服務(wù)管理制度的目的是規(guī)范售后服務(wù)工作，滿足用戶需求，提高用戶對產(chǎn)品的滿意度和信任度，提高產(chǎn)品市場占有率。售服務(wù)部為客戶提供滿意的售后服務(wù)。售后服務(wù)標準包括：樹立用戶滿意是服務(wù)工作標準的理念，積極解答用戶問題，建立良好關(guān)系，及時響應(yīng)服務(wù)信息，切實實現(xiàn)對客戶的承諾，不向用戶索要財務(wù)或變相提出無理要求，準確修復(fù)產(chǎn)品故障，認真填寫售后服務(wù)報告單，讓用戶填寫售后服務(wù)滿意度調(diào)查表，解決外調(diào)產(chǎn)品質(zhì)量問題，反饋重大質(zhì)量問題給公司相關(guān)部門，建立售后服務(wù)記錄和費用報表。售后服務(wù)工作守則包括：技術(shù)部主管以身作則，做好產(chǎn)品知識和技術(shù)培訓(xùn)，操作人員經(jīng)過培訓(xùn)后上崗，負責售前宣傳和售后服務(wù)，兌現(xiàn)公司對客戶的售后服務(wù)承諾，及時反饋客戶和行業(yè)信息給公司，嚴格控制維修材料和保管維護工具，提供一流的服務(wù)態(tài)度和超值的服務(wù)質(zhì)量，宣傳公司文化，樹立公司形象。
寫客戶的需求和問題，及時反饋給相關(guān)部門，確�？蛻魡栴}得到妥善解決。
l.我們始終堅持以客戶為中心，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和客戶滿意度。我們注重細節(jié)和品質(zhì)，力求做到每一個環(huán)節(jié)都精益求精，為客戶提供更好的服務(wù)體驗。
m.在服務(wù)過程中，我們尊重客戶的個性化需求，為客戶量身定制服務(wù)方案，確�？蛻臬@得最佳的服務(wù)體驗和效果。
n.我們的服務(wù)團隊由經(jīng)驗豐富、技術(shù)嫻熟的專業(yè)人員組成，他們將竭盡全力為客戶提供高質(zhì)量、高效率的服務(wù)，讓客戶感到無微不至的關(guān)懷和服務(wù)。
o.我們重視客戶的反饋和意見，不斷完善服務(wù)流程和服務(wù)品質(zhì)。我們相信，只有客戶的滿意度得到提升，我們的服務(wù)才能不斷進步和發(fā)展。
物業(yè)服務(wù)制度10
1、為規(guī)范本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費行為,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和浙江省《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本小區(qū)實際,制定本辦法。
2、本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)收費,是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,為業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護、管理,維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務(wù),向業(yè)主收取的費用。
3、本辦法所指的物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容:
(一)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護保養(yǎng);
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;
(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護管理;
(四)公共秩序維護和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;
(五)物業(yè)的'檔案資料管理;
(六)《日月星城小區(qū)物業(yè)管理合同》和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準和監(jiān)督考核辦法》中規(guī)定的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。
4、本小區(qū)采用包干制約定物業(yè)服務(wù)費用。即由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤,具體收費標準經(jīng)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)談判,由合同約定。
5、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當每半年一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收取情況,接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。
業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收取情況提出質(zhì)詢時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的,聘請有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行審計。
6、電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施運行所需電費不列入物業(yè)服務(wù)成本,由享受的業(yè)主按實分攤。無電梯、增壓水泵等高能耗設(shè)施、設(shè)備的多層住宅,業(yè)主享受公共性服務(wù)除向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費和公共設(shè)施維修費外,不再分攤其它費用。
7、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用,通過專項維修資金予以列支,不計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。
8、在本小區(qū)內(nèi),供水、供電、通訊、有線電視等企業(yè)應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的,雙方應(yīng)當簽訂合同,物業(yè)管理企業(yè)可向委托方或業(yè)主收取規(guī)定的代辦服務(wù)費。
9、已購置房屋,但未向物業(yè)管理企業(yè)辦理相關(guān)入住手續(xù)的業(yè)主,其物業(yè)服務(wù)費的收取按市住宅小區(qū)綜合服務(wù)費收取辦法收取。
10、物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)雙方簽定的合同的約定,在每年的年中和年底分兩次收取全年物業(yè)管理服務(wù)費用,但依據(jù)合同和《日月星城小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準和監(jiān)督考核辦法》,出現(xiàn)應(yīng)當打折收取的情況時,應(yīng)當按打折的數(shù)額收取。具體操作按照《日月星城小區(qū)物業(yè)管理考核辦法》中的規(guī)定進行。
11、業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定,逾期不繳納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人(承租人)交納物業(yè)服務(wù)費的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時,原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。
12、對本小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費,按政府價格主管部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
13、本辦法由日月星城小區(qū)業(yè)主委員會負責解釋。
物業(yè)服務(wù)制度11
為激勵物業(yè)安全服務(wù)管理人員積極做好本職工作,按時、保質(zhì)、保量的完成工作任務(wù),特制定本考核制度。
1.考核對象:
全體在職物業(yè)安全服務(wù)管理人員。
2.考核內(nèi)容:
(1)員工的.考核內(nèi)容由從事物業(yè)安全服務(wù)管理的各部門根據(jù)本部門的實際工作制訂,并報物業(yè)安全服務(wù)管理部備案。
(2)各部門經(jīng)理、主任的考核內(nèi)容由物業(yè)安全服務(wù)管理部制訂。
3.等級評定:
根據(jù)考核得分評定為優(yōu)、良、及格、不及格四個等級。
4.考核程序:
(1)各部門由專人負責本部門的員工考核工作,并將考核情況報物業(yè)安全服務(wù)管理部備案。
(2)考核工作須定期、按時進行,原則上每月考核1次。
(3)每年12月由物業(yè)安全服務(wù)管理部對全體在職員工進行年終考核,考核標準同各部門制訂的標準。
物業(yè)服務(wù)制度12
一、工作目標
熱忱服務(wù)、科學(xué)管理、保障有力、廉潔高效
二、時間承諾
在接到業(yè)主有關(guān)維修求助或要求后，緊急情況維修人員10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，一般情況維修人員20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
三、服務(wù)承諾：
（1）定期對設(shè)備進行巡查、保養(yǎng)，有保養(yǎng)記錄；
�。�2）保證轄區(qū)業(yè)主的正常工作；
�。�3）保證轄區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備設(shè)施的正常使用；
�。�4）房屋零修、急修及時率達99％；
（5）維修工程質(zhì)量合格率達100％；維修服務(wù)回訪率100％。
�。�6）保證報修電話暢通；
四、承諾內(nèi)容：
1、水電維修
�。�1）辦公室、通道、地下車庫等區(qū)域照明出現(xiàn)故障時，屬燈管、電子頭、啟動器、開關(guān)等方面的'故障，接到維修單通知單后，1個工作日內(nèi)修復(fù)，屬線路故障或其它復(fù)雜問題也必須一周內(nèi)修復(fù)。
�。�2）閥門、水龍頭等出現(xiàn)漏水或其它故障，接到維修通知單后，半個工作日修復(fù)，如管道出現(xiàn)故障或其它復(fù)雜問題1個工作日修復(fù)。
（3）下水道堵塞，接到維修單通知單后，半個工作日修復(fù)，如出現(xiàn)復(fù)雜情況1個工作日內(nèi)修復(fù)。
�。�4）外部停電后，除特殊情況，必須在10分鐘之內(nèi)發(fā)電。
�。�5）除區(qū)域計劃停水或水管爆裂外，確保大樓正常用水。
�。�6）其它問題，據(jù)實況處理。
�。�7）特殊問題，特殊處理。
2、門鎖、桌椅等簡單維修
�。�1）門、鎖、桌、椅等簡單維修，接到維修通知單后，1個工作日內(nèi)修復(fù)，復(fù)雜維修一周內(nèi)修復(fù)。特殊情況無法修復(fù)，及時與業(yè)主方溝通，說明情況。
�。�2）其他簡單維修，接到維修通知單后，1個工作日內(nèi)完成，最多不能超過2個工作日。
�。�3）其它問題，據(jù)實況處理。
（4）特殊問題，特殊處理。
五、維修工程質(zhì)量合格率100%
全力保證維修工程質(zhì)量合格率100%，以業(yè)主利益第一為原則，保證維修及時率達標。
物業(yè)服務(wù)制度13
1、上門維修必須穿工裝、帶工牌，使用禮貌語言；必須輕敲門或按門鈴，入室維修必須先征得業(yè)主同意；入室維修前必須先套上鞋套。
2、服務(wù)及時性：從接到維修要求起至到達目的地的時間不超過25分鐘，或按約定時間到達維修現(xiàn)場。修復(fù)時間視工藝復(fù)雜程度而定：一般性維修不超過2小時；對于特別困難的.，不超過72小時(工藝要求特殊的除外)；不能當天完成的，應(yīng)向業(yè)主解釋原因。
3、服務(wù)質(zhì)量：功能性維修，以恢復(fù)原有功能為準；外觀性維修，表面應(yīng)無色差、高低不平現(xiàn)象，與原有部位相比較，應(yīng)無突兀感。
4、服務(wù)態(tài)度：謙虛禮貌，不主動與業(yè)主搭話，對業(yè)主的問詢作合理解答，盡量滿足業(yè)主的要求。
5、維修前應(yīng)先墊上墊布；維修完工清潔現(xiàn)場，以免弄臟業(yè)主家地板。
6、維修全過程均不得食用業(yè)主的飲料、食品、香煙等，不得收受業(yè)主的禮物、錢款和小費。
7、服務(wù)中心對維修業(yè)主作定期回訪，確保提供的維修服務(wù)使業(yè)主滿意。
物業(yè)服務(wù)制度14
一、安全職責
1、嚴格執(zhí)行公司的各項管理制度;
2、負責制定各項安全護衛(wèi)職責制度，根據(jù)實際情況進行指導(dǎo)和檢查，對公司管理區(qū)域?qū)嵤┌踩O(jiān)督;
3、負責小區(qū)消防設(shè)施的監(jiān)護和公共服務(wù)場所安全防范的督察;
4、做好公司管理區(qū)域內(nèi)的管理工作，涉及違法案件的藥及時移交派出所，業(yè)務(wù)上自覺接受派出所指導(dǎo);
5、查處公司管理區(qū)域內(nèi)因員工玩忽職守而發(fā)生的治安、刑事案件和火災(zāi)事故;
6、建立健全和管理好系統(tǒng)檔案資料;
7、抓好護衛(wèi)隊思想政治教育和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn);
8、做好新接物業(yè)護衛(wèi)工作人員的崗位設(shè)置和物品配備的'統(tǒng)籌策劃工作;
9、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。
二、護衛(wèi)崗位職責
1、護衛(wèi)員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩戴統(tǒng)一的工號，儀容嚴整;
2、糾正違章時必須先敬禮，做到文明服務(wù)，禮貌待人;
3、上崗時要認真檢查設(shè)備、設(shè)施，認真做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素應(yīng)立即查明情況，排除險情，并及時報告領(lǐng)導(dǎo)，確保小區(qū)的安全;
4、堅守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要勇于與之斗爭并設(shè)法將其抓獲;
5、熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，預(yù)防案件、事故發(fā)生，力爭做到萬無一失;
6、愛護設(shè)施設(shè)備、公共財物，對小區(qū)的一切設(shè)施、財物不得隨便移動及亂用;
7、熟悉小區(qū)的消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進行處理;
8、值班時間，對崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要及時認真處理，并作好記錄;
9、熟悉小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施情況，巡查、登記公共設(shè)施完好及損壞情況;
10、嚴格執(zhí)行交接班制度，認真做好交接記錄;
11、對進入小區(qū)內(nèi)的可疑人員、可疑車輛要進行盤問和檢查;
12、對進入小區(qū)內(nèi)的陌生車輛要進行登記;
13、對發(fā)生在護衛(wèi)區(qū)的刑事案件或治安案件，有保護現(xiàn)場、保護證據(jù)、維護秩序及提供請客的職責;
14、熟悉本管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主的基本情況;
15、認真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。
三、門崗、巡邏崗位職責
1、24小時嚴密監(jiān)視護衛(wèi)對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象及時處置，必要時相領(lǐng)導(dǎo)報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢;
2、掌握業(yè)主的來客動態(tài)，維護小區(qū)秩序;
3、嚴格執(zhí)行來客登記制度，對身份不明無任何證件、形跡可疑者，應(yīng)禁止其入內(nèi);
4、熟悉小區(qū)內(nèi)住戶的基本情況;
5、做好執(zhí)勤記錄，接班人員未上崗，不準下崗，嚴格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，職責明確;
6、嚴格執(zhí)行24小時巡邏制度;
7、對于進入小區(qū)的各類人員，必須認真進行驗證登記方可放行;
8、對于進入小區(qū)內(nèi)的陌生車輛認真登記方可進入。
物業(yè)服務(wù)制度15
�。ㄒ唬┚C合服務(wù)
服務(wù)場所要求
1應(yīng)設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置有辦公桌、椅、接待臺、空調(diào)、飲水機、電話、打印機、電腦等，服務(wù)中心通訊條件良好，應(yīng)有免費無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋。
2應(yīng)在顯著位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、項目主要服務(wù)人員姓名、照片、崗位信息、物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、24小時服務(wù)電話、報修電話等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，應(yīng)公示服務(wù)項目、服務(wù)標準及收費標準。
3客戶服務(wù)中心每日工作時間應(yīng)不少于10小時，其他時間物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)配置值班人員。
服務(wù)人員要求
1實行項目經(jīng)理責任制。管理人員應(yīng)經(jīng)過系統(tǒng)性的物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)或持證上崗。
2高低壓電工、電梯安全管理員、消防中控室值班人員等特種作業(yè)人員必須持有專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗，供水管理人員必須持有健康證明。
3應(yīng)設(shè)置樓宇專屬客戶服務(wù)人員，宜具備現(xiàn)場辦公條件及入戶服務(wù)能力。
4服務(wù)人員應(yīng)分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴工牌，服務(wù)規(guī)范，舉止文明，態(tài)度熱情，言語得體。
5宜積極吸納新區(qū)回遷居民、征遷地區(qū)勞動力、城鎮(zhèn)失業(yè)人員。
制度、信息管理要求
1雙方必須簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同，合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，內(nèi)容應(yīng)符合法律法規(guī)及部門規(guī)章的規(guī)定。
2宜制訂物業(yè)服務(wù)手冊。
3應(yīng)制定較為完善的物業(yè)管理方案，并建立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維保、消防安全防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等方面的管理制度及培訓(xùn)、考核體系。
4應(yīng)有突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。
5應(yīng)有物業(yè)服務(wù)工作記錄。
檔案管理要求
1應(yīng)建立完善的檔案管理制度，運用信息
化技術(shù)對物業(yè)竣工驗收資料、業(yè)主資料、
房屋檔案、設(shè)備管理檔案、收費管理、日常管理檔案等進行管理。
2應(yīng)設(shè)置檔案資料室，配置檔案資料柜，有禁煙標識、防鼠措施和滅火器。
3應(yīng)設(shè)有檔案管理員，檔案資料管理規(guī)范、齊全、整潔、查閱方便。應(yīng)對檔案內(nèi)容實行動態(tài)管理，根據(jù)情況變化及時更
新、補充檔案信息。
客戶服務(wù)要求
1應(yīng)有專人處理物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理居民和物業(yè)使用人的報修、建議、咨詢、投訴等各類信息的收集和反饋，受業(yè)主方委托，按約定的時間辦理租戶入駐手續(xù)，遷岀手續(xù)，回復(fù)率宜達到100%，有效投訴處理率宜達到100%。
2重要物業(yè)服務(wù)事項應(yīng)在主要出入口、單元樓內(nèi)以書面形式履行告知義務(wù)。
3每年應(yīng)至少公開進行1次物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查，應(yīng)根據(jù)住戶合理意見不斷提高服務(wù)質(zhì)量。
4重要節(jié)日應(yīng)對物業(yè)管理區(qū)域進行氛圍營造。
5對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當勸阻制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
6應(yīng)建立并落實便民維修服務(wù)承諾制，維修記錄與服務(wù)承諾相符。
7各類維修工作應(yīng)流程清晰、操作程序規(guī)范、人員技術(shù)過硬、管理規(guī)范。
8急修、小修及時率宜達到100%，返修率不應(yīng)高于1%；維修回訪率宜達到100%，宜有回訪記錄。
9出入口可配置便民服務(wù)推車。
10應(yīng)提供有償特約服務(wù)和無償便民服務(wù)。
11綜合管理的其它服務(wù)項目應(yīng)達到約定的服務(wù)標準。
專項委托服務(wù)要求
1簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方的權(quán)利義務(wù)。
2專業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求，操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。
3專業(yè)服務(wù)企業(yè)人員進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)統(tǒng)一著裝、佩戴標志。
4對專項委托服務(wù)宜有監(jiān)督及評價機制，宜有監(jiān)督評價記錄。
（二）共用部位管理與維護
標識系統(tǒng)管理要求
1重點部位應(yīng)按相關(guān)要求設(shè)置指示標識、安全警示標識、消防標識及道路交通標識。
2應(yīng)有樓棟、單元、樓層、戶門標識。
3應(yīng)有倡導(dǎo)文明、環(huán)保、健康生活的溫馨提示標識。
4標識應(yīng)安裝規(guī)范、清晰明顯，材質(zhì)和設(shè)計風(fēng)格應(yīng)符合本項目的品質(zhì)定位。
裝飾裝修管理要求
1應(yīng)有裝飾裝修管理制度。
2應(yīng)按規(guī)定辦理裝飾裝修手續(xù)，宜有裝飾裝修管理檔案。
3受理物業(yè)使用人的裝飾裝修申報登記，應(yīng)與居民或物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，宜書面告知裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
4裝修現(xiàn)場消防及安全防護措施應(yīng)得當，施工人員出入登記。
5在公共區(qū)域宜設(shè)有指定的裝修垃圾存放點，有圍擋遮蓋等措施，嚴禁裝修垃圾裸露存放，宜及時清運。
共用部位管理要求
1應(yīng)根據(jù)房屋使用時間、設(shè)計年限和責任范圍，制定年度維修養(yǎng)護計劃；應(yīng)按計劃對共用部位實施維修養(yǎng)護，做好記錄。
2宜結(jié)合日常管理服務(wù)工作，落實區(qū)域日常巡視責任制，做好記錄。
3對以下共用部位，應(yīng)每月進行1次檢查：
�。�1）門、窗、玻璃等建筑部件。
�。�2）大門、圍墻、道路、無障礙通道、場地、階梯、扶手、座椅、亭臺、雕塑、景觀小品、路緣石、管井、溝渠等附屬構(gòu)筑物。
4對以下共用部位，應(yīng)每季度進行1次檢查：
�。�1）室內(nèi)地面、墻面、天棚、室外屋面、散水等建筑部件。
（2）屋面泄水溝、屋頂防水層及隔熱材料、樓內(nèi)外雨落管等附屬構(gòu)筑物。
5對共用部位的屋外貼面、屋檐、陽臺、
雨罩，應(yīng)每半年進行1次檢查。
6汛前和每次強降雨（雪）后，應(yīng)檢查清理屋面泄水溝、雨落管、雨水井。
7對巡檢中發(fā)現(xiàn)的共用部位表面缺陷和零星破損應(yīng)及時處理并做好記錄。
8共用部位的使用應(yīng)符合建筑設(shè)計要求，嚴禁擅自改變使用用途和違章搭建行為。
房屋外觀管理要求
1房屋外觀完好、整潔；發(fā)現(xiàn)外觀有變形、開裂等現(xiàn)象，應(yīng)建議相關(guān)居民申請房屋安全鑒定，同時采取必要的安全防護措施。
2確需安裝封閉陽臺的，應(yīng)提示相關(guān)居民陽臺外觀與房屋外觀保持一致。
3確需安裝空調(diào)的，應(yīng)提示相關(guān)居民安裝在指定位置并確保牢固，冷凝水集中收集。
4經(jīng)批準設(shè)置的室外廣告牌、霓虹燈，應(yīng)提示相關(guān)使用人安裝牢固、規(guī)范。
�。ㄈ┕灿迷O(shè)施設(shè)備管理與維護
設(shè)備機房管理要求
1設(shè)備機房門前應(yīng)設(shè)置明顯標識并注明設(shè)備機房的名稱、管理責任人信息，對有可能造成危害的設(shè)備設(shè)施必須在機房顯著位置設(shè)置安全提示或警示標志。
2機房內(nèi)顯著位置應(yīng)張貼或懸掛設(shè)備系統(tǒng)圖、管理制度、操作規(guī)程、維護保養(yǎng)規(guī)程、應(yīng)急預(yù)案流程和特種作業(yè)人員資格證書。
3設(shè)備設(shè)施標識、運行狀態(tài)標識及各類提示、警示標識應(yīng)齊全。
4應(yīng)有完善的交接班制度、人員出入管理制度。
5應(yīng)按規(guī)定配備勞動防護用品和安全用具，按規(guī)定定期檢測。
6在明顯易取位置應(yīng)設(shè)置符合規(guī)定的消防器材及專用工具，定期檢查確保完好有效。
7應(yīng)每月清潔1次設(shè)備機房，確保室內(nèi)無雜物、整潔有序、無滲漏、無積水，設(shè)備表面無積塵、無銹蝕。
8應(yīng)有完善的防鼠措施，防鼠板、防鼠網(wǎng)、防鼠藥物等應(yīng)符合規(guī)范要求。
9雷暴、強降水、大風(fēng)等極端惡劣天氣前后應(yīng)有專項檢查和防范措施。
10設(shè)備噪音應(yīng)符合規(guī)范要求；有環(huán)境要求的設(shè)備機房，溫度應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)。
11運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄及交接班記錄等完善，應(yīng)每月歸檔。
供配電及公共照明管理要求
1樓內(nèi)照明：每周應(yīng)巡檢1次，一般故障應(yīng)在1天內(nèi)修復(fù)，其他復(fù)雜故障應(yīng)在5天內(nèi)修復(fù)；樓道燈完好率不宜低于90%。
2樓外照明：每周應(yīng)巡檢1次，一般故障應(yīng)在1天內(nèi)修復(fù)，其他復(fù)雜故障應(yīng)在1周內(nèi)修復(fù)；每月應(yīng)調(diào)整1次時間控制器；路燈完好率不得低于90%。
3應(yīng)急照明：每周應(yīng)巡檢1次，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場組織維修；斷電后應(yīng)維持照明時間達標，指示燈表面亮度和應(yīng)急照明照度達標。
4低壓柜：每3日應(yīng)巡視1次設(shè)備運行狀況；每年應(yīng)養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年應(yīng)檢查1次電氣安全；每2年應(yīng)校驗1次儀表。
5低壓配電箱和線路：每半月應(yīng)檢查1次設(shè)備運行狀況；每年應(yīng)養(yǎng)護1次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年應(yīng)切換1次雙路互投開關(guān)。
6控制柜：每2周應(yīng)檢查1次設(shè)備運行狀況；每年應(yīng)養(yǎng)護2次，養(yǎng)護內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每半年應(yīng)校正1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年應(yīng)檢查1次遠控裝置和節(jié)能裝置。
7發(fā)電機：每半月應(yīng)試運行1次，保證運行正常；每年應(yīng)1次帶負荷運行；每年應(yīng)活化1次蓄電池；每周應(yīng)巡視1次充電機和蓄電池。
8配電室、樓層配電間：有門、孔、洞、窗等處應(yīng)有完善的防鼠措施；穿墻線槽周邊應(yīng)封堵嚴密；鎖具應(yīng)完好；電纜進出線和開關(guān)標識應(yīng)準確。
9變電站高低壓電纜溝、電梯底坑不得有積水。應(yīng)每2年組織對高低壓母線、配電盤、變壓器、電纜進行1次例行試驗，根據(jù)試驗記錄對相關(guān)設(shè)備進行維護。
10每2年應(yīng)檢驗1次內(nèi)部核算電能表。
安全防范設(shè)施管理要求
1監(jiān)控系統(tǒng)管理：
�。�1）應(yīng)按設(shè)計要求配置足夠的監(jiān)控設(shè)備，保證24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效控制，畫面齊全、清晰，圖像視頻儲存不低于45天。
�。�2）應(yīng)按使用說明書對攝像機、鏡頭、監(jiān)視器等設(shè)備進行檢修保養(yǎng)。
�。�3）系統(tǒng)發(fā)生故障應(yīng)及時修復(fù)。2門禁系統(tǒng)管理：
2門禁對講
�。�1）每月應(yīng)巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常。
（2）門禁鎖、對講主機檢查保養(yǎng)應(yīng)每季度1次。
�。�3）系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障應(yīng)在5小時內(nèi)修復(fù)；較為復(fù)雜故障應(yīng)在5天內(nèi)修復(fù)。
3周界防范系統(tǒng)管理：
�。�1）主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查應(yīng)每年1次。
�。�2）報警系統(tǒng)有效測試應(yīng)每周1次，中心報警控制主機應(yīng)準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號。
�。�3）系統(tǒng)發(fā)生故障應(yīng)及時修復(fù)。
4電子巡更系統(tǒng)調(diào)試保養(yǎng)應(yīng)每季度1次，保證系統(tǒng)工作正常。
供水系統(tǒng)管理要求
1應(yīng)建立水質(zhì)管理制度和檢測檔案。
2合同約定二次供水由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，應(yīng)滿足下列要求：
（1）每年應(yīng)對二次供水設(shè)施進行2次清洗消毒；清洗、消毒前3日告知居民停水時間、清洗消毒后注意事項，并經(jīng)具備水質(zhì)
檢測資質(zhì)的機構(gòu)檢測合格后方可使用；生活用水消毒設(shè)備運行正常，紫外線消毒燈管定期更換。
�。�2）每年應(yīng)委托具備水質(zhì)檢測資質(zhì)的機構(gòu)對二次供水水質(zhì)進行2次檢測；水質(zhì)必須符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》的規(guī)定。
�。�3）水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。
�。�4）水箱蓋應(yīng)上鎖并設(shè)有密封條、防蚊網(wǎng)，通風(fēng)良好，水箱周邊無污染源。
�。�5）水箱應(yīng)有水位計，有總?cè)莘e標識，水位計刻度應(yīng)有高、低水位標志。
�。�6）二次供水管網(wǎng)、供水設(shè)備設(shè)施應(yīng)24小時運行，保證供水壓力正常。
3每日應(yīng)巡檢1次供水設(shè)施，發(fā)現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象應(yīng)及時解決。
4每日應(yīng)巡視1次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。
5不具備自動切換功能的，每季度應(yīng)手動切換1次備用水泵。
6每年應(yīng)檢查2次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每2年應(yīng)養(yǎng)護1次水泵。
7每2年應(yīng)對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆。
8對供水管道應(yīng)進行保溫包覆，避免夏、秋季產(chǎn)生冷凝水。
9供水故障通知、處理應(yīng)及時，記錄完整。
排水系統(tǒng)管理要求
1應(yīng)有防汛預(yù)案，每年至少組織1次演練。
2應(yīng)配備有防汛物資（沙袋、擋水板、雨具、照明工具、發(fā)電機、抽水泵等）。
3排水設(shè)施：每年汛前應(yīng)對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。
4污水泵：汛期應(yīng)每日巡視1次，平時應(yīng)每2周巡視1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每2周應(yīng)進行1次手動啟動測試；每半年應(yīng)
養(yǎng)護1次。
5化糞池：每半年應(yīng)清掏1次，每月應(yīng)巡視1次，汛期應(yīng)每周檢查1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。
消防系統(tǒng)管理要求
1應(yīng)建立并落實消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全職責，按照合同約定提供消防安全防范服務(wù)。
2在出入口、電梯口、防火門等醒目位置應(yīng)有提示火災(zāi)危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設(shè)施器材使用方法的明顯標志和警示標語、安全疏散路線指導(dǎo)圖。
3消防設(shè)施設(shè)備功能應(yīng)完好、無缺失，可隨時啟用；消防通道、安全疏散通道應(yīng)通暢，疏散標識應(yīng)規(guī)范醒目。
4應(yīng)有消防應(yīng)急預(yù)案，宜成立志愿消防隊或建立微型消防站，配備必要的消防器材，相關(guān)人員應(yīng)熟練掌握消防基本知識和技能。
5消防控制室應(yīng)有專業(yè)人員24小時值班，及時處理各類報警、故障信息。
6應(yīng)設(shè)置消防安全宣傳欄，經(jīng)常性開展安全宣傳教育；每年應(yīng)對員工至少進行2次消防安全培訓(xùn)。
7發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，應(yīng)立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)及時向公安機關(guān)消防安全機構(gòu)報告。
8發(fā)生火情應(yīng)立即報警，并組織撲救初起火災(zāi)、疏散遇險人員、協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。
9對以下消防設(shè)施，應(yīng)每日進行1次檢查：
�。�1）火災(zāi)報警器的功能是否正常、指示燈有無損壞。
（2）消防泵房內(nèi)的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常。
�。�3）疏散通道、安全出口的防火門是否完好，常閉防火門是否處于正常狀態(tài)。
10對以下消防設(shè)施，應(yīng)每月進行1次檢查或試驗：
�。�1）進行消防水泵啟動運轉(zhuǎn)，檢查其運轉(zhuǎn)是否正常。
（2）消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有無滲漏、悶蓋是否齊全。
（3）高位消防水箱的儲水水位是否正常。
�。�4）消防泵房間的防火門是否完好。
（5）滅火器的壓力是否達到要求、是否過期失效、是否生銹、是否正常啟用。
�。�6）室內(nèi)消火栓內(nèi)的設(shè)備及報警按鈕、指示燈、報警控制線路功能是否齊全完好，有無故障、生銹、漏水，接口墊圈是否完整無缺；消火栓箱門是否完好無缺，是否能正常開啟。
11對以下消防設(shè)施，應(yīng)每季度進行1次檢查或試驗：
�。�1）火災(zāi)警報裝置聲光顯示、消防控制設(shè)備的.控制顯示功能、應(yīng)急照明、疏散指示標志等是否有效、是否處于正常狀態(tài)；對主、備電源進行自動轉(zhuǎn)換試驗。
�。�2）進行消防電梯強制停于首層試驗。
�。�3）對水流指示器進行功能試驗，利用末端試水裝置排水，水流指示器應(yīng)動作，消防控制室應(yīng)有信號顯示，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警聲，并應(yīng)啟動消防水泵；對報警閥旁的放水試驗閥進行供水試驗，驗證系統(tǒng)的供水能力。
�。�4）噴頭外觀，發(fā)現(xiàn)有不正常的噴頭應(yīng)及時更換，當噴頭上有異物時應(yīng)清除。對以下消防設(shè)施，應(yīng)每季度進行1次檢查或試驗：
�。�5）室外閥門井中進水閥、屋頂水箱閥門和管道中的閥門，核實其是否處于正常狀態(tài)。
（6）與火災(zāi)報警系統(tǒng)有聯(lián)動功能的防火門(包括防火卷簾)能否聯(lián)動，設(shè)施、設(shè)備間的防火門是否完好。
�。�7）防排煙系統(tǒng)是否處于正常狀態(tài)。
12對安裝的探測器及全部報警控制裝置應(yīng)每年進行1次試驗；火災(zāi)探測器投入運行2年后，應(yīng)每隔3年全部清洗1次，不合格的應(yīng)調(diào)換。
電梯系統(tǒng)管理要求
1電梯的使用管理應(yīng)按《河北省電梯安全管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行，并有電梯使用安全管理制度。
2應(yīng)配備電梯安全管理人員，每人負責管理的電梯不得超過50部。
3在電梯轎廂內(nèi)或者主出入口的顯著位置應(yīng)標明電梯使用標志、安全注意事項、應(yīng)急救援電話、電梯使用管理單位、維護保養(yǎng)單位等相關(guān)信息。
4應(yīng)實行一梯一檔，由專人負責管理。檔案內(nèi)容包含購買合同、安裝調(diào)試合同、保修合同、安裝施工驗收報告、使用說明和隨機技術(shù)資料、電梯登記證、維保合同、維保記錄、巡檢記錄、修理記錄、年檢報告等。
5電梯每年應(yīng)進行1次定期檢驗。電梯檢驗合格有效期屆滿前1個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。
6確保電梯轎廂內(nèi)可視監(jiān)控裝置、語音提示廣播、無線通訊裝置等設(shè)施正常使用。
7電梯緊急報警裝置能隨時與值班人員取得有效聯(lián)系。乘客被困報警后應(yīng)在5分鐘內(nèi)通知電梯維護保養(yǎng)單位采取措施實施救援。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。
8每日應(yīng)至少檢查1次電梯安全狀況，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時組織排除；電梯停運超過24小時的，應(yīng)當公告電梯停運原因和恢復(fù)運行時間。
9電梯應(yīng)按維保計劃時間進行維修、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時組織排除，記錄完整。
10每年應(yīng)至少對電梯安全管理人員進行1次特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。
11機房內(nèi)專用工具配置齊全、使用方便，平層標識圖、平層標識線清晰；通風(fēng)、照明情況良好。
12應(yīng)有電梯突發(fā)事件應(yīng)急措施與救援預(yù)案，并每半年演練1次。
13應(yīng)急救援裝置應(yīng)完整無損、標識齊全、功能有效；應(yīng)急照明、緊急迫降及雙電源供電裝置功能正常。
14應(yīng)在小區(qū)公示欄公布小區(qū)電梯最近一次維護保養(yǎng)信息，信息應(yīng)當包括維護保養(yǎng)單位、維護保養(yǎng)人員姓名、維護保養(yǎng)時間和內(nèi)容等。
室外管井
1雨水管、污水管、空調(diào)冷凝管等管線不應(yīng)有破損、滲漏。
2室外消防水泵接合器應(yīng)完好。
3路面井蓋標識應(yīng)清晰，無缺損、無丟失，不影響車輛和行人通行。
水系景觀及游樂設(shè)
1啟用前應(yīng)進行防滲漏和防漏電檢查，保證用電安全。
2水系景觀泵使用期間應(yīng)每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周應(yīng)檢查1次防漏電設(shè)施。
3每日應(yīng)巡查1次游樂設(shè)施，確保無安全隱患。
4應(yīng)有安全警示標識。
（四）公共秩序維護
秩序維護管理要求
1應(yīng)制定符合項目定位及實際情況的秩序維護方案。
2主要出入口24小時雙崗執(zhí)勤，立崗應(yīng)不少于8小時，站姿規(guī)范，有完善的執(zhí)勤、出入登記、交接班等記錄。
3應(yīng)設(shè)置專職公共秩序維護人員，具有較強的責任心、身體健康，能熟練使用小區(qū)內(nèi)設(shè)置的各類消防、物防、技防器械和設(shè)備；配備對講裝置及必要的防護器械并定期對其進行專業(yè)培訓(xùn)。
4按照規(guī)定路線和時間進行巡邏，每2小時應(yīng)巡查1次，重點區(qū)域應(yīng)增加巡邏頻率，并做好巡邏記錄。
5應(yīng)有外來人員管理制度和大宗物品進出管理制度，實行進出問詢、登記。
6中央監(jiān)控室應(yīng)有24小時專人值守，并做好值班記錄；重要部位監(jiān)控錄像保存不應(yīng)低于30天。
7應(yīng)有突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期向居民宣傳安全防范常識。
車輛管理要求
1道閘系統(tǒng)應(yīng)運行良好，維保養(yǎng)護及時。
2主要道路交通標志齊全，宜實行人車分流。
3臨時車輛進出登記及時，記錄完整。
4停車場（庫）標識應(yīng)規(guī)范、清晰，車輛行駛路線設(shè)置合理，車輛停放有序。
5停車場車位平面圖、停車收費標準、管理規(guī)定、緊急聯(lián)系電話等應(yīng)公示于顯著位置。
6固定停放車輛應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議，明確相關(guān)權(quán)利義務(wù)；消防通道禁止停放車輛，對不按規(guī)定停車的行為應(yīng)進行勸阻、糾正。
7管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生交通事故時，配合居民及相關(guān)部門完成調(diào)查取證工作。
8停車場（庫）應(yīng)定時巡檢，記錄完整。
9車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施應(yīng)配置齊全并保持正常使用。
10非機動車管理規(guī)范、擺放整齊，不應(yīng)有亂停亂放、私拉、亂扯充電現(xiàn)象。
11宜設(shè)置電動汽車、電動自行車充電裝置
（五）環(huán)境衛(wèi)生維護
樓內(nèi)公共區(qū)域管理要求
1地面應(yīng)每日清掃1次，無垃圾、雜物及
污漬，每日巡回保潔不少于1次；根據(jù)地面材質(zhì)，宜定期做地面清洗、養(yǎng)護。
2樓道應(yīng)每周清掃3次、每周清拖1次，樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等公共設(shè)施應(yīng)每周擦拭1次。
3每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次轎廂地面；每日巡視保潔2次電梯轎廂。不銹鋼或其它材料裝飾的電梯轎廂，宜每月護理1次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度宜養(yǎng)護1次。
外圍公共區(qū)域管理
1樓外道路及設(shè)施：每日應(yīng)清掃1次、巡視保潔2次樓外道路；每月應(yīng)清潔1次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度應(yīng)清潔1次雨篷、門頭等；雨雪天氣，道路不宜有積水積雪，清理及時，保持道路通行。
2天臺、屋面：每月應(yīng)巡查1次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。每半年應(yīng)清掃1次天臺、屋面。
3水景：根據(jù)水質(zhì)情況進行凈化處理，使用期間應(yīng)每日清潔1次水面。
4車庫、車棚：地面宜每周清潔1次。保持空氣流通，地面無垃圾和雜物。
垃圾收集及清運要求
1垃圾應(yīng)實行分類管理，執(zhí)行國家統(tǒng)一政策。
2生活垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清，有清運記錄。
3垃圾桶、果皮箱應(yīng)保持清潔，垃圾箱周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無異味；夏季應(yīng)每周消殺1次。
4宜有完善的消殺滅害服務(wù)方案和管理制度。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明
�。┚G化養(yǎng)護
1應(yīng)制定綠化養(yǎng)護方案，養(yǎng)護設(shè)備、工具臺賬完善。人員配置合理，責任區(qū)域明確。
2應(yīng)根據(jù)植物種類、生長情況合理安排灌溉、施肥、病蟲害防治工作。
3喬木應(yīng)每年修剪1～2次；灌木修剪及時，全年應(yīng)至少修剪2次；草坪適時修剪。綠植不應(yīng)影響車輛行人通行。
4每年應(yīng)全面除草4次，重點綠地增加除草次數(shù)。
5花草樹木長勢良好，補栽補種應(yīng)及時。
6草坪以及綠化帶整潔，無雜物、糞便、垃圾、雜草以及枯葉樹枝；綠化產(chǎn)生的垃圾，重點區(qū)域應(yīng)隨產(chǎn)隨清、其他區(qū)域日產(chǎn)日清。
7愛護綠化標識位置合理、醒目。
8有噪音的綠化作業(yè)應(yīng)安排在8：00之后，減少對居民的影響，作業(yè)時有提醒標識，工完場清。
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