物業(yè)管理制度
隨著社會不斷地進步，制度在生活中的使用越來越廣泛，制度是指要求大家共同遵守的辦事規(guī)程或行動準則。擬定制度的注意事項有許多，你確定會寫嗎？下面是小編為大家收集的物業(yè)管理制度，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業(yè)管理制度1
第一章總則
第一條為加強和完善公司法律事務(wù)管理,建立健全公司法律事務(wù)管理體系,更好地發(fā)揮法律保障和服務(wù)作用,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及《招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司法律事務(wù)管理規(guī)定(試行)》,充分考慮物業(yè)管理行業(yè)特點,結(jié)合公司總部和各屬下公司實際,特制定本細則。
第二條法律事務(wù)工作以維護公司利益,防范法律風險和解決經(jīng)營管理活動中遇到的法律問題為基本任務(wù)。
第三條法律事務(wù)工作在蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口控股股份公司監(jiān)督指導下,按照分級與授權(quán)的原則,建立以法律事務(wù)管理制度為基礎(chǔ),以公司總部企業(yè)管理與培訓部和各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員為紐帶,以外聘常年法律顧問和律師為社會資源支持的法律事務(wù)管理體系。
第二章職責范圍
第四條法律事務(wù)工作分兩級管理,公司總部的法律事務(wù)歸口企業(yè)管理與培訓部管理,各屬下公司指定一名法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員。
第五條公司總部企業(yè)管理與培訓部的職責如下:
1、負責建立和完善招商局物業(yè)系統(tǒng)法律事務(wù)管理制度;
2、負責公司總部和指導各屬下公司的行政復議、聽證、訴訟、仲裁事務(wù);
3、協(xié)助參與重大的對外商務(wù)談判;
4、根據(jù)總部、各屬下公司、行業(yè)協(xié)會的要求,為法律方面的事項提供法律意見;
5、起草總部對外投資、合作、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)處置有關(guān)的合同、章程、股東會和董事會決議等法律文件;審查各屬下公司上述文件,并存檔備案;
6、接受蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口控股股份公司法律事務(wù)管理的監(jiān)督、指導,按上級單位要求上報案件進展情況和結(jié)案報告;對各屬下公司法律事務(wù)監(jiān)督、檢查、指導和考核;
7、建立招商局物業(yè)系統(tǒng)'外聘律師備選名錄',指導、審查各屬下公司外聘法律顧問和律師事務(wù);
8、配合培訓經(jīng)理組織各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員的法律常識、證據(jù)收集保存和業(yè)務(wù)的培訓;
9、建立物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章、案例資料庫;
10、辦理公司領(lǐng)導交辦的其它法律事務(wù)。
第六條各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員的職責如下:
1、負責各屬下公司與總部法律事務(wù)工作的聯(lián)系和溝通,按時報送法律事務(wù)工作總結(jié);
2、負責各屬下公司與外聘法律顧問和個案律師的對口聯(lián)系;
3、負責各屬下公司重大法律事項、案件進展情況和結(jié)案報告的報告;
4、負責各屬下公司法律事務(wù)的管理,督促各管理中心(管理處)執(zhí)行公司法律事務(wù)管理細則的規(guī)定;
5、負責組織各屬下公司二、三級培訓中的法律常識、證據(jù)收集保存和業(yè)務(wù)的培訓;
6、負責各屬下公司合同的管理,建立合同檔案;
7、負責收集本地的.物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)規(guī)章、正在使用的合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程文本以及在物業(yè)管理實際操作中成功與失敗的典型案例,并上報總部企業(yè)管理與培訓部。
第三章日常法律事務(wù)的管理
第七條公司總部根據(jù)各屬下公司業(yè)務(wù)和工作需要簽發(fā)《授權(quán)書》,授予各屬下公司簽署經(jīng)濟合同、勞動合同、在銀行開立帳戶等法律事務(wù)的權(quán)限,期限一年。各屬下公司在權(quán)限內(nèi)行使職權(quán)。
第八條公司總部與各屬下公司主要印章如行政公章、合同專用章和財務(wù)專用章等,對外代表企業(yè),須嚴格其使用管理。::部門印章只在業(yè)務(wù)和內(nèi)部往來中使用,不具有對外效力。
各屬下公司應制定嚴格的印章管理使用制度。
第九條各屬下公司加強空白法律文件如空白合同(特別是格式合同)、法定代表人身份證明書、授權(quán)委托書的管理。授權(quán)委托書應由各屬下公司的法定代表人簽字,并加蓋公司公章。
第十條各屬下公司應將法律事務(wù)工作納入年度工作總結(jié)內(nèi)容。各
屬下公司聘請常年法律顧問的,可要求律師提交年度顧問工作清單。
第十一條依照分級管理原則,對各屬下公司日常法律事務(wù)管理分為三級:
1、重大法律事項應報總部批準:
(1)超出本細則第七條各屬下公司《授權(quán)書》權(quán)限的法律事務(wù);
(2)各屬下公司需主動發(fā)出《法律意見書》《律師函》《公司函》或在媒體發(fā)布聲明、啟示等法律文書的,涉及金額在10萬元以上的,應在發(fā)出3日前報總部批準;接到對方上述法律文書的,應在3日內(nèi)向總部匯報。
2、一般法律事項應報總部知會備案:
(1)在本細則第七條各屬下公司《授權(quán)書》權(quán)限范圍內(nèi),但案件性質(zhì)、損失嚴重、影響突出的法律事務(wù);
(2)各屬下公司需主動發(fā)出《法律意見書》《律師函》《公司函》或在媒體發(fā)布聲明、啟示等法律文書的,涉及金額在10萬元以下的,應在發(fā)出3日前報總部知會備案;
3、本細則第七條各屬下公司《授權(quán)書》權(quán)限范圍內(nèi)的可以自行處理。
第四章合同管理
第十二條公司總部和各屬下公司合同的談判、簽訂、履行、解除、終止都必須按照《中華人民共和國合同法》和物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章執(zhí)行。
第十三條本細則所指的合同'包括:
1、合資合作經(jīng)營企業(yè)合同、企業(yè)章程;
2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;
3、借款合同、擔保合同;
4、物業(yè)管理委托合同(外委)、物業(yè)管理顧問合同;
5、電梯、空調(diào)等機電設(shè)備維修養(yǎng)護合同、清潔綠化等外包合同;
6、其他合同。
第十四條合同審批權(quán)限:
1、公司總部和各屬下公司產(chǎn)權(quán)整合、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、借款和擔保和對外投資新設(shè)公司事務(wù)由總部統(tǒng)一管理,各合同由總部審批。
各屬下公司新拓展項目的外委和顧問物業(yè)服務(wù)合同均報總部批準。
2、各屬下公司預算范圍內(nèi)其它經(jīng)濟合同審批權(quán)限:
(1)北京公司:金額不超過20萬元,期限1年;
(2)上海公司:金額不超過20萬元,期限1年;
(3)西安公司:金額不超過5萬元,期限1年;
(4)武漢公司:金額不超過10萬元,期限1年;
(5)南京公司:金額不超過10萬元,期限1年;
(6)深圳公司:金額不超過20萬元,期限1年。
超過上述金額和期限的合同需報公司總部批準。
各屬下公司上述權(quán)限由法定代表人按本細則第七條簽發(fā)的《授權(quán)書》確認。
第十五條合同的談判、審批、簽定、履行、解除、終止的全過程,常年法律顧問或律師均可根據(jù)實際需要介入。常年法律顧問或律師應在公司總部和各屬下公司對外合同簽定前出具《律師合同審查意見書》。
第十六條合同簽定程序:
1、合同的談判:新設(shè)公司的投資項目談判由總部領(lǐng)導、發(fā)展策劃部、企業(yè)管理與培訓部、項目所在地人員共同組成談判小組進行;不設(shè)公司的投資項目談判由發(fā)展策劃部和各屬下公司組成談判小組進行;其他合同由各屬下公司二人以上相關(guān)人員進行。
2、需報總部審批的合同按本細則的審批權(quán)限、《合同審批單》和《合同審批流程》進行。各屬下公司應建立公司內(nèi)合同審批制度。
3、合同的簽定:需經(jīng)總部批準的合同原則上要求由法定代表人簽署,并加蓋公章;其他合同由各屬下公司根據(jù)本細則第七條《授權(quán)書》的職權(quán)簽署,并加蓋公章。
第十七條合同談判與簽定時應注意以下幾項重點審查內(nèi)容:
1、簽約對方的主體資格:營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、資質(zhì)證書、注冊資本等;在與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同時,應注意業(yè)主委員會是否經(jīng)當?shù)刂鞴懿块T的登記,是否取得業(yè)主大會的決議同意。
2、授權(quán)委托書:受托人及身份證
復印件、受托事項及權(quán)限、有效期等。
3、簽約對方的履約能力:有無違約記錄、銀行信譽、股東背景等;對電梯維護養(yǎng)護等分包合同,應從合格分包方中選取。
4、合同條款的完備和嚴謹,特別是對于違約責任的約定應明確合理,經(jīng)辦人應充分估計違約風險。建議在合同中約定仲裁條款。
第十八條合同應采用書面形式,建設(shè)部、工商行政管理局和各所在地有示范文本的應使用該范本,沒有的應使用公司范本。::采取電子數(shù)據(jù)交換和e-mail形式的,應特別注意保存,須打印存檔。各屬下公司應指定一個特定系統(tǒng)接收數(shù)據(jù)電文,并要求簽訂確認書。
第十九條總部及各屬下公司經(jīng)辦人應本著'認真負責'的態(tài)度保證合同的履行,注意保存雙方往來文件、函件和數(shù)據(jù)電文。發(fā)生可能中止履行、履行不能,或合同變更、解除或終止等情形時,應及時向法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員和主管領(lǐng)導匯報。
第二十條因執(zhí)行合同需申請資金支付或調(diào)動的,應由經(jīng)辦人向財務(wù)部出示合同副本,經(jīng)核對無誤后方可辦理。合同履行與條款不一致時,應及時向法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員和主管領(lǐng)導報告。
財務(wù)部發(fā)現(xiàn)合同的付款嚴重與合同條款不符時應及時向總經(jīng)理和總部企業(yè)管理與培訓部匯報。
第二十一條屬下公司應建立合同檔案制度,將合同正本(至少一份)、《合同審批單》和《律師合同審查意見書》原件存檔。由總部批準的合同,上述文件的復印件一份由總部備案。
第五章外聘律師管理
第二十二條公司總部將選擇幾家律師事務(wù)所作為長期合作伙伴,建立'外聘律師備選名錄'。總部企業(yè)管理與培訓部應加強和各地律師協(xié)會的聯(lián)系,及時掌握律師的業(yè)績、執(zhí)業(yè)紀律和執(zhí)業(yè)道德情況,充分了解律師執(zhí)業(yè)背景資料,對律師的滿意度進行評價。
第二十三條公司根據(jù)各屬下公司業(yè)務(wù)量、所在地物業(yè)管理和律師行業(yè)發(fā)展水平,實行外聘律師的層級管理:
1、北京、上海、深圳公司應選擇當?shù)匦袠I(yè)內(nèi)的兩至三家知名律師事務(wù)所,征詢后擇優(yōu)聘請知名律師,根據(jù)業(yè)務(wù)量和律師實際協(xié)商確定費用;
2、武漢、南京公司按往年慣例和業(yè)務(wù)量聘請律師;
3、西安公司外聘律師由總部監(jiān)管、指導聘用。
第二十四條各屬下公司工作需要常年法律顧問時,原則上由各屬下公司自行聘請,但應由律師出具法律意見書,并將《聘請常年法律顧問合同書》(明確工作任務(wù)、工作方式、合同期限、費用和法律責任)、律師事務(wù)所簡介、律師簡介等背景材料報總部審批。
第二十五條各屬下公司根據(jù)工作需要,可以聘請項目律師或個案代理律師。項目律師指為特定項目臨時聘請的律師,一般是非訟代理,一事一聘,采用固定金額制。個案代理律師指訴訟仲裁代理的律師,費用可根據(jù)糾紛情況采取固定費率制、風險費率制或其他方式。采用固定費率制的,應分期支付,且在結(jié)案后支付的律師費應不少于總額的30%。采用風險費率的,不得超過勝訴金額的30%,一般不再支付差旅費等辦案費,且律師費須在結(jié)案后支付。
第六章特別法律事務(wù)管理
第二十六條本章所稱的特別法律事務(wù)是指人民法院(仲裁機構(gòu))、當事人及其他參與人為解決案件所進行的全部活動的訴訟仲裁事務(wù),行政復議、行政處罰聽證等特別事務(wù)。
第二十七條公司總部企業(yè)管理與培訓部是公司特別法律事務(wù)的歸口管理部門。各屬下公司在訴訟仲裁事務(wù)上接受總部企業(yè)管理與培訓部的業(yè)務(wù)指導和監(jiān)管。
第二十八條各屬下公司主動提起起訴、仲裁的:
1、應做好起訴前準備,收集整理各種有利和不利的證據(jù);
2、在起訴前10日內(nèi),向總部提出書面報告,擬聘律師及
其法律意見書和起訴書(申請書);
3、總部征詢律師意見后決定,并書面回復。
第二十九條各屬下公司接到對方律師起訴前的《律師函》,或接到法院或仲裁機構(gòu)《應訴通知書》的,根據(jù)案件性質(zhì)、可能損失和危機程度實行分級管理:
1、屬于解除物業(yè)管理服務(wù)合同(外委和顧問)糾紛性質(zhì)、或標的金額在10萬元以上(西安公司5萬元)、或已由媒體曝光的糾紛,必須在2日內(nèi)口頭或電話報告總部,并在7日內(nèi)書面報告,附擬聘律師及其法律意見書、答辯書;
2、屬于一般民事合同糾紛、或標的金額在10萬元以下(西安公司5萬元)的糾紛,在7日內(nèi)書面報告,附擬聘律師及其法律意見書、答辯書。
3、總部收到書面報告后5日內(nèi)書面回復。
第三十條各屬下公司接到行政機關(guān)的《行政決定書》和《行政處罰決定書》等,必須在5日內(nèi)上報總部,決定是否復議或者提起行政訴訟。
第三十一條各屬下公司接到行政機關(guān)的將被重大行政處罰的口頭或書面《聽證告知書》,必須在次日報告總部,::決定是否聘請代理人,準備參加聽證。
第三十二條各屬下公司根據(jù)總部的授權(quán)權(quán)限、案件性質(zhì)和危機程度將案件進展情況上報:
1、屬于解除物業(yè)管理服務(wù)合同(外委和顧問)糾紛性質(zhì)、或標
的金額在10萬元(西安公司5萬元)以上、或需由總部決策的案件應根據(jù)需要,一事一報、一事一請示;
2、各屬下公司授權(quán)范圍內(nèi)的其他案件,在每季度末最后一個工作日前知會公司總部,報企業(yè)管理與培訓部備案。
第三十三條案件處理完之后,各屬下公司應在15日內(nèi)上交結(jié)案報告,內(nèi)容包括糾紛的產(chǎn)生、爭議事項和金額、案件結(jié)果、總結(jié)分析,如有責任部門和責任人的應有處理意見。并附和解協(xié)議、調(diào)解書、裁定或判決等復印件。
第三十四條各屬下公司應建立特別法律事務(wù)的案件檔案,包括各種法律文書、證據(jù)、內(nèi)部報告和批復。在總部對案件的結(jié)案報告批復后,由各屬下公司裝訂成冊歸檔。
第七章附則
第三十五條適用于除香港公司以外的公司總部和屬下公司。
第三十六條本細則由公司總部企業(yè)管理與培訓部解釋和修改。
物業(yè)管理制度2
1.目的
為進行公司質(zhì)量管理體系內(nèi)部審核,特編制本程序。
2.范圍
2.1本程序規(guī)定了內(nèi)部審核的流程和方法,以驗證質(zhì)量管理體系各項管理活動的符合性和有效性。
2.2本程序適用于對質(zhì)量管理體系范圍內(nèi),各部門管理活動的審核。
3.職責
3.1管理者代表負責審批《內(nèi)部審核計劃》,任命審核組長和審核員,組織內(nèi)部審核,審批內(nèi)審報告。
3.2審核組長負責做好審核員的工作分工和審核準備,組織、開展現(xiàn)場審核,編寫《內(nèi)部審核報告》,并負責審核后的跟蹤管理工作。
3.3審核員負責編制《內(nèi)部審核檢查表》(以下簡稱'內(nèi)審檢查表'),實施現(xiàn)場審核,確定不合格項并編制《內(nèi)部審核不合格項報告表》,負責糾正預防措施的跟蹤驗證。
3.4被審核部門負責配合審核員開展本部門的審核工作。
3.5不合格項責任部門負責對本部門的不合格項制定糾正措施,按期實施整改,并對實施效果負責。
4.工作內(nèi)容
4.1審核時間
4.1.1審核一年不少于一次,必要時,管理者代表可根據(jù)需要做出提前內(nèi)審或增加內(nèi)審次數(shù)的決定,如:
4.1.1.1當體系發(fā)生變更、相關(guān)職能有較大變化時;
4.1.1.2當相關(guān)方對涉及的特殊過程或項目提出要求時;
4.1.1.3當服務(wù)過程中發(fā)生人身安全事故、設(shè)備事故時;
4.1.1.4認證機構(gòu)監(jiān)督評審時。
4.1.2當提前內(nèi)審或增加內(nèi)審次數(shù)時,全面質(zhì)量管理辦公室應提前通知有關(guān)部門。
4.2審核前的準備
4.2.1組成審核組
4.2.1.1內(nèi)審工作開展前,管理者代表應任命審核組長和組員,為審核工作提供組織保證,審核組長和組員應分別具備如下資格:
a)組長:持有內(nèi)審員或外審員資格證書,并具有較強獨立工作能力和協(xié)調(diào)能力;
b)組員:接受過gb/t19001標準的內(nèi)審員或外審員培訓,并獲得相應資格證書。
4.2.1.2審核組組長應按組員的專業(yè)特長進行分工,審核人員不能審核自己的工作。
4.2.1.3特殊情況下,經(jīng)管理者代表批準,審核組可吸收專業(yè)技術(shù)人員或觀察員參加。
4.2.2編制《內(nèi)部審核計劃》
4.2.2.1審核組組長負責編制《內(nèi)部審核計劃》,《內(nèi)部審核計劃》的內(nèi)容主要有:
a)審核的目的、范圍和依據(jù);
b)審核組成員;
c)受審核部門、審核過程或要素;
d)審核組內(nèi)部交流的時間安排等;
e)審核日期、日程的安排:
在審核前10天,由審核組長召開一次審核小組會議,對《內(nèi)部審核計劃》進行討論并明確分工。
4.2.2.2《內(nèi)部審核計劃》經(jīng)管理者代表批準后,全面質(zhì)量管理辦公室應提前五個工作日,向有關(guān)部門發(fā)出內(nèi)部審核通知。
4.2.2.3受審核部門接到計劃后應安排有關(guān)人員做好配合和準備工作,如果對審核項目和日期有異議,應提前3個工作日通知審核組,經(jīng)協(xié)商后修訂《內(nèi)部審核計劃》。
4.2.3編制《內(nèi)審檢查表》
4.2.3.1《內(nèi)部審核計劃》發(fā)布后,審核組組長應組織審核員對《內(nèi)部審核計劃》進行討論,明確審核準則和審核深度,并編制《內(nèi)審檢查表》。
4.2.3.2《內(nèi)審檢查表》的編制應依據(jù):
a)gb/t19001標準;
b)適用的法律、法規(guī)和其他要求;
c)體系文件,包括質(zhì)量方針、目標(指標)、管理手冊、程序文件、服務(wù)工作規(guī)范;
d)必要時,從現(xiàn)場收集的相關(guān)信息。
4.2.3.3《內(nèi)審檢查表》應在審核實施前送審核組長確認。
4.3實施審核
4.3.1首次會議
4.3.1.1首次會議標志著現(xiàn)場審核的開始,首次會議由審核組長主持召開,與會者應在《內(nèi)部審核會議簽到表》中簽到,參加的人員和部門主要有:
a)最高領(lǐng)導層、管理者代表;
b)受審核部門負責人;
c)內(nèi)審組全體成員。
4.3.1.2審核組組長在會議上應說明本次審核的目的、范圍、準則、方法和時間安排,明確配合人員,對《內(nèi)部審核計劃》中的安排做進一步確認,(遇特殊情況時,應及時調(diào)整并再次確認)。
4.3.2獲取審核證據(jù)
4.3.2.1審核員參照《內(nèi)部審核檢查表》中的具體內(nèi)容,對受審核部門進行現(xiàn)場檢查,對所涉及的過程和活動,收集、尋找符合或不符合審核準則的'客觀證據(jù),獲取審核證據(jù)的方法主要有:
a)與被審核對象交談;
b)調(diào)閱文件;
c)現(xiàn)場查驗記錄;
d)觀察操作;
e)隨即抽樣等。
4.3.2.2現(xiàn)場審核時,審核員應:
a)及時作好審核記錄,記錄必須清楚、完整,有可追溯性;
b)發(fā)現(xiàn)問題時,審核員應進一步調(diào)查清楚,力求客觀公正,并及時給予審核方口頭反饋;
c)當證據(jù)不足或不清楚時,審核員應一查到底,直到弄清楚為止;
d)做好相應的檢查審核記錄,填寫《內(nèi)部審核檢查表》,記錄必須清楚完整。
4.3.3審核情況的總結(jié)、評價
4.3.3.1審核組組長應按《內(nèi)部審核計劃》的安排,召集內(nèi)部會議,
對審核情況進行溝通和小結(jié)。
4.3.3.2召開末次會議之前,審核組長應:
a)組織內(nèi)審組成員,根據(jù)記錄的審核證據(jù),對照審核準則進行評價,確定不合格項及其嚴重性,開出《內(nèi)部審核不合格項報告表》;
b)召開審核組全體會議,進一步評價審核結(jié)果;
c)將《內(nèi)部審核不合格項報告表》交受審核部門確認。
4.3.3.3審核組組長于內(nèi)審后一周內(nèi)負責編寫本次《內(nèi)部審核報告》�！秲�(nèi)部審核報告》的內(nèi)容主要有:
a)審核的目的、范圍和依據(jù);
b)審核組成員和受審核部門代表名單;
c)審核日期及審核計劃具體實施情況;
d)審核中發(fā)現(xiàn)的不合格情況、不合格項目分布情況(《內(nèi)部審核不合格項統(tǒng)計表》)和嚴重程度;
e)存在的主要問題;
f)體系符合性、有效性結(jié)論;
g)整改及糾正措施驗證的要求等。
4.3.3.4《內(nèi)部審核報告》由管理者代表審核后發(fā)放。
4.3.4末次會議
4.3.4.1末次會議標志著現(xiàn)場審核的結(jié)束,末次會議由審核組長主持召開,參加人員原則上可以擴大參加首次會議的人員,與會者應簽到。
4.3.4.2末次會議的主要內(nèi)容包括:
a)重申審核的目的、范圍、依據(jù)及方法;
b)宣讀主要的《內(nèi)部審核不合格項報告表》;
c)宣讀《內(nèi)部審核報告》,明確責任部門采取措施的要求及審核員進行檢查驗證的要求;
d)發(fā)出《內(nèi)部審核不合格項報告表》給受審部門。
4.4跟蹤、驗證
4.4.1末次會議后,責任部門應對不合格項進行整改;
4.4.2根據(jù)《內(nèi)部審核報告》的要求,審核員應及時對不合格項的整改過程實施跟蹤、驗證;
4.4.3對不合格項整改過程中涉及多個部門或出現(xiàn)的新問題,審核員應及時向?qū)徍私M長或管理者代表反映,及時協(xié)調(diào)解決。
5.相關(guān)文件
無
6.記錄表格
6.1《內(nèi)部審核計劃》(8.2.2-j-01)
6.2《內(nèi)部審核檢查表》(8.2.2-j-02)
6.3《內(nèi)部審核不合格項報告表》(8.2.2-j-03)
物業(yè)管理制度3
一、目的
加強對小區(qū)出入口的有效管理和控制，維護管理服務(wù)區(qū)域的正常秩序。
二、范圍
適用于物業(yè)大數(shù)據(jù)。
三、職責
3.1 部門經(jīng)理負責出入口安全管理工作的全面指導、監(jiān)督和檢查。
3.2 安全負責人負責出入口安全工作的具體組織、落實、培訓考核。
3.3 安全糾察/安全班長負責出入口安全工作的巡查及監(jiān)督。
3.4 安全管理員負責出入口安全工作的具體實施。
四、方法與過程控制：
4.1對普通來訪人員的管理
4.1.1對進入管理服務(wù)區(qū)域的來訪者，必須熱情、禮貌詢問其去向及來意，并與業(yè)主（用戶）取得聯(lián)系，經(jīng)業(yè)主（用戶）同意，并在《 來訪人員情況登記表》上登記后方可讓其進入，并通知巡邏崗跟進，控制中心進行監(jiān)控。
4.1.2禁止所有推銷、收廢品、發(fā)廣告及無明確探訪對象的外來人員進入管理服務(wù)區(qū)域。制止任何人員攜帶易燃、易爆、劇毒等危險口進入管理服務(wù)區(qū)域。
4.1.3如來訪人員在業(yè)主（用戶）家超時停留，出入口崗或中心應通知相關(guān)崗位核實情況，如發(fā)生異常情況及時按《突發(fā)事件處理程序》處理。
4．1.4管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的所有設(shè)施、游樂場地，只為住戶開放，安全員應禁止外來人員使用，避免其損壞公共設(shè)施，破壞衛(wèi)生環(huán)境。
4.1.5安全員對來訪人員進行合理有效的管理，在管理中發(fā)生爭執(zhí)或沖突，應及時通知中心或上級協(xié)調(diào)解決，同時注意保護現(xiàn)場。
4.2執(zhí)行公務(wù)人員的管理
4.2.1執(zhí)行公務(wù)的執(zhí)法人員因公進入管理服務(wù)區(qū)域，相應崗位的安全員應請其出示證件，予以登記，并立即通知服務(wù)中心負責人，負責人接獲此信息后立即致電對方單位核實身份，同時安排人員陪同前往。
4.2.2執(zhí)行公務(wù)人員對管理服務(wù)區(qū)域業(yè)主房屋進行搜查應請其出示執(zhí)行部門開具的搜查證，需要查扣業(yè)主物品的應請其列出清單雙方簽字認可（確認）。
4.2.3外地執(zhí)法人員進入管理服務(wù)區(qū)域，除上述內(nèi)容外，還必須有本市執(zhí)法部門陪同及本地相應部門的證明，并須登記陪同人員的.證件，予以核實后方可放行。
4.2.4對執(zhí)行公務(wù)的其它部門的國家公務(wù)員進入管理服務(wù)區(qū)域也須登記，并了解公干的目的，由服務(wù)中心安排人員陪同前往。
4．2．5執(zhí)行公務(wù)人員因公務(wù)保密或其他特殊原因不能明示公干目的時，當值安全員必須及時聯(lián)系部門負責人，由部門負責人或其指定授權(quán)人視具體情況處理。
4.3 施工人員的管理
4.3.1 所有施工人員憑服務(wù)中心簽發(fā)的《人員臨時出入卡》進出管理服務(wù)區(qū)域。
4.3.2 安全員在檢查人《人員臨時出入卡》時應核對房號、相片、施工人員姓名、證件有效期及物業(yè)服務(wù)中心公章。
4.3.3 若出入證丟失或過期，施工人員應到管理補辦證件或延期后方可進入施工現(xiàn)場。
4.3.4 所有施工裝修人員必須嚴格按照《裝修登記證》的內(nèi)容進行操作。如有違章，安全員有權(quán)進行制止。需延時加班的裝修須經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心裝修負責人同意后方可進行。
4.3.5 管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)政府配套公共設(shè)備設(shè)施施工，施工人員應在物業(yè)服務(wù)中心辦理相應手續(xù)，經(jīng)部門負責人或相關(guān)專業(yè)人員同意后方可施工。
4.3.6 服務(wù)供方人員進入管理服務(wù)區(qū)域，須穿制服、佩帶工作證方可進入。
4.4 公司內(nèi)部人員的管理
4.4.1 公司員工憑工牌進入管理服務(wù)區(qū)域，應自覺服從安全員的治安管理，身份核實后，可不作登記。
4.4.2 公司員工在管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)各項活動要嚴格遵守各項規(guī)章制度，使用指定的員工通道和專用電梯。
4.5 參觀人員的管理
4.5.1 所有的參觀人員必須經(jīng)服務(wù)中心同意后方可進入，同時物業(yè)服務(wù)中心須派人陪同。
4.5.2 引導進入管理服務(wù)區(qū)域的參觀人員注重禮儀，愛護環(huán)境，愛護公物。
4.5.3 勸止參觀人員在管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的高聲談?wù)�，引導其自覺遵守公共秩序。
4.5.4 請參觀人員在指定范圍內(nèi)活動，按指定路線行走。
4.6 對推銷人員、廣告人員進入管理服務(wù)區(qū)域必須核實是否事先與顧客有約，得到確認后進行登記后方可進入。
4.6.1 可從尊重顧客的角度，采取跟蹤、尾隨的方法，觀察其行為，如有違規(guī)，立即進行糾正或勸其離開管理服務(wù)區(qū)域。
4.6.2 對推銷、發(fā)廣告人員，懷疑其具有違規(guī)企圖時，可對其身份進行驗證或向?qū)Ψ絾挝贿M行證實，如沒有合法身份，可交派出所處理。
4.6.3 對每一位初來人員都應友善、禮貌的對待，盡量避免發(fā)生糾紛與沖突，若出現(xiàn)處理不了的情況，應立即請班長或主管進行協(xié)助調(diào)解，把糾紛控制在可處理范圍。
4.7 物資放行的管理
4.7.1 物資搬運時，須到物業(yè)服務(wù)中心或授權(quán)部門辦理申請手續(xù)，申請人需按要求填寫《物資搬運放行條》，寫明物資名稱、數(shù)量和本人資料。若非物主本人辦理，需物主提供書面委托書或物主電話委托，由搬運人在《物資搬運放行條》上簽名，經(jīng)手人員除查驗申辦人的身份證外，還須與物主本人聯(lián)系確認。在裝修入伙期間，屬施工方工具材料的可由裝修負責人或申辦人員辦理，經(jīng)手人員須查驗身份證及臨時出入證或業(yè)主委托書。
4.7.2 經(jīng)辦人還須與物業(yè)服務(wù)中心出納員進行核對，由出納員追收尚未交納的各項費用并簽字認可；出納不當班或外出時，應將尚未交納費用的住戶及其費用清單交服務(wù)中心或中心值班人員，由委托人（主辦以上人員）簽字認可，手續(xù)完善后方可放行。
4.7.3 由安全員核實所搬貨物與申請內(nèi)容是否相符。安全員負責記錄、核對搬運車輛的牌號、司機身份證號或駕駛證號、姓名、單位、住址和搬離時間等，并請其簽字，手續(xù)完善后予以放行。
物業(yè)管理制度4
1、目的
明確服務(wù)理念，保證服務(wù)工作標準、規(guī)范、熱情，確保服務(wù)項目齊全，服務(wù)效率的提高，服務(wù)流程科學。
2、指導思想
嚴格杜絕服務(wù)投訴現(xiàn)象，建立健全管理體系，服務(wù)廣大業(yè)主積極處理與業(yè)主相關(guān)的危機事件。
3、接管物業(yè)項目時，認真查驗小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，保證驗收手續(xù)齊全。
4、同所有業(yè)主簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系，并依照合同開展各項服務(wù)工作。
5、物業(yè)公司管理人員、專業(yè)操作人員均需按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。
6、制定完善的物業(yè)服務(wù)管理方案，并建立完善、齊全的質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理、人事管理等各項制度。
7、公司管理服務(wù)人員在開展工作時，應根據(jù)服務(wù)特點統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。
8、公司公示24小時服務(wù)報修電話，有專職客戶服務(wù)人員，24小時受理業(yè)主/住戶來訪來電、咨詢、報修和投訴；有完整的報修、維修和回訪記錄。水、電、氣等急迫性報修15分鐘內(nèi)、其他報修30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；建立報修、投訴臺賬，報修服務(wù)48小時內(nèi)進行100%的回訪，投訴4個工作日內(nèi)100%回復；夜間值班人員，處理突發(fā)緊急事件。
9、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。
10、在資金和費用管理上，均按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的.收支情況，按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。
11、每年至少兩次征詢業(yè)主/住戶對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率達到95%以上。
12、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛(wèi)生、自然災害等）的處理機制和預防預案，包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能保證預案的及時啟動。
13、房屋維修管理
13.1每年1次對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查情況制定維修和管理計劃，上報委托方并組織實施；
13.2對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發(fā)生，填寫檢修記錄和保養(yǎng)記錄并確保記錄的完整和真實；
13.3根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告建議，按有關(guān)規(guī)定辦理；
13.4每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護；
13.5保持公共區(qū)域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的兩個工作日內(nèi)完成；照明設(shè)施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等）在兩天內(nèi)安排修復完成，其他故障5個工作日內(nèi)完成，保證樓道照明燈具90%能正常使用；墻面、頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或污損，應每1個月集中安排1次修補、除污步行梯、樓房散水等設(shè)施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每1個月集中1次進行維修；
13.6按照政府有關(guān)規(guī)定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求；
13.7對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府有關(guān)主管部門；
13.8小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標，保持小區(qū)各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。
物業(yè)管理制度5
第一條 采購
1、商場內(nèi)部維修需購買物品,相關(guān)物業(yè)主管應首先到現(xiàn)場查實并填報'請購單';相關(guān)品名、規(guī)格、型號、數(shù)量、報價、用途、用于位置等欄目需填寫清楚、完整;如需做布幅、廣告牌等其它廣告則應填報'廣告制作申請單'。如發(fā)現(xiàn)有謊報、虛報等不實現(xiàn)象,扣減經(jīng)辦人當月績效考核5分;
2、'請購單'應上報商場經(jīng)理審核簽字,若商場經(jīng)理未認真履行職責,隨意簽字,扣減當月績效考核10分;
3、經(jīng)商場經(jīng)理審核簽字,'請購單'報商場財務(wù)部定價(根據(jù)公司價單),500元以上金額由總經(jīng)理審核,500元以下200元以上金額由商場總監(jiān)審核,200元以下金額由商場經(jīng)理簽字即可購買;
4、購物程序完畢,商場經(jīng)理用備用金定專人購買,供貨單位由集團財務(wù)部采購指定,若另行購物發(fā)現(xiàn)有假冒商品,須立即退貨,若造成經(jīng)濟損失,則須查究相關(guān)人員責任;
5、購進商品由商場保管員建立實物收支臺帳,入庫后方能領(lǐng)用;
6、辦公用品由集團公司行政辦填報'請購單'統(tǒng)一購買、保管,若商場用則應指定專人領(lǐng)取。
第二條 費用報銷
1、商場財務(wù)應驗正發(fā)票,發(fā)票須與'購物單'各欄相符,財務(wù)人員還需到現(xiàn)場查實數(shù)量、使用情況,并在'購物單'上簽字確認;
2、報銷單上應有報銷人、商場經(jīng)理、驗收人簽字;
3、500元以上金額、數(shù)量大的商品須由集團財務(wù)部采購定價、購買并監(jiān)督入庫,使用,并在發(fā)票上簽字,各商場財務(wù)方能辦理報銷付款事宜;
4、付款報銷完畢,各商場財務(wù)室專人應在'物業(yè)費用登記表'上登記(登記表中備注欄應填清金額);
5、購買辦公用品,費用報銷參照以上條例執(zhí)行。
第三條 其它
為節(jié)省物業(yè)維修費用支出,商場經(jīng)理、物業(yè)主管在巡場工作中應重視商場內(nèi)卷簾門、電梯、線路、水管檢查,督促電工對以上物品常維護保養(yǎng)以延長其使用壽命。年終經(jīng)財務(wù)核算,若商場物業(yè)管理費未超出計劃,則按節(jié)約金額的10%作為商場節(jié)約獎發(fā)放。
物業(yè)管理制度6
�。ㄒ唬�、物業(yè)管理的前期介入，即從物業(yè)管理的角度對建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電空調(diào)、保安消防、辦公通訊、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議，并基于自身的物業(yè)管理經(jīng)驗對大樓物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)、崗位設(shè)置、人員培訓計劃、管理計劃、各崗位的工作流程和崗位責任制的制定。
（二）、前期物業(yè)管理的工作設(shè)施方式
自房產(chǎn)公司與物業(yè)管理公司簽訂前期參與管理協(xié)議生效之日起，物業(yè)公司負責組織專家成立專門的工作小組，針對廣場項目的具體問題提出有關(guān)的服務(wù)計劃，并按雙方認可的計劃書進行實施，定期派人員參加房產(chǎn)公司的重要工程會議，必要時應常駐房產(chǎn)公司。物業(yè)公司提供的意見和建議一般以文字材料為準，并要求有較強的時效性，合作雙方共同建立前期物業(yè)管理檔案。
（三）、物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理的內(nèi)容
1、通過對市場的調(diào)研和周邊樓宇的比較，提出廣場功能設(shè)計定位的建議。
2、按照廣場的市場定位，提出標準層樓面布局、不同結(jié)構(gòu)樓層的分配比例、管理用戶位置、設(shè)備安置位置設(shè)計建議和依據(jù)。
3、對整幢從結(jié)構(gòu)構(gòu)造，到材料選購、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝，從大樓的使用者和管理者的角度提出建議。
4、從實際出發(fā)，對原設(shè)計中可能存在的`缺項、漏項和最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補充建議和改進建議。
5、對大堂、商場、餐廳、設(shè)備層、控制室、管理辦公室的分布和布置等提出優(yōu)化改進的建議。
6、對廣場的配套部分，包括客戶的進出通道和車道、工具間等設(shè)置提出建議。
7、結(jié)合物業(yè)管理的實際經(jīng)驗、對xx廣場訂購的設(shè)施設(shè)備的型號、質(zhì)量、性能等提出參考意見，并配合房產(chǎn)公司進行驗收、包括；檢驗其是否符合國家有關(guān)標準要求；有無質(zhì)檢合格證；配件是否齊全；安裝是否平整；是否便于維修；各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確；運轉(zhuǎn)是否正常；輔機和工具是否安全。
8、對工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程提出意見和建議。
9、從實用性的角度對智能化設(shè)計提出補充和修正性建議。
10、協(xié)助業(yè)主做好驗收和接管工作，制定驗收表格，清點物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量。例如驗收工作內(nèi)容主要有；
�。�1）主體結(jié)構(gòu)；地基沉降不得超過規(guī)定要求允許的變形值，裂縫不能超過國際標準，外墻不得滲水；
�。�2）屋面和樓地面；各類屋面必須符合國家建筑設(shè)計表準的規(guī)定，排水暢通，無積水不滲漏，注意檢查裂縫、脫皮、起起砂現(xiàn)象。衛(wèi)生間和陽臺、廚房的地面不允許倒流水和滲漏；
（3）裝修；對門窗、玻璃、開門進行檢查；
�。�4）電氣：線路要求平整、順直、牢固，過強和聯(lián)接符合要求，支架和懸掛牢固，接觸良好，避雷裝置符合國家標準，各種電器運轉(zhuǎn)正常，噪聲振動不能超標，圖紙資料和記錄檔案材料一應齊全；
�。�5）水、衛(wèi)、消防、采暖管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴、漏、跑、冒現(xiàn)象。衛(wèi)生間、廚房間排水管應分設(shè)，出入采用陶管、塑料管；地漏、排水管接口不滲漏，管道排水流暢。消防設(shè)施應符合國家標準規(guī)定，并有消防部門檢驗合格證；
�。�6）附屬工程及其他：如室外排水系統(tǒng)的標高，窖井的設(shè)置，管道坡度、管位，化糞池等必須符合要求。另外，還包括場地清除、臨時設(shè)施與過渡房拆除清理完畢，相應市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應達到質(zhì)量要求。
11、自工程竣工前三個月起，物業(yè)公司即派出專門的管理班子著手為大樓的正式開業(yè)做準備工作，其中包括以下內(nèi)容：
�。�1）提出管理的財務(wù)預算，進行運營成本的測算和管理成本的測算；
�。�2）設(shè)計管理公司的組織機構(gòu)、制定人員編制、管理人員和部門設(shè)置；
�。�3）提交全套的管理方案，其中包括員工管理制度、員工守則、勞動條例、福利制度、獎懲條例、安全管理制度、員工培訓計劃；
（4）提交各崗位的制作范圍和責任制度，及工作流程；例如：總經(jīng)理、部門經(jīng)理、辦公室、后勤、保安消防、樓層管理、大堂服務(wù)、衛(wèi)生、綠化、工程維護等等；
�。�5）建立值班制度和檢查制度，設(shè)計緊急情況和突發(fā)事件處理規(guī)程；
（6）設(shè)計開辦費用計劃，協(xié)助房產(chǎn)公司落實采購任務(wù)，確保開業(yè)所需各類物資到位；
�。�7）協(xié)助房產(chǎn)公司組織開業(yè)慶典。
12、協(xié)助房產(chǎn)公司制定《租賃合同》、《管理公約》、《業(yè)主委員會章程》等文書條例，為住戶辦理入住手續(xù)。
13、代理房產(chǎn)公司辦理大樓保險，按房產(chǎn)公司要求代理協(xié)調(diào)與政府及其他相關(guān)部門的關(guān)系。
�。ㄋ模�、房產(chǎn)公司應盡的義務(wù)
1、房產(chǎn)公司應盡最大努力來配合前期物業(yè)管理工作的進行，及時為物業(yè)公司提供有關(guān)材料并清洗地表述其要求，盡最可能為物業(yè)公司工作提供方便。
2、房產(chǎn)公司在工程遇到具體問題或有與物業(yè)管理有關(guān)的問題，理應及時通知物業(yè)公司。
�。ㄎ澹�、付款方式
本規(guī)定所涉及的付款及其方式按雙方備忘錄承諾的形式支付。
物業(yè)管理制度7
1、為了保障公司員工在工作過程中的安全與健康，不斷改善員工的勞動條件，預防各類傷害事故的發(fā)生，根據(jù)國家、省、市有關(guān)規(guī)定結(jié)合公司實際情況，制定本制度。
2、公司各部門在經(jīng)營管理活動中，要認真執(zhí)行'安全第一，預防為主'的安全方針，全體員工必須牢固樹立'隱患重于明火，責任重于泰山'的思想觀念，為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適的'生活環(huán)境，為員工創(chuàng)造安全健康的工作環(huán)境。
3、各級管理人員在工作中，要認真貫徹執(zhí)行國家、省、市有關(guān)安全法律、法令、法規(guī)。
4、建立安全組織機構(gòu)，健全各級安全管理責任制，做到責任明確，制度落實。
5、編制安全工作年度計劃，將安全與工作同計劃、同布置、同檢查、同總結(jié)、同評比，把安全管理落到實處。
6、在工作過程中必須執(zhí)行安全管理方針和操作規(guī)程，當工作與安全發(fā)生矛盾時，工作應服從安全，作業(yè)人員對違背安全管理方針的指揮和部署有權(quán)拒絕執(zhí)行，并且及時向上級報告。
7、全體員工要支持安全管理人員工作，使之正確行使安全監(jiān)督、管理職責。
8、安全檢查
�。�1）安全檢查內(nèi)容：查思想、查管理、查隱患、查整改。
�。�2）安全檢查重點：工作條件、生產(chǎn)設(shè)備、作業(yè)規(guī)范管理、安全衛(wèi)生設(shè)施、工作人員的行為。
（3）安全檢查發(fā)現(xiàn)的不安全因素、不安全隱患應要及時整改，對重大隱患應制定可靠安全措施，限期解決。
9、員工在工作中應執(zhí)行安全衛(wèi)生規(guī)定，正確使用保護用品、用具，遵守勞動紀律，遵章指揮、遵章作業(yè)。
10、制定年度安全衛(wèi)生教育技術(shù)培訓計劃，要適時、宜人、內(nèi)容合理，方式多樣；組織實施力求嚴密、嚴謹、講求實效。
�。�1）安全知識教育：經(jīng)過教育使員工了解勞動過程中潛在的危險因素，并熟練掌握其防范措施。
�。�2）安全技術(shù)培訓：經(jīng)過培訓使員工掌握安全勞動技能，減少操作中的失誤。
（3）安全意識教育：經(jīng)過教育使員工在工作中自覺實施安全作業(yè)。
11、根據(jù)季節(jié)變化出現(xiàn)的作業(yè)環(huán)境、作業(yè)條件變化進行安全教育，增強安全觀念，控制人的不安全行為。
12、特殊工種作業(yè)人員、安全管理工作人員必須經(jīng)過有關(guān)部門進行安全技術(shù)培訓，經(jīng)過考試取得合格證方可上崗作業(yè)、工作。
13、管轄區(qū)內(nèi)建筑物必須堅固，如有損壞或危險征兆，應及時修理或采取有效措施。
14、電器設(shè)備
�。�1）電器設(shè)備和線路的絕緣必須良好，裸露帶電導體要設(shè)置安全屏護設(shè)施及明顯警告標志。
（2）電器設(shè)備金屬外殼必須根據(jù)技術(shù)條件，采取保護性接地或接零措施。
�。�3）在低壓電器、線路帶電作業(yè)時，應設(shè)專人監(jiān)護，使用絕緣手柄工具和絕緣勞動保護用品。
（4）使用手持電動工具，必須要有觸電保護器。
�。�5）在潮濕環(huán)境下使用行燈變壓器，電壓不得超過36伏特。在金屬容器內(nèi)使用行燈變壓器，電壓不能超過12伏特。
�。�6）設(shè)備和線路要符合規(guī)格，并要定期檢修。
15、進入檢查井、地溝作業(yè)前，要確認檢查井、地溝內(nèi)是否有異常情況，無異常情況方可進入。
16、發(fā)生傷亡事故或緊急中毒事故，應立即搶救受傷人員，保護事故現(xiàn)場，并及時向有關(guān)部門報告。
17、發(fā)現(xiàn)嚴重傷亡事故，公司應與有關(guān)部門組成聯(lián)合調(diào)查組，查清事故發(fā)生的經(jīng)過、原因、造成的經(jīng)濟損失，確定事故的性質(zhì)，由有關(guān)部門進行處理。
物業(yè)管理制度8
為保證客戶有一個舒適、優(yōu)雅、整潔、安全的環(huán)境，維護及樹立企業(yè)形象，每位物業(yè)管理人員都應把自身形象與企業(yè)形象溶為一體，嚴格履行本管理手冊所載各項條款，必須做到：
服務(wù)態(tài)度，文明禮貌；
服務(wù)行為，合理規(guī)范；
服務(wù)效率，及時快捷；
服務(wù)效果，完好滿意。
物業(yè)部負責客戶之管理和公共地方的`管理工作，在客戶事物方面，首要任務(wù)是推動客戶的教育，使他們進駐物業(yè)后明白要遵守公共規(guī)則、愛護公物、維護全體客戶合法權(quán)益、及促進客戶彼此間之睦鄰關(guān)系。而作為業(yè)主之代理人亦有必要解釋有關(guān)之設(shè)備及供應之能量，予客戶認識。此外，亦要讓客戶明了水電費收費方法、電梯和手扶電梯之數(shù)量及使用方法、空調(diào)設(shè)備及其供應時間，加時空調(diào)費及大廈提供之基本設(shè)施。另外，亦要解釋有關(guān)簽署租賃合同后，需要辦理之入住手續(xù)及退租程序等，編制成客戶手冊提供予客戶參考，繼而解釋裝修指南內(nèi)之規(guī)定，物業(yè)部亦要兼顧公共地方清潔、衛(wèi)生之維護及公共設(shè)施之養(yǎng)護，使管理能發(fā)揮其應有之功能。
物業(yè)管理制度9
1.0目的
規(guī)范綠化用物品的'管理,減少浪費,開源節(jié)流。
2.0適用范圍
綠化部物品管理。
3.0管理內(nèi)容
3.1根據(jù)每月采購計劃購買的綠化用物品經(jīng)公司庫管點驗入庫。
3.2助理根據(jù)需要將領(lǐng)出物品。對于可單人操作的工具,綠化員在公司庫管員處簽字領(lǐng)取,自己使用并妥善保管。
3.3領(lǐng)出后的肥料、農(nóng)藥、激素,以及非單人操作的工具或非常用工具,進入綠化部庫房,部門庫管員在《公用工具和物品領(lǐng)取登記卡》《綠化部庫房領(lǐng)用肥料明細表》、《綠化部庫房領(lǐng)用農(nóng)藥明細表》上進行登記核認。
3.4綠化員根據(jù)工作需要,向班組長申請領(lǐng)用相關(guān)物品,經(jīng)班長同意后在相關(guān)表格上簽字登記《綠化部庫房領(lǐng)用肥料明細表》、《綠化部庫房領(lǐng)用農(nóng)藥明細表》并在部門庫管員處簽字領(lǐng)取。
4.0相關(guān)文件
4.1《物業(yè)公司員工獎懲條例細則》。
5.0相關(guān)記錄
5.1《綠化部庫房領(lǐng)用農(nóng)藥明細表》
5.2《綠化部庫房領(lǐng)用肥料明細表》
6.0 相關(guān)附錄
6.1《綠化部臺帳》
6.2《公用工具和物品領(lǐng)取登記卡》
物業(yè)管理制度10
一、貫徹執(zhí)行黨和國家的各項財經(jīng)政策，法令和規(guī)章制度，貫徹執(zhí)行財政部門制定的具體會議制度和成本核算辦法，加強成本核算和管理。
二、科長按期組織編審財務(wù)計劃和會計決算報表，定期上報，對各項財務(wù)指標組織測定、分期考核，并協(xié)助領(lǐng)導和有關(guān)部門召開經(jīng)濟活動分析會，及時向領(lǐng)導提供本單位的經(jīng)濟活動情況，為領(lǐng)導當好參謀。
三、編制匯總財務(wù)會計報表，保證數(shù)字真實，內(nèi)容完整，賬表一致，在規(guī)定的時間內(nèi)及時呈報有關(guān)財務(wù)報表。
四、按財經(jīng)制度和成本開支范圍及費用標準復審原始憑證和編制記賬憑證，正確使用會計科目，按會計制度設(shè)置賬戶，及時正確地記賬、標賬、對賬、清賬。
五、嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和現(xiàn)金使用范圍，遵守銀行結(jié)算制度，現(xiàn)金銀行存款按時間順序逐筆登記，每日結(jié)出余額現(xiàn)金當日核對，銀行存款月終必須與銀行核對，做到日清月結(jié)。
六、現(xiàn)金管理不允許白條抵庫，不經(jīng)領(lǐng)導批準，不能擅自借款，票據(jù)（正規(guī)發(fā)票）報銷必須有領(lǐng)導簽字，經(jīng)會計審核后方可報銷。妥善保管有價證券和支票、結(jié)算憑證、空白收據(jù)和有關(guān)印章，確保財務(wù)工作安全運行。
七、各項經(jīng)費使用，按主管局規(guī)定的標準支出：
1、經(jīng)費中的.福利開支，由財會和辦公室提出，經(jīng)公司領(lǐng)導班子會研究，主管財務(wù)領(lǐng)導批準支出。
2、經(jīng)費中的公務(wù)費、辦公費、郵電費、水電費、公用取費、旅差費、油料費、修理費、招待費和業(yè)務(wù)費、印刷費、復印費、會議費等由財務(wù)核算，主管領(lǐng)導批準支付。
八、財務(wù)人員要認真執(zhí)行《會計條例》，嚴格財務(wù)制度，嚴密審批手續(xù)，財務(wù)要事及時向領(lǐng)導匯報，做到領(lǐng)導心中有數(shù)。
物業(yè)管理制度11
一、物業(yè)管理制度
�。ㄒ唬┌踩氊�
1、嚴格執(zhí)行公司的各項管理制度；
2、負責制定各項安全護衛(wèi)職責制度，根據(jù)實際情況進行指導和檢查，對公司管理區(qū)域?qū)嵤┌踩O(jiān)督；
3、負責小區(qū)消防設(shè)施的監(jiān)護和公共服務(wù)場所安全防范的督察；
4、做好公司管理區(qū)域內(nèi)的管理工作，涉及違法案件的及時移交派出所，業(yè)務(wù)上自覺接受派出所指導；
5、查處公司管理區(qū)域內(nèi)因員工玩忽職守而發(fā)生的治安、刑事案件和火災事故；
6、建立健全和管理好系統(tǒng)檔案資料；
7、抓好護衛(wèi)隊思想政治教育和業(yè)務(wù)技能培訓；
8、做好新接物業(yè)護衛(wèi)工作人員的崗位設(shè)置和物品配備的統(tǒng)籌策劃工作；
9、完成領(lǐng)導交辦的其他任務(wù)
�。ǘ┳o衛(wèi)崗位職責
1、護衛(wèi)員上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩戴統(tǒng)一的工號，儀容嚴整；
2、糾正違章時必須先敬禮，做到文明服務(wù)，禮貌待人；
3、。上崗時要認真檢查設(shè)備、設(shè)施，認真做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素應立即查明情況，排除險情，并及時報告領(lǐng)導，確保小區(qū)的安全；
4、堅守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要勇于與之斗爭并設(shè)法將其抓獲；
5、熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，預防案件、事故發(fā)生，力爭做到萬無一失；
6、愛護設(shè)施設(shè)備、公共財物，對小區(qū)的一切設(shè)施、財物不得隨便移動及亂用；
7、熟悉小區(qū)的消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進行處理；
8、值班時間，對崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要及時認真處理，并作好記錄；
9、熟悉小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施情況，巡查、登記公共設(shè)施完好及損壞情況；
10、嚴格執(zhí)行交接班制度，認真做好交接記錄；
11、對進入小區(qū)內(nèi)的可疑人員、可疑車輛要進行盤問和檢查；
12、對進入小區(qū)內(nèi)的陌生車輛要進行登記；
13、對發(fā)生在護衛(wèi)區(qū)的刑事案件或治安案件，有保護現(xiàn)場、保護證據(jù)、維護秩序及提供請客的職責；
14、熟悉本管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主的基本情況；
15、認真完成領(lǐng)導交辦的其他任務(wù)。
�。ㄈ╅T崗、巡邏崗位職責
1、24小時嚴密監(jiān)視護衛(wèi)對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象及時處置，必要時相領(lǐng)導報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢；
2、掌握業(yè)主的來客動態(tài)，維護小區(qū)秩序；
3、嚴格執(zhí)行來客登記制度，對身份不明無任何證件、形跡可疑者，應禁止其入內(nèi)；
4、熟悉小區(qū)內(nèi)住戶的基本情況；
5、做好執(zhí)勤記錄，接班人員未上崗，不準下崗，嚴格執(zhí)行交接班制度，做到交接清楚，職責明確；
6、嚴格執(zhí)行24小時巡邏制度；
7、對于進入小區(qū)的各類人員，必須認真進行驗證登記方可放行；
8、對于進入小區(qū)內(nèi)的陌生車輛認真登記方可進入。
二、物業(yè)管理的目標
所謂物業(yè)管理，是指經(jīng)營人受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托，按照國家法律和合同契約的規(guī)定，對被委托的物業(yè)行使管理權(quán)，以經(jīng)濟手段管理物業(yè)，并運用現(xiàn)代管理科學，先進的維護養(yǎng)護技術(shù)和先進的服務(wù)手段，為物業(yè)所有人或使用者提供綜合的、優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，以滿足使用者不同層次的`需求，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟效益。
對物業(yè)實行企業(yè)化、經(jīng)營化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實現(xiàn)物業(yè)的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。具體來說，是為了實現(xiàn)下述目標：
創(chuàng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境；
發(fā)揮物業(yè)最大的使用價值；
使物業(yè)盡可能保值、增值。
三、物業(yè)管理涉及的組織
1、業(yè)主大會
業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。業(yè)主大會則是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。
按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會必須有超過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
業(yè)主大會的職權(quán)包括：
選舉、罷免管委會的組成人員。
監(jiān)督管委會的工作。
聽取和審查管委會的工作報告。
決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項。
修改業(yè)主公約。
改變和撤銷管委會不適當?shù)臎Q定。
批準管委會章程。
2、管委會
管委會是物業(yè)管理委員會的簡稱，是在房地產(chǎn)行政主管部門指導下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。
3、物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理。
物業(yè)管理制度12
第一章總則
第1條為加強對企業(yè)物業(yè)項目的拓展管理，擴大企業(yè)影響力，增加企業(yè)利潤，特制定本制度。
第2條本制度適用于物業(yè)項目拓展時的管理事項。
第二章拓展的基本要求
第3條市場拓展人員需要定期制訂物業(yè)項目市場調(diào)查計劃，收集可進行拓展的物業(yè)項目。
第4條市場拓展人員收集物業(yè)項目信息時，需要重點關(guān)注客戶或他人主動推介的物業(yè)項目。
第5條有下列情形之一的物業(yè)項目需要提請公司審核，以確認是否作為目標項目。
1、綜合樓（高層）面積少于20 000平方米，小區(qū)（多層）面積少于50 000平方米的項目。
2、物業(yè)管理費用過低的項目。
3、業(yè)主委員會因非原則問題與前物業(yè)公司糾纏不清的項目。
4、維修基金不足或不到位的項目（限于成熟小區(qū)）。
5、物業(yè)管理配套設(shè)施不全，后續(xù)管理需要投入大量資金的項目。
6、檔次過低的項目。
7、曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次曝光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開發(fā)商的項目。
8、開發(fā)商或大產(chǎn)權(quán)主超過兩家的項目。
9、公司資源配置達不到客戶要求的項目。
第6條市場拓展人員確定目標項目后，需要對其進行詳盡的調(diào)查，調(diào)查時需要注意以下兩個方面。
1、要從多方面盡可能掌握項目信息，了解開發(fā)商的`實力和主要目標。
2、需要盡量了解競爭對手的強項、弱勢，取長補短。
第7條市場拓展人員確定意向性目標后，需要上報部門經(jīng)理審核，由其組織人員進行現(xiàn)場考察，調(diào)查真實數(shù)據(jù)，為物業(yè)管理方案的制定奠定基礎(chǔ)。
第8條市場拓展人員在物業(yè)項目拓展時所制定的物業(yè)項目管理方案應包括以下內(nèi)容。
1、本企業(yè)簡介。
2、項目管理機制架構(gòu)。
（1）提高管理服務(wù)水平的新設(shè)想。
（2）擬采取的管理方式、工作計劃和物資裝備情況。管理方式包括但不限于內(nèi)部管理架構(gòu)、激勵機制、監(jiān)督機制、自我約束機制、信息反饋處理機制等；
工作計劃包括管理用房、器械、交通工具、通信設(shè)備、安全防范裝備及辦公用品等。
�。�3）管理人員的配備與培訓。
3、對于物業(yè)項目的前期介入，須制訂相應的實施方案，列明前期人員、工作方式和工作內(nèi)容等。
4、經(jīng)費收支預算，包括收入項目和支出項目預算。（其中有文件規(guī)定的按文件規(guī)定執(zhí)行，無文件規(guī)定的按市場價測定，同時應列出年度盈虧情況測算和增收節(jié)支措施。）
5、物業(yè)項目的維修、養(yǎng)護和管理。
�。�1）機電設(shè)備設(shè)施的管理
制定詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、期等定期保養(yǎng)檢修以及日常維修計劃、方案和標準；制定各類應急方案；制定詳盡的設(shè)備設(shè)施經(jīng)濟運行方案，保證設(shè)備設(shè)施高效、經(jīng)濟地運行。
�。�2）物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施
根據(jù)房屋各部分的使用年限和房屋本體維修基金的建立情況，提出對房屋各部分的定期維護和日常維修計劃、方案及標準。根據(jù)公共設(shè)施的使用年限和公共設(shè)施公共設(shè)施專用基金的建立情況，提出公共設(shè)施的定期維護和日常維護計劃、方案及標準。
（3）各項管理指標的承諾及為完成承諾指標采取的措施
各項管理指標，包括房屋及配套設(shè)施完好率，房屋急修及時率、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率、綠化完好率，停車庫完好率，公共設(shè)施設(shè)備完好率，主要機電設(shè)備完好率、治安案件發(fā)生率，火災發(fā)生率，有效投訴處理率，管理人員專業(yè)培訓合格率，業(yè)主滿意率及其他相關(guān)指標等內(nèi)容。以上各項指標均須注明有關(guān)規(guī)范標準依據(jù)、計算測定依據(jù)以及承諾所采取的措施。
6、管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理。
�。�1）管理規(guī)章制度包括公眾制度，單位內(nèi)部崗位責任制，管理維護運作制度及標準，管理人員考核制度及標準等內(nèi)容。
�。�2）檔案包括竣工驗收資料、房屋的單體竣工圖、物業(yè)使用人檔案、裝修管理檔案、維修檔案、巡視記錄、運行檔案、投訴與回訪記錄等。
7、公共秩序的維護
結(jié)合項目的具體情況和環(huán)境特點，提供有效的維持物業(yè)管理區(qū)域公共安全及周圍秩序的方案，對消防、公共安全等方面的突發(fā)性事件有應急預案。
8、保潔服務(wù)
根據(jù)項目的特點和實際情況，制訂合理的公共區(qū)域日常保潔、蟲害消殺、垃圾處理的工作計劃及區(qū)域工作標準、規(guī)程等。
9、綠化養(yǎng)護管理
根據(jù)項目的特點和實際情況，制定合理的綠化養(yǎng)護方案、區(qū)域工作標準及防止損壞植物的預防性措施。
10、社區(qū)文化便民服務(wù)
包括社區(qū)文化建設(shè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。
第9條拓展的物業(yè)項目若以顧問的方式參與，所確定的物業(yè)管理方案應包括以下基本內(nèi)容。
1、項目的物業(yè)管理策劃。
2、項目物業(yè)管理顧問服務(wù)范圍及內(nèi)容。
3、項目物業(yè)管理制度建設(shè)顧問服務(wù)。
4、項目物業(yè)管理顧問模式及顧問酬金。
5、項目物業(yè)管理主要顧問人員簡介。
第三章市場拓展談判及合同簽訂
第10條市場拓展人員進行物業(yè)項目的市場拓展時，針對目標物業(yè)項目的談判內(nèi)容包括以下幾個方面。
1、物業(yè)管理辦公用房及員工宿舍的面積。
2、物業(yè)辦公用品及管理工具、用具的購置。
3、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)備設(shè)施（包括交通標志、樓號門牌標識、安全防護欄、保安崗亭、出入口道閘、樓層垃圾桶等）是否齊備。
4、房屋交付使用后保修期內(nèi)的返修及費用問題。
5、前期介入的費用標準。
6、項目入住后，小區(qū)入住率在50%以下時公用水、電費的分攤方法。
第11條顧問項目的談判內(nèi)容應根據(jù)開發(fā)商的主要需求確定本企業(yè)所提供的方式，包括駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項管理。
第12條物業(yè)項目市場拓展談判中的報價標準應依據(jù)項目類型、規(guī)模、市場行情及開發(fā)商的目的、要求等因素采取不同的價格策略。
第13條物業(yè)項目市場談判中的注意事項。
1、談判中，如對方提出的要求與法律相悖或因企業(yè)自身能力原因而不能接受時，應直接提出，以免日后發(fā)生爭議，不能委曲求全，使企業(yè)陷入被動。
2、談判人員不得徇私舞弊，損壞企業(yè)利益。
3、談判中所確定的內(nèi)容必須細致，尤其是在企業(yè)的義務(wù)、費用標準等方面，不得留有漏洞。
第14條市場拓展人員應根據(jù)談判內(nèi)容擬定相關(guān)合同，合同內(nèi)容不得超出談判范圍，擬訂的合同應報部門經(jīng)理、法律顧問及總經(jīng)理審批。
第15條企業(yè)與開發(fā)商或委托方簽訂合同后，市場拓展人員需要根據(jù)開發(fā)商的要求制訂相關(guān)工作計劃，經(jīng)部門經(jīng)理審批后實施。
第四章附則
第16條本制度由市場發(fā)展部制定、修改及解釋。
第17條本制度經(jīng)總經(jīng)理審批同意后，自頒布之日起實施。
物業(yè)管理制度13
1.目的
規(guī)范項目鑰匙管理工作,確保鑰匙的清晰、完整。
2.業(yè)務(wù)范圍
業(yè)戶委托鑰匙、空房鑰匙、返修鑰匙的管理(項目入住及日常管理階段)。
3.職責
3.1管理處經(jīng)理負責監(jiān)督客服組鑰匙日常使用和管理情況,業(yè)戶封存鑰匙啟用的審批。
3.2客服負責人負責業(yè)戶長期存放鑰匙的保管及日常管理。
3.3客服組負責業(yè)戶委托管理鑰匙、空房鑰匙(未售出房屋及未辦理入住)及返修鑰匙的保管及日常管理。
4.工作程序
4.1業(yè)戶委托長期保管的鑰匙
(1)業(yè)戶委托物業(yè)公司長期代為保管其房間鑰匙以備出租看房或應急之用時,應由客服組負責核對確認后進行保管,客服組應設(shè)立專門地點存放業(yè)戶委托客服組保管的鑰匙(鑰匙柜應加鎖、專人管理),同時填寫《業(yè)戶鑰匙寄存登記表》。
(2)業(yè)戶委托物業(yè)公司長期代為保管的鑰匙由客服組負責人親自管理或指定專人管理。
(3)業(yè)戶因某種原因需更換門鎖,應及時將新更換的門鎖鑰匙送客服組保存,原鑰匙由業(yè)戶收回。由于未及時交送備用鑰匙而引起的一切責任由各業(yè)戶自行承擔,但客服組必須催促業(yè)戶及時交送備用鑰匙。
(4)如果其他部門由于特殊原因(如火災、水浸、燃氣泄漏等緊急避險)需動用業(yè)戶委托客服組保管的鑰匙,需要經(jīng)客服組負責人及項目經(jīng)理批準,并及時與業(yè)戶取得聯(lián)系,說明情況,在《值班日志》上登記電話通知時間(準確到分鐘),同時在《客服鑰匙使用登記表》上登記(緊急情況下可后補手續(xù)),使用完畢后及時送回客服組存放。業(yè)戶寄存鑰匙的管理原則是'誰管理、誰負責',鑰匙保管人必須跟蹤整個鑰匙借出管理過程和填寫《客服鑰匙使用登記表》,并負責鑰匙回收,同時必須將業(yè)戶寄存鑰匙借出的情況詳細、完整填寫在《值班日志》上。
(5)非業(yè)戶本人領(lǐng)取業(yè)戶鑰匙時,客服組必須核實鑰匙領(lǐng)取人的身份,如保姆、小時工需憑出入證領(lǐng)取鑰匙,業(yè)戶家屬或代理人需憑身份證或業(yè)戶委托書領(lǐng)取鑰匙(客服組需保留領(lǐng)取人身份證復印件或委托書原件),然后與業(yè)戶取得聯(lián)系,說明情況經(jīng)其同意后,方可辦理相關(guān)手續(xù),并在《值班日志》上登記電話問詢時間(準確到分鐘)。
(6)借出鑰匙數(shù)、樓/房號必須與收回的數(shù)量、樓/房間號相符合,如發(fā)現(xiàn)鑰匙借出與收回不符或造成鑰匙丟失,將追究當事人的責任。
(7)鑰匙管理人員每天必須對鑰匙進行一次清點,發(fā)現(xiàn)問題及時向負責人匯報。
(8)當接到丟失或損壞鑰匙報告時,客服組負責人應馬上請示管理處經(jīng)理,然后與業(yè)戶聯(lián)系,征得同意后,采取補配鑰匙或換鎖措施,并在解決過程中做好有效防護措施,確保遺失鑰匙業(yè)戶房屋的安全。丟失或損壞鑰匙的處理必須在當天下班前解決,并將經(jīng)過清楚地記錄在《值班日志》上。
(9)如業(yè)戶暫時需管理公司保存的鑰匙(如轉(zhuǎn)交小時工或親屬),應由客服負責人指定專人保管和轉(zhuǎn)交,并填寫《業(yè)戶鑰匙寄存登記表》。(在鑰匙保存過程中,要求及規(guī)范同上)
(10)如客服負責人休假期間,需將業(yè)戶寄存鑰匙委托專人負責管理,鑰匙管理人應履行客服組負責人保管鑰匙的相應職責。
4.2空房鑰匙管理
(1)空房鑰匙由客服組負責人指定專人管理。
(2)空房鑰匙需單獨存放并上鎖。
(3)建立《客服鑰匙明細登記表》。
(4)由于空房需定期清掃或設(shè)備檢查,故空房鑰匙的使用同樣需要做記錄,填寫《客服鑰匙使用登記表》。
(5)借出的鑰匙必須在當天下班前收回,如的確不能按時收回,鑰匙管理人員應將原因報告客服組負責人,并跟進鑰匙使用過程直至將鑰匙收回。
(6)借出鑰匙數(shù)、樓/房號必須與收回的數(shù)量、樓/房間號相符合,如發(fā)現(xiàn)鑰匙借出與收回不符或造成鑰匙丟失,將追究當事人的責任。
(7)如發(fā)生鑰匙丟失,應及時報告客服組負責人。
(8)當接到丟失或損壞鑰匙報告時,客服組負責人應馬上請示管理處經(jīng)理,采取補配鑰匙或換鎖措施,并將經(jīng)過清楚地記錄在《值班日志》上。
(9)沒有客服組負責人的批準,任何人不得復配空房鑰匙。
4.3返修鑰匙管理
(1)業(yè)戶返修鑰匙由客服組負責人指定專人管理。
(2)返修鑰匙需單獨存放并上鎖,建立《客服鑰匙明細登記表》。
(3)業(yè)戶領(lǐng)取返修鑰匙,客服組應核實業(yè)戶身份,并填寫《返修鑰匙領(lǐng)取登記表》做好記錄。非業(yè)戶本人領(lǐng)取業(yè)戶鑰匙時,客服組必須核實鑰匙領(lǐng)取人的身份,如業(yè)戶家屬或代理人需憑身份證或業(yè)戶委托書領(lǐng)取鑰匙(客服組需保留領(lǐng)取人身份證復印件或委托書原件),然后與業(yè)戶取得聯(lián)系,說明情況經(jīng)其同意后,方可辦理相關(guān)手續(xù),填寫《返修鑰匙領(lǐng)取登記表》,并在《值班日志》上登記電話問詢時間(準確到分鐘)。
(4)如施工返修單位借用鑰匙維修,客服組必須核實、確認借用人身份后(有開發(fā)商的證明確認材料),方能辦理借用手續(xù),填寫《客服鑰匙使用登記表》。
(5)借出的`鑰匙必須在當天下班前收回,如的確不能按時收回,鑰匙管理人員應將原因報告客服組負責人,并跟進鑰匙使用過程直至將鑰匙收回。
(6)借出鑰匙數(shù)、樓/房號必須與收回的數(shù)量、樓/房間號相符合,如發(fā)現(xiàn)鑰匙借出與收回不符或造成鑰匙丟失,將追究鑰匙發(fā)放人的責任。
(7)如發(fā)生鑰匙丟失,應及時報告客服組負責人。
(8)當接到丟失或損壞鑰匙報告時,客服組負責人應馬上請示管理處經(jīng)理,然后與業(yè)戶聯(lián)系,征得同意后,采取補配鑰匙或換鎖措施,并在解決過程中做好有效防護措施,確保遺失鑰匙業(yè)戶房屋的安全。丟失或損壞鑰匙的處理必須在當天下班前解決。
4.4注意事項
(1)業(yè)戶委托保管的鑰匙
�、贅I(yè)戶封存鑰匙需由業(yè)戶本人將鑰匙親手裝入信封,在封口處簽名,并協(xié)助業(yè)主填寫《業(yè)戶鑰匙寄存登記表》。
�、谖唇�(jīng)客戶批準,不得隨意將業(yè)戶封存鑰匙啟封或交予他人使用。
�、鄯菢I(yè)戶本人如需使用業(yè)戶封存鑰匙,必須經(jīng)該業(yè)戶同意后方可使用,否則一律不借用。
④凡領(lǐng)用業(yè)戶封存鑰匙,均應認真詳細填寫,以備存查。
�、萑缬鐾话l(fā)事件,須與該業(yè)戶聯(lián)系確認,方可使用業(yè)戶封存鑰匙。進入業(yè)戶房間必須兩人以上,并做好記錄工作。
⑥凡經(jīng)啟用的業(yè)戶封存鑰匙,均需由業(yè)戶重新簽字封存。
�、邔λ袠I(yè)戶封存鑰匙必須從嚴管理,采取必要措施防止業(yè)戶封存鑰匙丟失,做到誰值班誰負責的崗位責任制。
(2)鑰匙管理的原則
�、偎需�匙
明細應建立電子版,并及時進行更新。
�、谌胱‰A段,如返修鑰匙使用情況較多,務(wù)必將使用情況填寫清楚。如業(yè)戶將返修鑰匙領(lǐng)走(無論是返修結(jié)束或其他原因)均要在《返修鑰匙領(lǐng)取登記表》上簽字。
5.記錄
5.1《業(yè)戶鑰匙寄存登記表》
5.2《客服鑰匙使用登記表》
5.3《客服鑰匙明細登記表》
物業(yè)管理制度14
企業(yè)要堅持以人為本的原則,建立新型管理機制,各崗位競爭上崗,實行考核,倡導危機意識和競爭意識,堅持持續(xù)有效地員工培訓與考核,培訓是管理之根本,是提高員工素質(zhì),確保管理質(zhì)量的重要因素。進駐前的強化培訓和在職員工的培訓相結(jié)合,管理維修人員100%持證上崗,同時輔以考核措施,使員工在服務(wù)觀念,專業(yè)技能和基礎(chǔ)知識方面打好基礎(chǔ)。再推行目標管理,把總目標分解到班組,使班組到員工個人明確自己的分項目標,共同參與管理,人人肩上有指標,使總體目標得以實現(xiàn)。
1.培訓目的
通過系統(tǒng)的分階段、分層次培訓,使員工在掌握本崗位管理服務(wù)操作技能的基礎(chǔ)上,致力提高員工的業(yè)務(wù)能力、管理服務(wù)水平和綜合文化素養(yǎng),強化服務(wù)意識,熱愛本職工作,從而造就一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)技術(shù)過硬、服務(wù)熱情周到的員工隊伍。
2.培訓項目
1)入職培訓。
時間要求:入職當天,共2課時。
培訓內(nèi)容:
a)公司簡介
b)物業(yè)概況
c)公司人事及福利政策(包括該員工工種、工作性質(zhì)、工作時間、工資標準、計算方法、發(fā)放時間及享受各 類節(jié)假日福利待遇等)
d)《員工手冊》
e)公司紀律要求及規(guī)章制度(包括作息時間、宿舍管理、員工食堂、請銷假制度、工服和工牌管理、儀容儀表、本崗位的職責、規(guī)章及質(zhì)量標準等)
培訓方式:介紹、答疑
培訓人:各部門主管、班長
考試考核:一周后由主管領(lǐng)導以提問方式進行考核
2)上崗培訓:
時間要求:三個月試用期,共24課時
培訓內(nèi)容:
a)公司企業(yè)文化
b)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)
c)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識
d)物業(yè)管理基本法規(guī)
e)操作和服務(wù)中的禮儀禮節(jié)
f)本部門工作手冊
g)如何處理業(yè)主投訴
h)安全、消防常識
培訓方式:集中授課(4人以上)、單獨輔導及自學(4人以下)
培訓人:公司相關(guān)培訓教員
考試考核:入職三個月后,對入職培訓和上崗培訓內(nèi)容進行書面考試,然后進行轉(zhuǎn)正考核綜合鑒定,決定去留。
3)在職培訓:
管理層及管理中心員工在職培訓
時間要求:全年,共50課時。
培訓內(nèi)容:
服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識
物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)
發(fā)生緊急事件的初步處理技巧
工作中疑難問題及投訴的處理技巧
酒店式物業(yè)管理特色服務(wù)的內(nèi)容
物業(yè)管理法規(guī)知識
各工作崗位的職責和操作流程
現(xiàn)代企業(yè)管理的督導與溝通方式
培訓方法:集中授課
培訓人:公司經(jīng)理、培訓教員
考試考核:年終書面考試,同時做年度考核鑒定。
(2)維修人員在職培訓:
時間要求:全年共70課時
培訓內(nèi)容:
服務(wù)業(yè)的.禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識
物業(yè)管理基礎(chǔ)知識
機電設(shè)備的養(yǎng)護和維修知識
維修工作技巧及緊急事故的處理方法
消防安全及消防設(shè)備的養(yǎng)護和維修知識
f);物業(yè)管理法規(guī)
g) 物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)
培訓方法:集中授課。
培訓人:維修中心主管、班長
考試考核:年終書面考試,同時做年度考核鑒定。
(3)保安人員在職培訓:
時間要求:全年,共70課時。
培訓內(nèi)容:
服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識
物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)
安全保衛(wèi)工作知識
物業(yè)管理知識及有關(guān)法律法規(guī)
發(fā)生緊急事件的初步處理技巧
工作中疑難問題及投訴的處理技巧
專業(yè)技能培訓
模擬消防實戰(zhàn)演習
培訓方法:集中授課或訓練
培訓人:保安主管、隊長及班長
考試考核:專業(yè)技能考核每季度一次,消防演習每半年一次,書面知識考試年終進行,同時進行年度考核鑒定。
(4)保潔員/綠化工在職培訓
時間要求:全年,共70課時。
培訓內(nèi)容:
服務(wù)業(yè)的禮節(jié)、禮貌及服務(wù)意識
物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)
清潔用具和清洗用品的使用方法
綠化工具和除草、施肥的操作方式
花草的修剪及病蟲害的防治
各崗位職責
各崗位工作流程
安全知識
培訓方法:集中授課
培訓人:保潔主管、班長
考試考核:年終書面考試,同時進行年度考核鑒定。
3.外派培訓:
選送在崗員工或有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工到相關(guān)行政部門舉辦或指定的培訓班進行培訓取證。
其外培項目:
物業(yè)管理上崗資格培訓班
部門經(jīng)理培訓班
物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓班
iso9000內(nèi)審員培訓
消防上崗資格培訓
4.培訓質(zhì)量檢驗標準
新員工必須在三個月試用期內(nèi)通過入職培訓、上崗培訓才能轉(zhuǎn)為正式員工,培訓不少于26課時,(每課時為1小時)。
在崗作業(yè)層員工每年必須參加在職培訓不少于70小時,才能通過年終考評。
在崗管理層員工每年需參加在職培訓不少50小時,才能通過年終考評。
員工轉(zhuǎn)崗,必須參加轉(zhuǎn)崗培訓24小時,才能通過年終考評。
凡書面考試不合格者,給予一次補考機會,補考不合格者勸退,年度考核鑒定不合格者辭退。
管理層和從事特種作業(yè)的員工必須持證上崗。
物業(yè)管理制度15
一、凡是校區(qū)范圍內(nèi)所有人員,均須遵守本規(guī)定。
二、搞好校區(qū)綠化是全體居住人員及過往行人應盡的責任和義務(wù),要樹立'愛護綠化、講究文明'的社會風尚。
三、設(shè)立專業(yè)綠化養(yǎng)護班組,對校區(qū)范圍內(nèi)的.綠化,苗木進行管理、培植,負有美化校區(qū)的責任。
四、嚴禁毀壞花木,踏草坪。嚴禁在綠化地內(nèi)堆收物品,踢足球,打羽毛球,不得任意開挖綠化地,停放自行車、人力車、助動車、摩托車。嚴禁在樹上拉繩、晾曬衣服被褥。裝修要文明施工,不準在綠化地帶丟放建筑垃圾。
五、嚴禁在樹木、綠化地帶內(nèi)設(shè)置各種廣告標語牌,未經(jīng)同意,不準在綠化帶空地上設(shè)管線,遷移和損壞樹木,花草。
六、提倡增設(shè)校區(qū)景觀。陽臺盆景要有保護架等安全措施。嚴禁樓上向下亂扔雜物、潑污水等不文明行為,對教育無效者除責令清掃干凈外,并上報有關(guān)部門處理。
七、嚴禁偷、摘花草,轎車、出租車禁止駛?cè)氩萜骸?/p>
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