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2025房地產(chǎn)估價師房屋估價方法復習講義
價行業(yè)面臨著新的機遇和挑戰(zhàn),其中核心的挑戰(zhàn)在于對房地產(chǎn)估價師的管理上。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師房屋估價方法復習講義，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師房屋估價方法復習講義 1
一、居住房地產(chǎn)估價(分普通住宅、高檔公寓、別墅)
1、影響居住房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素：交通條件、生活服務設施、教育配套設施、環(huán)境質(zhì)量、治安環(huán)境、城市大配套設施條件、人文環(huán)境等。
2、影響居住房地產(chǎn)價格的個別因素：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級、裝修、設施與設備、質(zhì)量、朝向與樓層、戶型、產(chǎn)權(quán)情況。
3、各種類型的居住房地產(chǎn)區(qū)域影響因素不同，估價時還要考慮政策性的影響。高層住宅通常是樓層越高價值越大。
二、商業(yè)房地產(chǎn)估價(含餐飲)
1、商業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點。
①經(jīng)營內(nèi)容多。不同的經(jīng)營內(nèi)容(或不同的用途)一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對經(jīng)營內(nèi)容不同的各部分房地產(chǎn)采用不同的資本化率。
�、谵D(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，因此在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。避免有的估價委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)所有人的身份委托估價。注意轉(zhuǎn)租的合法性。
�、垩b修高檔而復雜。有些地方，買下或租下別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉(zhuǎn)租估價等過程中，要考慮到這種因素。
2、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素：繁華程度、交通條件(公交通達度、交通便捷度)。
3、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要個別因素：臨街狀況、內(nèi)部格局(分割出租的，要有一定的空間間距)、樓層、面積(不宜太大也不宜太小)、裝修、轉(zhuǎn)租的可能性(轉(zhuǎn)租將影響投資商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的'價值)。
4、餐飲房地產(chǎn)估價：搜集包間數(shù)、座位數(shù)、就餐次數(shù)、人均消費額等;經(jīng)營成本：保險費、成本、工資、應扣除特色引起的商業(yè)壟斷收益。
房地產(chǎn)估價師考試高頻考點
由于在房地產(chǎn)交易市場中時常出現(xiàn)假房產(chǎn)證，導致買房人權(quán)益受損害，因此，國務院 幾部委采取了統(tǒng)一印制房產(chǎn)證的管理措施，規(guī)定房產(chǎn)證由指定廠家印制，房產(chǎn)證像貨幣一樣有水印圖案，有防偽底紋等等。這些措施可能會減少假房產(chǎn)證的危害，但審判實踐中應特別注意與這些措施有關的一些問題。
要判斷房產(chǎn)證的真假，首先必須明確兩點：
(1)按國務院幾部委規(guī)定統(tǒng)一印制的，是房產(chǎn)證的證書用紙，而不是有法律效力的房產(chǎn)證。一個書面憑證是否成為有效的房產(chǎn)證，完全不在于證書用紙的印制行為，而在于有權(quán)登記機關的發(fā)放行為。
(2)判斷真假房產(chǎn)證的惟一標準，不是房產(chǎn)證上的水印圖案或防偽底紋，而是房地產(chǎn)登記機關的印鑒。只要房產(chǎn)證上登記機關的印鑒是真的，即使沒有使用統(tǒng)一印制的帶有水印圖案或防偽底紋的證書用紙，該房產(chǎn)證也是真的;只要房產(chǎn)證上登記機關的印鑒是假的，即使使用了統(tǒng)一印制的帶有水印圖案或防偽底紋的證書用紙，該房產(chǎn)證也是假的。所以，幾部委采取統(tǒng)一印制房產(chǎn)證的措施，反倒在一定程度上有可能誤導真假房產(chǎn)證的判斷依據(jù)，使人們誤以為有水印圖案或防偽底紋的房產(chǎn)證才是真的房產(chǎn)證，而忽略了判斷房產(chǎn)證真假的惟一依據(jù)就是登記機關的印鑒。
房地產(chǎn)估價師房屋估價方法復習講義 2
一、房地產(chǎn)價格的含義
人們對價格有多種定義和解釋，其中最典型的是以下兩種：①價格是為獲得一種商品或服務所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付。②價格是商品價值的貨幣表現(xiàn);價值是凝結(jié)在商品中的一般的無差別的人類勞動或抽象的人類勞動。
上述兩種價格定義，第一種講的是"現(xiàn)象"，第二種講的.是"本質(zhì)"。由于房地產(chǎn)估價主要是從現(xiàn)象上把握房地產(chǎn)價格的"量"而不是"質(zhì)"，所以房地產(chǎn)價格可以定義為：和平地取得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價--貨幣或?qū)嵨�、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。在現(xiàn)今市場經(jīng)濟社會，房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物等非貨幣形式來償付，如以房地產(chǎn)作價出資入股換取技術(shù)、設備等。
二、房地產(chǎn)價格的形成條件
房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品一樣，之所以有價格(價值)，是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求，即必須同時具有有用性、稀缺性和有效需求。
(一)有用性
一種物品有用，是指它能夠滿足人們的某種需要，如水可以解渴，糧食可以充饑，住宅可以居住。房地產(chǎn)如果沒有用，人們就不會產(chǎn)生占有它的要求或欲望，更談不上花錢去購買或租賃它，因此就不會有價格。
(二)稀缺性
一種物品稀缺，是指它的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。因此，說一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價就不能得到，是相對缺乏，不是絕對缺乏。
(三)有效需求
人們對一種物品有需求，是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。僅有需要而無支付能力(即想買但沒有錢)，或者雖然有支付能力但不需要(即有錢但不想買)，都不能使購買行為發(fā)生，從而不能使價格成為現(xiàn)實。例如，對于一套總價為100萬元的住房，甲、乙、丙、丁四個家庭中，甲家庭雖然需要，但是買不起;乙家庭雖然買得起，但是不需要;丙家庭既不需要，也買不起;丁家庭既需要，也買得起。在上述情形中，只有丁家庭對該套住房有需求。因此，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。當然，房地產(chǎn)由于既是一種可以滿足生產(chǎn)、生活需要的生產(chǎn)要素或消費品，又是一種可以帶來租賃、增值等收益的投資品，對房地產(chǎn)的需求不僅有"為用而買"的使用性需求(或稱消費需求)，還有"為租而買"的投資性需求和"為賣而買"的投機性需求。
房地產(chǎn)估價師房屋估價方法復習講義 3
一、市場法（比較法）
核心原理：將估價對象與近期成交的類似房地產(chǎn)進行比較，通過調(diào)整交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（區(qū)位、權(quán)益、實物）等差異，得出估價對象的價值。
適用場景：市場發(fā)育成熟、交易活躍的房地產(chǎn)，如普通住宅、商業(yè)門面等；不適用于特殊用途、稀缺或交易極少的房產(chǎn)（如寺廟、工業(yè)特殊廠房）。
關鍵步驟：① 搜集可比交易實例（需具備真實性、相關性、近期性）；② 建立比較基礎（統(tǒng)一價格單位，如單價、總價）；③ 進行交易情況修正（調(diào)整非市場化交易，如親友交易、急售 / 急購）；④ 交易日期修正（結(jié)合市場漲跌趨勢調(diào)整價格）；⑤ 房地產(chǎn)狀況修正（分區(qū)位、權(quán)益、實物三方面調(diào)整）；⑥ 綜合計算得出估價結(jié)果。
二、成本法
核心原理：以重新建造或購置與估價對象具有同等效用的房地產(chǎn)所需的全部合理成本為基礎，扣除折舊，加上相應的利潤和稅費，確定估價對象價值。
適用場景：無市場交易或交易極少的房地產(chǎn)，如學校、醫(yī)院、圖書館、特殊工業(yè)廠房等；也可用于驗證其他方法的估價結(jié)果。
關鍵步驟：① 計算重新購建成本（分為重置成本和重建成本，重置成本指同等效用的替代成本，重建成本指原樣重建的成本）；② 計算折舊（包括物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊，常用年限法、市場提取法等）；③ 估價對象價值 = 重新購建成本 - 折舊。
三、收益法（收益資本化法）
核心原理：預測估價對象未來能獲得的凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷剩ㄙY本化率）將其折算為現(xiàn)值，以此確定房地產(chǎn)價值（本質(zhì)是 “未來收益的現(xiàn)值之和”）。
適用場景：有持續(xù)收益能力的.房地產(chǎn)，如寫字樓、商鋪、出租型住宅、酒店等；不適用于無收益或收益難以預測的房產(chǎn)。
關鍵步驟：① 估算未來凈收益（潛在毛收入 - 空置和收租損失 - 運營費用）；② 確定報酬率（常用市場提取法、累加法）；③ 選擇收益期限（根據(jù)土地使用權(quán)年限、建筑物經(jīng)濟壽命等確定）；④ 運用收益法公式計算（如無限年期公式：V = A/Y；有限年期公式：V = A/Y×[1 - 1/(1+Y)^n]，其中 V 為價值，A 為凈收益，Y 為報酬率，n 為收益期限）。
四、假設開發(fā)法（剩余法）
核心原理：預測估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息、開發(fā)利潤等，剩余部分即為估價對象的價值（常用于待開發(fā)土地、在建工程）。
適用場景：待開發(fā)的土地（生地、毛地、熟地）、在建工程、可重新改造 / 開發(fā)的舊房等。
關鍵步驟：① 確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式（用途、容積率、建筑密度等）；② 預測開發(fā)完成后的價值（可采用市場法、收益法）；③ 估算開發(fā)成本、稅費、利潤等扣除項目；④ 估價對象價值 = 開發(fā)完成后價值 - 各項扣除項目之和。
補充說明：
估價方法選用原則：需根據(jù)估價對象類型、市場狀況、資料可獲得性等綜合選擇，必要時可多種方法結(jié)合使用（如用市場法和成本法交叉驗證）。
核心前提：所有方法均需基于 “合法原則”（符合規(guī)劃、權(quán)屬合法）、“最高最佳利用原則”（最可能實現(xiàn)的最優(yōu)用途）、“替代原則”（市場法核心）、“預期收益原則”（收益法核心）等基本估價原則。
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