關于房屋租賃合同格式及內容說明

　　一. 租賃合同的概念

　　房屋租賃合同是出租人將租賃物交付出租人使用、收益，承租人交付租金的合同。

　　二. 租賃合同一般應規(guī)定的內容

　　(一)、租賃物的名稱;

　　(二)、租賃物的數(shù)量;

　　(三)、用途;

　　(四)、租賃期限;

　　(五)、租金及其支付期限和方式;

　　(六)、租賃物的維修和保養(yǎng)。

　　(七)、違約責任

　　除以上主要條款外，當事人還可以另行約定其他條款。如，擔保條款。

　　三. 租賃合同的漏洞及欺詐

　　1. 對合同主體資格未進行認真審查，對方無履約能力。

　　在租賃合同中易被對方利用合同漏洞進行欺詐的多為出租人。主要因為在訂立合同前未對承租人的主體資格及資信能力進行審查致使租賃物無法收回或無法按期收回租金。

　　2. 代理人超越代理權限，以被代理人名義簽訂租賃合同。

　　在租賃合同的簽訂中，經常有代理人以被代理人名義簽訂合同的情況，在被代理人授權范圍內，代理人所簽訂合同的權利義務應由被代理人承受。但代理人超越代理權或代理權授權期限已屆滿后所訂立的合同，未經被代理人追認，由行為人承擔。 根據(jù)《民法通則》有關規(guī)定有可能會給合同另一方當事人造成損失。

　　3.租賃合同內容中易出現(xiàn)的漏洞。

　　在租賃合同中易出現(xiàn)的漏洞一般有：

　　a. 對標的物約定不明確，尤其是對租賃物的數(shù)量和質量約定不明確導致糾紛;

　　b. 對標的物的使用約定不明確，承租人對標的物進行超負荷、掠奪性使用，致使租期屆滿后租賃物已無法繼續(xù)使用;

　　c. 租賃物的維修和保養(yǎng)約定不明確，根據(jù)<<合同法>>有關規(guī)定，一般應由出租人負責維修和保養(yǎng)，但當事人另有約定的除外。

　　4.租賃合同履行中出現(xiàn)的欺詐。

　　履行中常見的欺詐主要有：

　　a. 出租人不按合同規(guī)定交付租賃物。實踐中主要是遲延履行。

　　b. 出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務。租賃物的故障不是因為承租人的'過錯所引起為條件。

　　c. 承租人不按合同支付租金。主要是遲延交付。

　　d.. 承租人擅自改變租賃物的現(xiàn)狀。

　　e. 承租人擅自將租賃物轉租他人。

　　f. 承租人逾期不返還租賃物。

　　5.出租人利用租賃物套取押金。

　　在租賃合同欺詐中經常出現(xiàn)出租人利用租賃合同，要求承租人交納與租賃物價值相當?shù)难航�，而當租賃期屆滿時，承租人卻找不到出租人， 出租人實際已經席卷大筆押金潛逃。承租人實際可能花費了較高金額"購買"了并不想購買的物品。

　　四. 租賃合同中漏洞及欺詐的防范

　　1. 訂立租賃合同前應盡可能了解對方當事人的有關信息。

　　訂立租賃合同前應對對方的法律地位、經營范圍、資信狀況以及履約能力、商業(yè)信譽進行必要的考察，如當事人自己進行了解有困難，可以向對方當事人所在地的工商部門進行查詢，并且可以通過對方同行業(yè)或相關企業(yè)進行了解。

　　2. 對代理人簽訂合同應對其代理權進行了解。

　　對于對方業(yè)務員或經營管理人員代表其單位訂立的合同，應注意了解對方的授權情況，包括授權范圍、授權期限、所開立介紹信的真實性，對非法定代表人的高級管理人員，如副總經理、副董事長等，應了解其是否具有代表權。

　　3. 對于租賃合同中的條款，制訂應盡量詳盡明確。

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